인천지방법원 2025타경508932. 부평동 마스터큐브 6층 604호는 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 홍우희이며 2022.05.16 소유권을 이전받을 때 등기된 거래가액은 209,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 저당권이 아니라 임차권입니다. 과거 하나은행 근저당 169,200,000원은 2020.04.06 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.04.28 강제경매개시결정입니다. 그런데 이선표의 전입은 2022.04.14로 그보다 앞서며, 임차권등기도 2024.05.09 마쳐져 있어 매각물건명세서상 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저매각가 99,470,000원만 보면 감정가의 49%까지 내려온 것처럼 보입니다. 그러나 예상배당에서 집행비용 2,190,460원을 제외한 97,279,540원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 중 111,720,460원이 남습니다. 따라서 매수인의 현재 회차 실질취득 부담은 99,470,000원 + 111,720,460원 = 211,190,460원입니다. 가격 판단의 기준은 99,470,000원이 아니라 이 실질취득액이어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508932 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 119-35 마스터큐브 6층 604호 · 장제로160번길 19-17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 이용 · 14층 건물 내 6층 604호 · 65.08㎡ 전부 |
| 사용승인 | 2016.04.29 |
| 소유자 | 홍우희 (2022.05.16 소유권이전 · 거래가액 209,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 99,470,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이선표 / 209,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
현재 살아 있는 매수인 인수 위험은 을구 3번 주택임차권입니다. 이선표는 임대차계약일 2022.03.05, 확정일자 2022.03.08, 전입·점유개시일 2022.04.14이고 보증금은 209,000,000원입니다. 말소기준인 2025.04.28 강제경매개시결정보다 전입이 앞서 대항력이 있으며, 확정일자와 배당요구로 우선변제권도 행사하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이선표 | 6층 604호 65.08㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.14 | 2022.03.08 | 209,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 111,720,460원 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 이선표는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 임차권자로 기재돼 있습니다.
② 가격 구조 — 비교 기준은 9,947만원이 아니라 실질취득액
현재 회차의 실질취득 부담 211,190,460원은 감정가 203,000,000원의 약 104.0%입니다. 또 현재 소유자가 2022.05.16 취득할 때 등기된 거래가액 209,000,000원보다도 현재 회차 실질취득액이 높습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 최저가 숫자만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 99,470,000원 | 97,279,540원 | 111,720,460원 | 211,190,460원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 69,629,000원 | 67,975,678원 | 141,024,322원 | 210,653,322원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 48,740,300원 | 47,462,975원 | 161,537,025원 | 210,277,325원 |
회차가 더 내려가도 매각가와 인수액을 합친 부담은 211,190,460원 → 210,653,322원 → 210,277,325원으로 큰 폭으로 낮아지지 않습니다. 대항력 임차보증금 209,000,000원이 사실상 가격의 바닥을 형성하고, 집행비용이 매각대금에서 먼저 빠지는 만큼 총부담은 보증금보다 조금 높은 수준으로 나타납니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,190,460원 |
| 1. 임차인 이선표 보증금(우선변제) | 209,000,000원 | 97,279,540원 |
| 2. 갑구 6번 강제경매개시결정 · 이선표 | 209,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 예상배당은 97,279,540원이고 부족분 111,720,460원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류가 존재하며 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평슬라브지붕 14층 건물 내 6층 604호입니다.
- 입지. 부평중학교 남동측 인근으로, 주변에 주거용 오피스텔·아파트·다세대주택·상업용빌딩·근린생활시설이 혼재한 상업지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장과 남서측 근거리에 인천지하철1호선 부평시장역이 있어 대중교통 이용편의는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 6m, 동측 및 남측 약 4m 내외의 포장도로와 접하며 도로 상태는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 인수액을 먼저 계산. 현재 최저가 99,470,000원만 볼 것이 아니라 예상 인수액 111,720,460원을 더한 실질취득 211,190,460원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 인수 141,024,322원, 4회 유찰 시 인수 161,537,025원으로 늘어 실질부담은 약 2.1억원에 머뭅니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인 이선표가 신청채권자와 동일인이므로 임대차계약, 보증금 지급, 점유 및 채권관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·서울특별시·국 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 배당 순서를 확인해야 합니다.
- 임차권 인수 문구 확인. 을구 3번 임차권등기는 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임대차 관련 원본 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “2.11억 실질취득”이 본질
이 사건은 숫자만 보면 감정가 203,000,000원에서 두 차례 유찰돼 99,470,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 대항력 있는 이선표의 보증금 209,000,000원이 최저가보다 훨씬 크고, 현재 회차 예상배당 후에도 111,720,460원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 그래서 실질취득 부담은 211,190,460원, 감정가의 약 104.0%입니다.
3회·4회 유찰로 최저가가 더 내려가도 부족한 임차보증금이 그만큼 커져, 매각가와 인수액을 합친 부담은 계속 약 2.1억원에 형성됩니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일하다는 관계 확인 필요성과 세금 압류까지 있습니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 “배당 후 얼마를 인수하는가”입니다. 최저가만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 권리관계 원본 검증이 선행돼야 하는 고위험 인수형 사건입니다.
