인천지방법원 2025타경509350. 부평구 산곡동 경남아파트 105동 8층 803호입니다. 소유자 윤정권은 2014년 5월 매매를 원인으로 같은 해 7월 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 155,000,000원입니다. 같은 날 신한은행 근저당권 두 건이 각각 86,900,000원, 25,200,000원의 채권최고액으로 설정됐으며, 두 근저당은 2014년 12월 한국주택금융공사에 이전됐습니다.
그 뒤 제이에이치플러스대부 명의의 근저당권이 2021년 4월 97,500,000원, 2021년 9월 65,000,000원으로 추가됐고, 한국주택금융공사가 72,151,195원을 청구해 임의경매를 신청했습니다. 현존 근저당권은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509350 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 산곡동 142-3 경남아파트 105동 8층 803호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 안남로222번길 27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 지상 15층 건물 |
| 소유자 | 윤정권 (2014.07.25 소유권이전, 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 228,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 72,151,195원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 현존 말소기준은 2014년 근저당
2014.07.25 신한은행 근저당이 현존 말소기준권리이고, 같은 날 뒤이어 설정된 신한은행 근저당과 2021년 제이에이치플러스대부 근저당 두 건, 근저당부채권 질권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2014년 신한은행 근저당이 한국주택금융공사로 이전됐더라도 말소기준일은 권리이전일이 아니라 원래 근저당 설정일을 기준으로 봅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문효영 | 2014.09.19 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
문효영의 전입신고는 말소기준권리인 2014.07.25 신한은행 근저당보다 약 두 달 늦은 2014.09.19입니다. 따라서 임차인으로서 점유하고 있더라도 경매 매수인에게 임대차보증금을 주장할 수 있는 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명이며, 중복 보증금 신고 문제도 없습니다.
③ 가격 판단 — 최저가와 실질취득은 같지만 ‘싼 가격’인지는 별도
현재 최저매각가는 감정가와 같은 228,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 매수인이 인수할 임차보증금이나 등기상 권리가 없으므로, 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득금액도 228,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 기재 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 기재 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,992,000원 |
| 삼성생명보험 근저당 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 한국외환은행 근저당 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 신한은행 근저당 | 86,900,000원 | 86,900,000원 |
| 신한은행 근저당 | 25,200,000원 | 25,200,000원 |
| 제이에이치플러스대부 근저당 | 97,500,000원 | 42,908,000원 |
| 제이에이치플러스대부 근저당 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
말소된 두 근저당을 제외하고 현존 담보권만 보면, 집행비용 3,992,000원을 공제한 금액에서 한국주택금융공사로 이전된 근저당 86,900,000원과 25,200,000원, 제이에이치플러스대부 근저당 97,500,000원 순으로 배당됩니다. 남는 금액은 후순위 제이에이치플러스대부 근저당 65,000,000원에 배당되는 구조이며, 소유자 잔여금은 없습니다. 임차인의 최우선변제가 인정되면 각 담보권자의 실제 배당액은 다시 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천미산초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·각급학교·근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 15층 건물이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로가 단지 남측의 공도와 연계됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 정정. 이미 말소된 2000년·2002년 근저당이 아니라 2014.07.25 신한은행 근저당을 기준으로 원본 등기부를 대조하세요.
- 임차보증금 확인. 문효영의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서 원본과 주민등록 전입세대 확인을 통해 점검하세요.
- 최우선변제 점검. 대항력은 없지만 보증금 규모에 따라 소액임차인 최우선변제가 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 명도 준비. 점유자가 확인된 물건이므로 인도명령 가능 여부와 실제 점유 상태, 이사 협의 비용을 사전에 확인하세요.
- 가격 대조. 신건 최저가 228,000,000원을 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래와 현재 매물가격에 대조해 응찰 상한을 정하세요.
- 관리비 체납. 아파트 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소에 확인하세요.
- 배당표 재작성. 말소된 삼성생명·외환은행 근저당을 제외하고 한국주택금융공사와 제이에이치플러스대부의 현존 권리만으로 배당순위를 다시 계산하세요.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 신건 가격은 별도 문제”
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 문효영의 전입일은 현존 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 둘째, 이미 말소된 근저당 두 건이 배당 산출에 포함돼 있으므로 배당표는 그대로 신뢰할 수 없습니다.
권리 인수 구조만 보면 비교적 단순하지만, 임차보증금과 최우선변제 여부, 실제 점유 상태, 배당순위 정정이 남아 있습니다. 더구나 동일 단지 실거래 비교 없이 신건 228,000,000원을 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다. 결론은 “인수 위험은 낮음, 배당표는 재검증, 가격은 실거래 확인 후 판단”입니다.
