105,350,000원
인천지방법원 2025타경508875. 인천 서구 왕길동 지니스토리 2층207호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(단지형연립주택)입니다. 감정가 215,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가는 105,350,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 근저당은 없지만, 이 사건을 단순한 ‘무담보·저가 물건’으로 보면 안 됩니다. 핵심은 등기부 밖 선순위 임차인 조명현입니다.
조명현은 2019.10.10 전입했고 2025.06.02 배당요구를 했습니다. 말소기준권리는 2021.05.20 국의 압류이므로 전입시점은 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 자료만으로는 배당 후 얼마가 남아 매수인에게 승계되는지 계산할 수 없습니다. 특히 최저가 105,350,000원은 낙찰대금일 뿐, 실질취득금액으로 확정할 수 있는 숫자가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508875 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 왕길동 661-5 지니스토리 2층207호 · 인천광역시 서구 완정로165번길 22 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 도시형생활주택(단지형연립주택) |
| 소유자 | 진주철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 105,350,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조명현 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 규모 참고 | 지니스토리 32세대 · 2019.01.29 준공 · 비교면적 60.52㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 빠르다
말소기준 이후에는 한국캐피탈 주식회사 가압류 29,877,114원과 강서구(서울특별시)·부천시·부평구(인천광역시)·계양구(인천광역시) 및 국의 압류, 조명현의 강제경매개시결정이 이어집니다. 이 등기상 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 것과 선순위 임차보증금까지 소멸한다는 것은 별개의 문제입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 선행돼야 한다
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조명현 | 주거 | 2019.10.10 | 미상 | 2025.06.02 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 신고 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 신고를 제외할 사안은 아니며, 실제 임차인은 1명입니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위와 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 51.8%는 ‘표면 할인율’일 뿐
지니스토리 비교 거래는 5건이며 전체 평균은 197,600,000원입니다. 가격 판단에는 더 최근 자료를 우선하면, 최근 12개월 2건 평균은 203,500,000원, 최신 거래는 2025.12의 215,000,000원입니다. 최근 거래 평균은 이전 거래 대비 5.1% 높은 흐름으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 60.72㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2025.09 | 60.65㎡ | 3 | 192,000,000원 |
| 2024.09 | 58.99㎡ | 3 | 199,000,000원 |
| 2024.07 | 58.99㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2023.09 | 60.65㎡ | 2 | 222,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 203,500,000원 |
현재 최저매각가 105,350,000원은 최근 12개월 평균 203,500,000원의 51.8%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것은 맞습니다. 하지만 조명현의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 105,350,000원을 실질취득금액으로 놓고 시세차익을 계산해서는 안 됩니다. 인수해야 할 미배당 보증금이 존재하면 실질취득금액은 그만큼 올라갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,274,900원 |
| 1. 갑구 4번 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 29,877,114원 | 29,877,114원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 조명현 | 215,000,000원 | 73,197,986원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권총액 244,877,114원 중 103,075,100원이 배당되고 141,802,014원이 미배당으로 남습니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인 우선변제는 별도 확인이 필요합니다. 특히 이 배당표의 매수인 인수 0원 계산만으로 선순위 임차인 위험을 없다고 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 ‘미확인 인수액’이 더 중요하다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 105,350,000원 | 103,075,100원 | 141,802,014원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 73,745,000원 | 72,017,590원 | 172,859,524원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 51,621,500원 | 50,292,313원 | 194,584,801원 |
회차가 내려갈수록 표면 낙찰가는 낮아지지만 채권 미배당액은 커집니다. 임차보증금이 별도로 존재하고 배당으로 전액 회수되지 않는다면 매수인의 실질 부담 역시 달라질 수 있습니다. 이 사건은 ‘몇 번 더 유찰되면 싸진다’보다 ‘조명현의 실제 보증금이 얼마인가’를 먼저 풀어야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물의 2층207호입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 왕길동 검단사거리역(인천2호선) 남동측 인근으로, 공동주택·아파트·근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 버스정류장과 전철역이 인근에 있고 차량 출입이 가능합니다.
- 도로. 북동측으로 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역이며 소로1류와 특수도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 1,195.8㎡, 공시지가 1,348,000원/㎡이며 토지이용상황은 다세대로 기재되어 있습니다.
- 거래. 비교 실거래 5건, 최근 12개월 2건이며 최근 12개월 평균은 203,500,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 1순위. 조명현의 보증금이 미상입니다. 배당 후 미회수 보증금이 존재할 경우의 매수인 인수액을 먼저 확정해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 신청채권과 임대차를 분리 확인. 조명현의 신청채권 215,000,000원과 임차보증금을 같은 금액으로 단정하지 말고 각각의 원인을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건의 실제 체납액과 당해세 여부를 확인해야 배당순위를 보다 정확히 판단할 수 있습니다.
- 51.8% 숫자에 현혹되지 않기. 최저가가 최근 시세의 51.8%라는 수치는 선순위 임차보증금 인수를 반영하지 않은 표면 가격입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내용에서 조명현의 임대차보증금과 권리관계를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 먼저 볼 것은 보증금이다
감정가 215,000,000원짜리 물건이 2회 유찰되어 105,350,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 203,500,000원과 비교하면 표면 가격은 51.8% 수준입니다. 일반적인 권리 깨끗한 물건이라면 강한 가격 신호가 될 수 있습니다.
하지만 이 사건은 다릅니다. 임차인 조명현은 말소기준 압류보다 먼저 전입했고, 보증금이 확인되지 않았습니다. 배당요구가 있다는 사실만으로 인수 위험이 0원이 되는 것도 아닙니다. 따라서 실질취득금액을 확인하기 전에는 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류 6건과 임차인·신청채권자가 같은 이름이라는 확인사항까지 있습니다. 결론은 명확합니다. 가격은 내려왔지만 권리 확인은 끝나지 않았습니다. 입찰 판단의 출발점은 최저가가 아니라 조명현의 실제 임차보증금입니다.
