인천지방법원 2025타경509230. 미추홀구 주안동 남송아파트 11층 1102호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 말소기준권리는 2024년 11월 26일 설정된 주식회사오케이대부캐피탈인계의 근저당권 (채권최고액 180,000,000원)입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 전세권 5,000,000원과 2025년 5월 13일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
조사된 실제 임차인은 김송수 1명입니다. 전입일은 2024년 12월 27일로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 이 사건의 선후관계상 매수인에게 보증금을 승계시키는 대항력 임차인으로 볼 수는 없습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509230 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 56-13 남송아파트 11층 1102호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.94㎡ · 12층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 김민호 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 109,760,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이대부캐피탈인계 / 126,292,175원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2024.11.26. 을구 8번 근저당권입니다. 그보다 앞서 존재했던 모아상호저축은행·국민은행·신한은행·농협은행 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 말소기준과 같은 날 접수번호가 뒤인 을구 9번 전세권 5,000,000원은 후순위로 매각 시 소멸하고, 경매개시결정도 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인이 승계할 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김송수 | 2024.12.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세의 절반 수준
남송아파트 동일·유사 면적 실거래는 9건이 확인됩니다. 전체 평균은 213,111,111원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 217,000,000원, 최신 거래는 2026년 4월 9층 215,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래 대비 2.4% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.75㎡ | 9 | 215,000,000원 |
| 2025.05 | 84.94㎡ | 7 | 219,000,000원 |
| 2024.02 | 84.84㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2023.09 | 84.94㎡ | 10 | 227,000,000원 |
| 2023.03 | 84.84㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2023.01 | 84.84㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2022.08 | 83.05㎡ | 4 | 243,000,000원 |
| 2021.08 | 83.05㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2021.06 | 84.84㎡ | 7 | 229,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 217,000,000원 |
현재 최저매각가 109,760,000원은 최근 12개월 평균 217,000,000원의 50.6%이고 최신 거래 215,000,000원과 비교해도 큰 폭의 가격 차이가 있습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 이 사건의 실질취득 기준 금액도 109,760,000원입니다. 대항력 보증금 승계 때문에 명목 최저가와 실질취득가가 달라지는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,336,640원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈인계 | 180,000,000원 | 107,423,360원 |
| 3. 전세권 · 주식회사오케이대부캐피탈인계 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 185,000,000원 중 예상 배당액은 107,423,360원이고 미배당액은 77,576,640원입니다. 그러나 해당 미배당은 매수인 인수액으로 전환되지 않으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 109,760,000원 | 107,423,360원 | 77,576,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 76,832,000원 | 75,049,024원 | 109,950,976원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 53,782,400원 | 52,414,317원 | 132,585,683원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 권리관계와 배당 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 회차 선택은 인수금 증가 여부가 아니라 낙찰 가능성과 가격 경쟁의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 12층 건물의 11층 1102호입니다.
- 입지. 석암초등학교 남측 인근에 위치하며 아파트·오피스텔 등 업무시설과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 약 15미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 남송아파트는 19세대이며 2009.05.22. 준공됐습니다. 실거래는 확인되지만 대단지와는 거래층의 폭이 다를 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 김송수의 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임대관계가 명확히 확인되지 않은 만큼 실제 점유자와 인도 협의 가능성을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 후순위 전세권 확인. 오케이대부캐피탈인계의 전세권 5,000,000원은 말소기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기로 최종 확인해야 합니다.
- 시세 기준은 최근 거래. 전체 평균 213,111,111원보다 최근 12개월 평균 217,000,000원과 최신 거래 215,000,000원을 우선 기준으로 삼는 것이 적절합니다.
- 환금성 점검. 19세대 소규모 단지이고 경매 평균 유찰 횟수가 2.0회인 만큼 낮은 최저가와 별개로 실제 매수 수요를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 당해세·관리비 체납 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 환금성과 입찰가
이 사건은 말소기준권리 이후 임차인 전입과 후순위 전세권이 존재하지만, 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 현재 최저매각가 109,760,000원은 최근 12개월 실거래 평균 217,000,000원의 50.6%, 최신 거래 215,000,000원과 비교해도 현저히 낮은 수준입니다. 최근 가격 추세도 이전 거래 대비 2.4% 높아 가격지표 자체는 우호적입니다.
다만 이 물건은 이미 2회 유찰됐고 남송아파트는 19세대 규모입니다. 따라서 낮은 최저가만으로 결론을 내리기보다 실제 점유 상태, 소규모 단지의 매수 수요와 환금성을 함께 확인해야 합니다. 권리상 인수 부담은 낮고 가격 할인은 크지만, 최종 입찰가는 환금성을 반영해 보수적으로 결정할 물건입니다.
