인천지방법원 2025타경508744. 인천 중구 운남동 1514-3 소재 다가구주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 2016.12.15. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물이고, 현재 다가구주택으로 이용 중입니다. 소유자는 정충호·최순구 각 2분의 1 공유입니다. 말소기준은 건물 등기부 을구 1번, 2016.12.23. 중앙농업협동조합 근저당권 552,000,000원입니다.
가격은 감정가 1,652,871,840원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 809,907,000원, 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 하지만 동일·유사 부동산의 실거래 비교자료는 제시되어 있지 않습니다. 따라서 이 49%는 어디까지나 감정가 대비 유찰률이며, 시세보다 싸다는 근거로 사용할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508744 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운남동 1514-3 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 다가구주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 4층 · 사용승인 2016.12.15. |
| 토지 | 대 362.3㎡ · 평지 · 정방형 · 중로각지 · 공시지가 1,466,000원/㎡ |
| 소유자 | 정충호 2분의 1 · 최순구 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,652,871,840원 / 809,907,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중앙농업협동조합 / 896,417,024원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2016.12.23. 근저당
말소기준권리는 2016.12.23. 을구 1번 중앙농업협동조합 근저당권 552,000,000원입니다. 이후 설정된 주택도시보증공사 가압류, 라지용 근저당권, 각 주택임차권등기와 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 2025.08.08.에는 을구 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 16명, 대항력 미상 2명
| 임차인 | 호실·부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 라지용 | 201호 | 2022.06.24 / 미상 | 미상 | 2025.05.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상훈 | 203호 | 2023.03.16 / 미상 | 미상 | 2025.06.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수연 | 303호 | 2021.08.06 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤대한 | 303호 | 2023.09.19 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백승달 | 304호 | 2017.03.28 / 미상 | 미상 | 2025.05.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동욱 | 402호 | 2022.11.29 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양나경 | 403호 | 2022.01.14 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정승택 | 502호 | 2021.12.17 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김대광 | 2층 164.97㎡ 중 · 202호 | 2023.02.20 / 2023.01.30 | 110,000,000원 | 2025.03.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정보규 | 4층 164.97㎡ 중 · 404호 | 2019.06.12 / 2019.05.08 | 80,000,000원 → 84,000,000원 → 100,000,000원 | 2025.05.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명숙 | 3층 164.97㎡ 중 · 302호 | 2020.11.11 / 2020.10.26 | 90,000,000원 → 100,000,000원 → 100,000,000원 | 2025.06.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한희수 | 3층 중 · 301호 | 2023.09.13 / 2023.08.31 | 100,000,000원 | 2025.10.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤대환 | 3층 중 · 303호 | 미상 / 미상 | 110,000,000원 | 2025.10.01 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최한솔 | 2층 164.97㎡ 중 · 204호 | 2023.09.26 / 2023.09.07 | 100,000,000원 | 2025.10.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양승대 | 4층 164.97㎡ 중 · 401호 | 2017.06.13 / 2017.07.17 | 80,000,000원 → 80,000,000원 → 84,000,000원 → 100,000,000원 | 2026.04.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양나겸 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
대항력 없음으로 정리된 14명은 전입신고가 2016.12.23. 말소기준권리보다 늦습니다. 윤대환·양나겸은 전입·확정일자 등 판정에 필요한 사항이 미상으로 표시되어 있어 대항력 및 매수인 승계 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다
감정가는 1,652,871,840원, 2회 유찰 후 최저매각가는 809,907,000원입니다. 시나리오상 감정가의 49% 수준입니다. 3회 유찰 시 566,934,900원, 4회 유찰 시 396,854,430원으로 낮아지는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 거래 추세와 같은 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 시세보다 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다. 다가구주택과 토지를 일괄매각하는 물건인 만큼 실제 입찰가는 토지·건물 상태, 임대현황과 명도비용까지 확인해 별도로 판단해야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 809,907,000원 | 752,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 566,934,900원 | 558,865,551원 | 193,134,449원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 396,854,430원 | 390,498,468원 | 361,501,532원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 809,907,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,499,070원 |
| 1. 근저당 · 중앙농업협동조합 | 552,000,000원 | 552,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 근저당 · 라지용 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 47,407,930원 |
809,907,000원 매각 가정에서는 위 배당항목 기준 채권액 752,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 47,407,930원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 산정상 0원이지만 대항력 미상 임차인 2명은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 현재 다가구주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브 및 경사지붕의 4층 건물입니다. 사용승인일은 2016.12.15.입니다.
- 입지. 인천광역시 중구 운남동 소재 인천중구 제2청 남동측 및 남서측 인근으로, 주변에는 단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 362.3㎡, 지목 대, 평지·정방형·중로각지이며 공시지가는 1,466,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(운남지구)·경제자유구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되어 있지 않습니다. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤대환 확인. 보증금 110,000,000원이 기재되어 있으나 임차인 분석상 전입일·확정일자가 미상으로 대항력 판정이 되지 않았습니다. 실제 주민등록·점유 관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 양나겸 확인. 전입일·확정일자·보증금이 모두 미상으로 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 라지용 관계 확인. 201호 임차인과 을구 4번 근저당권자의 이름이 같고, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제시되어 있습니다.
- 다가구 전체 점유 확인. 임차인 16명이 조사된 물건이라 호실별 실제 점유자, 퇴거 여부, 중복 기재 여부와 명도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 다가구주택·토지의 실제 매매사례와 수익성을 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물 포함 범위를 현황과 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 산정 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%보다 중요한 것은 미상 임차인 2명”
이 사건은 말소기준권리가 2016.12.23.로 오래 앞서 있고, 확인된 임차인 다수가 그 이후 전입이어서 등기 구조 자체는 매수인에게 유리한 편입니다. 배당 시나리오도 매수인 인수를 0원으로 계산하고 있습니다. 그러나 임차인 16명 가운데 윤대환·양나겸의 대항력은 미상입니다. 다가구주택은 한 사람의 미확인 임차관계도 인수·명도 판단을 바꿀 수 있으므로 이 부분을 해소하기 전에는 ‘인수 0원 확정’이라고 보기 어렵습니다.
가격도 마찬가지입니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 확인할 수 없습니다. 권리분석의 결론은 조건부 통과, 가격 판단은 보류. 이 사건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 미상 임차인의 실체와 다가구 전체 임대현황을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
