한 줄 평 말소기준 이후 권리는 대부분 소멸하지만, 말소기준 이전 전입 임차인 2명이 확인됩니다. 보증금이 확인되지 않은 상태라 단순히 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 실제 보증금과 배당 여부에 따라 매수인 부담이 달라질 수 있습니다.
감정가 / 최저가
176,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
확인 필요
대항력 임차인 보증금 미상
인수 위험
임차인 2명
보증금 확인 필요
핵심지표
말소기준 2008.11.27
여수농업협동조합 근저당
인천지방법원 2025타경509246. 인천 계양구 동양동 아이티타운 4층 401호 다세대주택입니다. 소유자는 정영운이며, 등기상 핵심은 2008년 설정된 여수농업협동조합 근저당권입니다. 후순위 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 조사에서 말소기준 이전 전입자가 확인되어 권리보다 임차관계가 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509246 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 동양동 625-5 아이티타운 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 정영운 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (신건) |
| 신청채권 | 43,280,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차인이 핵심
말소기준권리는 2008.11.27 설정된 여수농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사 디엠정보기술 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 조시현·조익현은 2008.10.23 전입으로 말소기준권리보다 앞서 있어 대항력 있는 임차인으로 판단됩니다. 보증금은 확인되지 않아 낙찰 전 반드시 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 2명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 조법성 | 2013.12.02 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 조시현 | 2008.10.23 | 있음 | 확인 필요 | 가능성 확인 |
| 조익현 | 2008.10.23 | 있음 | 확인 필요 | 가능성 확인 |
| 조인성 | 2008.12.19 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
⚠️ 대항력 임차인 리스크 조시현·조익현의 보증금은 확인되지 않았습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 미배당되는 경우 매수인이 인수할 수 있으므로, 최저가 176,000,000원만으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 여수농업협동조합 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 디엠정보기술 | 52,315,573원 | 29,736,000원 |
| 잔여 | - | 0원 |
가정 매각가 기준 채권 총액 195,315,573원 중 172,736,000원이 배당되고 22,579,573원 미배당이 발생합니다. 임차인 최우선변제 등은 실제 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
매각대금 배분
회차별 매각가 변화
유찰 시 가격은 내려가지만 대항력 임차인 부담 여부는 별도 검토가 필요합니다.
✅ 권리 관점 후순위 압류·가압류는 매각으로 정리되며 말소기준권리 자체는 명확합니다.
⛔ 주의 관점 대항력 있는 임차인 2명의 보증금이 미상입니다. 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가를 최저가 176,000,000원으로 단정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 인천동양중학교 남서측 인근으로 다세대주택, 학교, 공원, 주상용건물 및 근린상가가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 소재해 교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등 제한사항이 있으며 기타 제한은 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 조시현·조익현의 실제 보증금, 배당요구 여부, 인수 여부를 반드시 확인하세요.
- 가격 판단. 최저가만으로 안전·저가 판단을 하지 말고 대항력 임차인 부담 가능성을 반영하세요.
- 권리 확인. 등기부상 말소기준권리와 매각 후 소멸 권리를 원본으로 재확인하세요.
- 현황 확인. 점유관계와 실제 거주자를 현장 확인하세요.
맺으며 — “말소된 권리보다 남는 점유가 중요하다”
이 물건은 등기상 후순위 권리는 정리되는 구조지만, 경매에서 가장 중요한 변수 중 하나인 대항력 임차인이 존재합니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 신건 최저가가 낮아 보여도 실제 부담액은 달라질 수 있습니다. 권리는 정리되지만, 임차인 확인 전 입찰은 위험합니다.
