한 줄 평 최저가는 7,210만원으로 낮아 보이지만, 핵심은 임차권등기 보증금 인수 위험입니다. 대항력 있는 임차인 김민석의 보증금 1억2천만원 중 배당 부족분 49,597,800원은 매수인이 부담할 수 있습니다. 따라서 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득가액입니다.
감정가 / 최저가
103,000,000원 / 72,100,000원
1회 유찰
실질취득 예상
121,697,800원
낙찰가+인수 가능액
매수인 인수
49,597,800원
임차보증금 미배당
핵심지표
임차권등기
대항력·우선변제
인천지방법원 2025타경509007. 인천 서구 연희동 연희홈타운 5층 501호, 전용 38.93㎡ 다세대주택입니다. 권리분석의 중심은 후순위 압류가 아니라 을구 13번 임차권등기입니다. 임차인 김민석은 2021년 전입·확정일자를 갖추고 2023년 임차권등기를 마쳤으며, 배당요구를 했지만 보증금 전액 회수가 어려워 매수인 인수 가능성이 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509007 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 746-6 연희홈타운 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 38.93㎡ |
| 소유자 | 권철승 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 72,100,000원 |
| 신청채권 / 청구 | 김민석 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 핵심은 임차권등기
⛔ 매수인 인수 위험 을구 13번 임차권등기 김민석의 보증금은 120,000,000원입니다. 현재 최저가 72,100,000원 기준 배당 후 부족액 49,597,800원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김민석 | 120,000,000원 | 有 | 有 | 가능 |
전입일자 2021.10.27, 확정일자 2021.10.07로 말소기준 이후 권리보다 앞선 임차권입니다. 배당요구를 했으나 매각대금만으로 보증금 전액 변제가 어려워 잔액 인수 가능성이 남습니다.
③ 실질취득가 분석
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 72,100,000원 |
| 임차인 배당액 | 70,402,200원 |
| 매수인 인수 가능액 | 49,597,800원 |
| 실질취득 부담 | 121,697,800원 |
배당 분배 (최저가 72,100,000원)
감정가 vs 실질취득 vs 실거래
최저가만 보면 낮지만, 임차보증금 인수 포함 시 최근 거래 수준을 크게 웃돕니다.
④ 시세 비교
연희홈타운 동일 평형 최근 거래 기준입니다. 최근 12개월 평균은 72,000,000원이며, 최근 거래 대비 최저가는 100.1%입니다. 과거 평균 거래가 92,500,000원 대비 낮아 보일 수 있으나, 최근 거래 흐름은 하락(-27.5%)으로 확인됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 38.81㎡ | 4층 | 72,000,000원 |
| 2024.02 | 38.93㎡ | 2층 | 80,000,000원 |
| 2022.05 | 38.81㎡ | 4층 | 118,000,000원 |
| 2021.07 | 38.81㎡ | 2층 | 100,000,000원 |
⚠️ 가격 판단 기준 최저가 72,100,000원은 최근 거래와 비슷하지만, 인수 가능 임차보증금을 더하면 실질취득 부담은 121,697,800원입니다. 따라서 단순 할인 낙찰로 보기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 매각물건명세서상 을구 13번 임차권등기 잔액 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 입찰. 낙찰가가 내려가도 대항력 임차보증금 인수 부담이 커질 수 있어 총 취득비용으로 판단해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 가장임차인 여부 검토. 임차인 김민석이 등기상 관계인과 동일하다는 점은 별도 확인 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 인수 포함 금액을 봐야 한다”
이 물건은 표면상 7,210만원의 저렴한 다세대처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차권등기 보증금 1억2천만원이 존재해, 매수인은 최저가 외에 약 4,959만원의 추가 부담 가능성을 고려해야 합니다. 권리상 핵심은 깨끗함이 아니라 임차보증금 승계 위험입니다. 입찰 판단은 반드시 실질취득가 기준으로 해야 합니다.
