인천지방법원 2025타경509308. 인천 미추홀구 숭의동 ‘하늘세상’ 3층 302호입니다. 집합건축물대장상 이용상태는 제2종근린생활시설(사무소)이고, 경매 용도표시는 대지입니다. 현재 소유관계는 김명자와 김명철이 각각 2분의 1씩 공유하는 구조이며, 이번 경매개시결정은 “3번 김명철 지분 강제경매개시결정”으로 등기돼 있습니다. 즉 최저가가 감정가의 절반 아래로 내려왔다는 숫자보다 먼저, 전체 단독소유권 취득이 아닌 지분매각이라는 점을 판단의 출발점으로 잡아야 합니다.
등기상 현재 근저당권과 압류는 확인되지 않습니다. 2012년 설정됐던 광명동부새마을금고 근저당권은 2013년 이미 말소됐고, 2024년 엠메이드대부유한회사 가처분 역시 2025년 목적달성으로 말소됐습니다. 이후 사해행위취소 확정판결에 따른 소유권 경정으로 김명자와 김명철의 각 2분의 1 공유가 형성됐고, 2025년 엠메이드대부유한회사가 김명철 지분에 강제경매를 신청했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509308 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 190-15 하늘세상 3층 302호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 8층 건물 내 제3층 제302호 · 사용승인일 2012.12.18 |
| 공유자 | 김명자 2분의 1 · 김명철 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 44,000,000원 / 21,560,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠메이드대부유한회사 / 11,067,758원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 소멸보다 ‘공유지분’이 핵심
현재 확인되는 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이고, 폐문부재로 내부확인도 하지 못한 상태입니다. 따라서 확인된 대항력 임차인을 전제로 한 인수액은 없지만, 현장 점유관계와 실제 사용자는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 44,000,000원, 현재 최저매각가는 21,560,000원으로 감정가의 49%입니다. 현재까지 2회 유찰됐고, 다음 시나리오에서는 3회 유찰 시 15,091,999원, 4회 유찰 시 10,564,399원으로 내려갑니다.
그러나 동일 면적 실거래나 최근 12개월 평균, 최신 거래금액이 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 비교할 근거가 없습니다. 특히 하늘세상은 8세대이고, 감정평가상 이용상태가 제2종근린생활시설(사무소)인 만큼, 단순히 “감정가의 49% = 시세보다 저렴”으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 788,080원 |
| 1. 경매개시결정 · 엠메이드대부유한회사 | 11,067,758원 | 11,067,758원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,704,162원 |
현재 최저가 21,560,000원 가정에서는 신청채권자 청구액 11,067,758원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 9,704,162원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의2동행정복지센터 서측 인근이며, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재돼 있으며, 폐문부재로 내부확인은 하지 못했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 내 3층 302호이고, 사용승인일은 2012.12.18입니다. 기본적인 위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역이며 남서측 중로 한 면에 접합니다. 토지면적은 203.0㎡, 공시지가는 1,800,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 경매개시결정은 김명철 지분을 대상으로 합니다. 매각물건명세서와 등기부 원본에서 정확한 매각지분을 다시 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한함으로 기재돼 있습니다. 입찰 시 이 절차가 낙찰 결과에 영향을 줄 수 있음을 전제로 판단해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 임대관계는 미상이고 내부확인도 이뤄지지 않았습니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%이나 동일 면적 실거래 자료가 없습니다. 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 주거용 호실로 가정하지 말고 실제 이용상태와 향후 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “지분매각”을 먼저 본다
등기와 예상배당만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 과거 근저당·가처분도 이미 정리돼 있습니다. 하지만 이 물건을 일반적인 권리 깨끗한 저가 경매로 분류하기에는 중요한 차이가 있습니다. 현재 소유자는 김명자와 김명철 각 2분의 1 공유이고, 경매 대상은 김명철 지분입니다. 여기에 공유자의 우선매수신고가 1회 가능하며, 확인된 실거래 비교자료도 없습니다.
따라서 감정가 44,000,000원에서 2회 유찰돼 21,560,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력이 높다고 결론내리기 어렵습니다. 권리상 인수는 0원이지만, 취득 구조와 환금성은 별개의 문제입니다. 이 사건의 핵심은 ‘얼마나 할인됐는가’보다 공유지분을 취득한 뒤 그 지분을 어떻게 사용할 것인가에 있습니다.
