의정부지방법원 2025타경64312. 등기부상 소유자는 이제혁이고, 대상은 백송마을 제상가동 2층 제204-1호입니다. 감정평가상 대상물건은 벽체 구분 없이 근린생활시설로 이용 중입니다. 사건 표시의 용도는 대지이지만 실제 감정 이용상태는 근린생활시설로 확인됩니다.
등기 권리 자체는 비교적 정리하기 쉽습니다. 말소기준은 2018.07.26 중소기업은행 근저당권 24,000,000원이고, 그 뒤 설정된 중소기업은행 근저당 12,000,000원·72,000,000원, 경기신용보증재단 근저당 106,000,000원, 신용보증기금 가압류 39,922,324원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 등기보다 먼저 확인해야 할 권리가 하나 있습니다. 임차인 김경미의 전입일은 2003.10.08로 말소기준일 2018.07.26보다 앞섭니다. 보증금은 20,000,000원, 월차임은 1,100,000원이고 배당요구도 했지만 확정일자가 확인되지 않아 배당표에서는 우선변제 배당 없이 보증금 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64312 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 백석동 1183 백송마을 상가동 2층204-1호 |
| 등기 표제 | 백송마을 제상가동 · 집합건물 |
| 이용상태 | 벽체구분 없이 일체 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 이제혁 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 306,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 87,930,848원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각 비고 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 인수
과거 중소기업은행 48,000,000원 근저당은 2012.11.27 해지로 말소됐고, 우리은행 60,000,000원 근저당도 2020.01.17 해지로 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2018.07.26 설정된 중소기업은행 근저당 24,000,000원입니다. 이후 권리들은 모두 매각으로 소멸하므로 등기부에서 낙찰자에게 남는 담보권은 없습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 사용 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경미 | 주거 · 80.1000 | 2003.10.08 | 20,000,000원 | 1,100,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 20,000,000원 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 김경미 본인의 임차관계이며, 보증금 합산 문제도 없습니다. 배당요구는 접수됐으나 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 긍정할 근거가 없고, 제공된 배당계산 역시 임차인 배당액을 0원으로 놓고 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 306,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,084,000원 |
| 인수 · 임차인 김경미 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 · 중소기업은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 을구 6번 · 중소기업은행 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 을구 7번 · 중소기업은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 을구 8번 · 경기신용보증재단 | 106,000,000원 | 106,000,000원 |
| 갑구 5번 · 신용보증기금 | 39,922,324원 | 39,922,324원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 46,993,676원 |
채권자 총 청구액 253,922,324원은 신건 매각가에서 전액 배당되는 계산이며, 소유자 잔여는 46,993,676원입니다. 임차인 보증금 20,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 별도 부담됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 매수가 내려가도 인수 2,000만원은 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 306,000,000원 | 20,000,000원 | 326,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 244,800,000원 | 20,000,000원 | 264,800,000원 | 13,349,524원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 195,840,000원 | 20,000,000원 | 215,840,000원 | 61,624,084원 |
이 사건은 보증금이 낙찰가를 넘는 유형은 아닙니다. 따라서 유찰되면 실질취득액도 함께 낮아지지만, 어느 시나리오에서도 임차보증금 20,000,000원 인수는 그대로입니다. 신건에서는 낙찰대금 306,000,000원에 인수액을 더한 326,000,000원을 실제 부담 기준으로 봐야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 대상물건은 벽체 구분 없이 일체 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 주위환경. 고양백석초등학교 남서측 인근으로 대규모 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 라멘조 스라브지붕 2층 건물 내 2층 물건으로, 기본적인 위생·급배수·소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 인접필지 및 도로와 등고평탄한 토지이며 공동주택·구매시설·생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 및 상대보호구역 등이 적용됩니다.
- 공시지가. 2,288,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가와 합산. 신건 기준 306,000,000원에 보증금 인수 20,000,000원을 더한 326,000,000원을 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차관계 원본 재확인. 김경미의 전입일, 실제 점유 범위, 보증금·월차임, 확정일자 유무와 배당요구 효력을 매각물건명세서·현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 명도와 보증금 반환 연계. 대항력 있는 임차인의 보증금이 인수되는 구조이므로 단순 인도명령 문제와 별개로 보증금 반환관계를 함께 검토해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 매각물건명세서 비고가 일괄매각이므로 입찰 대상 전체 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 상가 이용상태 확인. 공부상 표시만 보지 말고 벽체 없이 일체 근린생활시설로 사용 중인 실제 현황과 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 동일 용도·동일 층·유사 면적의 근린생활시설 거래나 임대수익 자료가 없어, 감정가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “말소된다”와 “안 떠안는다”는 다르다
이 사건의 등기부는 말소기준이 명확합니다. 2018.07.26 중소기업은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 정리됩니다. 그러나 선순위 임차인은 등기부 밖에서 별도로 살아남습니다. 김경미의 전입일은 2003.10.08이고, 본 배당계산상 보증금 20,000,000원은 배당 없이 매수인이 인수합니다.
따라서 신건에서의 핵심 숫자는 306,000,000원이 아니라 326,000,000원입니다. 근린생활시설이라는 이용상태와 일괄매각 조건까지 함께 확인해야 하고, 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 가격 매력도는 별도 현장·시세 조사 전에는 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 등기 후순위는 정리되지만, 선순위 임차보증금은 남는다. 이 점이 이 사건 권리분석의 결론입니다.
