인천지방법원 2025타경509013. 인천 미추홀구 숭의동 은영빌라 제2동 1층 201호, 전용면적 비교 대상은 31.33㎡인 다세대주택입니다. 감정가는 55,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 26,950,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기상 현재 경매개시결정은 영동농업협동조합이 신청했고, 그 이후 인천광역시 압류가 붙어 있습니다. 제공된 권리판정에서는 경매개시결정을 말소기준으로 잡고 이후 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
가격만 떼어 보면 현재 최저가는 최근 12개월 동일 면적대 거래 32,000,000원보다 5,050,000원 낮습니다. 다만 최근 12개월 표본이 단 1건이고, 최근 거래가 과거 거래군보다 1.5% 낮은 추세입니다. 따라서 전체 5건 평균 32,400,000원보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 크게 가점하기보다는, 최신 거래 32,000,000원을 중심으로 보수적으로 판단하는 편이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509013 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 8-216 은영빌라 2동 1층 201호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 수봉로95번길 39-11 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 2층 건물 내 제1층 201호 · 사용승인 1987.06.12 |
| 소유자 | 정소현 (2013.11.27 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 26,950,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 영동농업협동조합 / 61,722,877원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액 0원
임차인 조사 내역은 없습니다. 현재 등기에서 경매절차와 직접 연결되는 권리는 2025.04.29 영동농업협동조합의 임의경매개시결정과 2026.06.09 인천광역시 압류입니다. 제공된 판정상 경매개시결정이 말소기준으로 분류되고, 뒤의 압류 역시 매각으로 소멸합니다. 과거의 한국주택은행·국민은행·경인상호신용금고·박성삼·영동농업협동조합 근저당 및 가압류· 과거 경매개시결정은 이미 말소된 이력으로 표시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 15.8% 낮지만 표본은 얇다
은영빌라2동의 면적 유사 거래는 총 5건입니다. 전체 평균은 32,400,000원이지만, 가격 판단은 최신성과 하락 추세를 반영해 최근 12개월 평균 32,000,000원과 최신 거래를 우선합니다. 최신 거래는 2025.03, 30.73㎡, -1층, 32,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 30.73㎡ | -1 | 32,000,000원 |
| 2022.07 | 30.73㎡ | -1 | 31,000,000원 |
| 2022.05 | 31.18㎡ | 1 | 42,000,000원 |
| 2021.11 | 31.18㎡ | 2 | 25,000,000원 |
| 2021.11 | 30.73㎡ | -1 | 32,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 32,400,000원 |
현재 최저가 26,950,000원은 최근 12개월 평균 32,000,000원의 84.2%입니다. 즉 최신 거래 대비 약 15.8% 낮습니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이라는 점과 최근 거래군이 이전 거래군보다 -1.5% 낮다는 점을 함께 보면, 단순히 전체 평균 32,400,000원 대비 83.2%라는 숫자만으로 저평가를 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 885,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,064,900원 |
현재 배당 계산에는 별도 배당채권 금액이 잡혀 있지 않아 집행비용 885,100원을 제외한 26,064,900원이 소유자 잔여로 계산됩니다. 신청채권자의 청구액은 61,722,877원이지만 현재 배당 시뮬레이션의 신청채권자 배당액은 0원으로 표시되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 환금성은 별도 문제
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 26,950,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 18,865,000원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 13,205,500원 | 24% | 0원 |
권리 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건에서는 낙찰가가 내려가면 실질취득가도 같은 폭으로 내려갑니다. 다만 동일 단지 경매 평균 유찰이 6.5회라는 점은, 가격이 내려가도 바로 매수층이 붙는 유형으로 보기 어렵다는 신호입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천수봉문화회관 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 대상물건 인근까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으나, 제반 교통 여건은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 2미터 내외의 일부가 계단인 막다른 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 2층 건물이며 사용승인일은 1987.06.12입니다. 외벽은 적벽돌 붙임, 창호는 알루미늄새시 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구(G.L+15m 이하)·수봉 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 228.0㎡, 지목 대, 공시지가 996,400원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 내부확인. 감정 당시 폐문 부재 상태로 내부를 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 기준으로 판단. 전체 평균 32,400,000원보다 최신 거래 32,000,000원을 우선 기준으로 두고, 최근 추세 -1.5%도 함께 반영해야 합니다.
- 표본 수 확인. 최근 12개월 거래는 1건뿐입니다. 단일 거래만으로 적정가를 확정하지 말고 개별 호수 상태와 층·접근 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문 부재로 내부가 확인되지 않았으므로 수리비와 노후도를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 점유 관계 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 입찰 전 현황조사와 실제 점유 상태를 원본으로 대조해야 합니다.
- 도로 조건 확인. 폭 약 2m 내외의 일부 계단형 막다른 도로가 실제 차량 접근·이사·재매각에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성 보수적 산정. 단지 9세대, 1987년 준공, 동일 단지 경매 평균 6.5회 유찰이라는 통계를 감안해 예상 보유기간과 매도 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 배당 원본 확인. 현재 시뮬레이션은 신청채권자 청구 61,722,877원에도 배당채권 0원으로 계산되어 있으므로 실제 배당순위와 채권 존부는 등기부·배당요구·매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 내려왔지만, 승부처는 환금성
이 물건은 현재 2회 유찰로 감정가 55,000,000원의 49%인 26,950,000원까지 내려왔고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 최신 거래 32,000,000원과 비교하면 현재 실질취득가는 84.2% 수준이라 가격 여유가 있습니다.
그러나 최근 12개월 거래가 단 1건이고 거래 추세가 -1.5%이며, 1987년 사용승인·9세대 규모·다소 불편한 교통·약 2m 막다른 도로·단지 경매 평균 6.5회 유찰이 동시에 걸립니다. 따라서 이 사건은 “권리는 비교적 단순하고 가격은 최근 거래보다 낮지만, 환금성 때문에 보수적으로 접근해야 하는 다세대”로 보는 것이 적절합니다.
