인천지방법원 2025타경508891. 인천 미추홀구 도화동 쑥골마을아파트 109동 4층 403호입니다. 감정가는 103,000,000원이지만 두 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 50,470,000원까지 내려왔습니다. 말소기준은 2010.03.30. 서진도농업협동조합 근저당권 110,500,000원이고, 이후 주식회사 제니스자산관리대부 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인에게 넘어가는 금액은 0원으로 계산됩니다.
가격만 보면 할인 폭이 큽니다. 동일면적 실거래의 최근 12개월 평균은 113,666,666원, 최신 거래는 2025.01 · 95,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 44.4%이고, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 9.3% 상승으로 집계돼 있습니다. 전체 평균 107,625,000원보다 최근 12개월 평균이 더 높다는 점도 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508891 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 534-28 쑥골마을아파트 109동 4층 403호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 53.495㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층건 중 4층 |
| 소유자 | 김종명 · 2010.03.30. 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 50,470,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서진도농업협동조합 / 90,024,113원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2010.03.30. 접수된 서진도농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 2024.12.30. 설정된 주식회사 제니스자산관리대부 가압류 48,290,754원과 2025.04.22. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2002.04.02. 설정됐던 주식회사한빛은행 근저당권 80,400,000원은 2010.04.02. 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰 뒤 최근 평균의 44.4%
동일면적 53.5㎡ 실거래는 총 8건이며, 전체 평균은 107,625,000원입니다. 가격 판단에는 최근 거래를 우선해 보면 최근 12개월 평균이 113,666,666원, 최신 거래가 2025.01 · 95,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 대비 44.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 53.5㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2024.07 | 53.5㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2024.04 | 53.5㎡ | 5 | 151,000,000원 |
| 2023.06 | 53.5㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2022.03 | 53.5㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2022.01 | 53.5㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2021.07 | 53.5㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2021.06 | 53.5㎡ | 6 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 113,666,666원 |
실거래 전체 범위는 65,000,000원~160,000,000원이고 최신 거래는 95,000,000원입니다. 감정가 103,000,000원은 최신 거래보다 높지만, 두 차례 유찰된 현재 최저가는 50,470,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 대비 비율이 44.4%이므로 가격상 할인 폭은 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,308,460원 |
| 1. 근저당 · 서진도농업협동조합 | 110,500,000원 | 49,161,540원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 제니스자산관리대부 | 48,290,754원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 158,790,754원 중 예상 배당액은 49,161,540원이며, 미배당액은 109,629,214원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 회수 부족분이고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천도화초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트와 다세대주택 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층건 중 4층 403호입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당하며, 토지 공시지가는 2,497,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 동일면적 거래가 확인되는 백영쑥골마을은 20세대, 2002.03.19. 준공입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 전입관계를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2010.03.30. 서진도농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 다시 대조하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가 50,470,000원은 최근 12개월 평균 113,666,666원의 44.4%입니다. 최신 거래 95,000,000원과도 함께 비교하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 35,329,000원, 4회 유찰 시 24,730,300원으로 계산돼 있습니다.
- 미배당과 인수를 구분. 현재 회차 미배당액 109,629,214원은 채권자 측 부족분이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 확인할 것은 점유다”
이 사건은 등기상 말소기준이 명확합니다. 2010.03.30. 서진도농업협동조합 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 여기에 두 차례 유찰로 최저가가 50,470,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 113,666,666원의 44.4%가 됐습니다.
다만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮아진 가격을 확인하는 것과 동시에 실제 점유관계를 끝까지 확인하는 것입니다. 권리 소멸 구조와 가격 할인은 긍정적이지만, 입찰 직전 현황조사·전입·점유 상태를 다시 대조하는 절차가 최종 판단의 기준이 됩니다.
