74,480,000원
인천지방법원 2025타경1075. 인천 미추홀구 주안동 터빌리지2차 에이동 2층 201호로, 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물이고 대상 면적은 42.926㎡입니다. 등기 흐름의 핵심은 2018.01.25 설정된 서울축산업협동조합 근저당권 132,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤 2025.03.19 설정된 주식회사전북은행 가압류 18,426,670원과 2025.05.13 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격은 감정가 152,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가가 74,480,000원까지 내려와 있습니다. 같은 면적대의 최근 12개월 거래 3건은 모두 150,000,000원이고, 최신 거래 역시 2026.02의 150,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 최근 평균의 49.7%입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 11.1% 높은 추세인 점까지 감안하면, 신건 감정가가 아니라 현재 회차에서는 가격 측면의 할인 폭이 뚜렷합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1075 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 628-13 터빌리지2차 에이동 2층201호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 42.926㎡ · 5층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 김재상 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 74,480,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 102,047,566원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.01.25 접수된 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 주식회사전북은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2017.06.16 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기는 2018.01.25 이미 말소됐습니다. 예상배당 계산상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세의 49.7%
터빌리지(628-13)는 11세대, 사용승인일은 2017.05.01입니다. 대상 면적은 42.926㎡이고 비교 거래 면적은 42.71㎡로 면적 매칭된 실거래입니다. 최근 12개월 3건은 모두 150,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 42.71㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2025.10 | 42.71㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2025.09 | 42.71㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2023.02 | 42.71㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 42.71㎡ | 3건 | 150,000,000원 |
전체 4건 평균은 146,250,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 150,000,000원이고, 현재 최저가 74,480,000원은 최근 평균의 49.7%입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 11.1% 상승한 흐름이어서, 현재 회차는 최근 실거래 대비 할인 폭이 큰 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,740,640원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 132,000,000원 | 72,739,360원 |
| 2. 가압류 · 주식회사전북은행 | 18,426,670원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 74,480,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 150,426,670원, 총 예상배당은 72,739,360원이며 미배당은 77,687,310원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천기계공업고등학교 북측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등 대중교통시설이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 201호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지 남동측으로 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,461,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래. 비교 가능한 실거래는 4건이며, 최근 12개월 3건은 모두 150,000,000원입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준 확인. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 150,000,000원이며 현재 최저가는 그 49.7%입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 판단해야 합니다.
- 점유·전입 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 원본 서류 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 단수통보 확인. 현관에 관리사무소의 단수통보서가 붙어 있었으므로 관리사무소를 통해 단수 사유와 미납 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 가정 매각가에서는 근저당권에도 미배당이 발생하고 주식회사전북은행 가압류 예상배당은 0원입니다. 다만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 회차 시나리오. 3회 유찰 시 매각가 52,136,000원, 4회 유찰 시 36,495,200원 시나리오가 제시돼 있습니다. 현재 회차와 이후 회차의 가격 차이를 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 및 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격 메리트는 크지만, 점유 확인은 남아 있다”
이 물건은 2018.01.25 서울축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 2회 유찰을 거치며 74,480,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 150,000,000원의 49.7% 수준입니다. 최근 거래 추세도 11.1% 상승으로 나타나 가격 면에서는 충분한 할인폭이 확인됩니다. 다만 임대관계는 미상이고 현관에 관리사무소의 단수통보서가 붙어 있었으므로, 등기 권리는 통과, 가격은 매력적, 점유·관리 상태는 확인 필수가 이 물건의 핵심입니다.
