인천지방법원 2025타경509391. 부평동 767-59, 1층 102호로 감정평가상 다세대주택으로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 윤종찬이며 2021년 2월 8일 매매를 원인으로 105,000,000원에 취득했습니다. 2021년 설정됐던 이자헌 명의 근저당권 92,000,000원은 같은 해 3월 12일 해지돼 이미 말소됐고, 현 경매의 기준이 되는 권리는 2025년 5월 21일 정경순의 강제경매개시결정입니다.

문제는 그보다 먼저 성립한 임차권입니다. 망 주홍열의 상속인 정경순 명의의 주택임차권은 임대차계약일 2022년 2월 15일, 점유개시 2022년 3월 25일, 주민등록과 확정일자 모두 2022년 3월 28일이며, 반환되지 않은 임차보증금이 81,000,000원입니다. 2025년 5월 13일 임차권등기명령에 따라 등기됐고, 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다

임차인·점유 관계

금액 계산에는 확인 가능한 임차권등기 보증금 81,000,000원만 반영했습니다. 별도로 표시된 정경순은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수금액을 확정할 수 없고, ‘주홍열의’로 표시된 점유 관계 역시 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 여부와 추가 승계 여부를 단정할 수 없습니다. 따라서 31,357,280원은 현재 확인된 최소 핵심 인수액이지, 모든 점유 리스크가 해소됐다는 뜻은 아닙니다.

② 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다

현재 회차 최저매각가는 50,960,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 그 금액만 지불하고 끝나는 구조가 아닙니다. 매각대금에서 집행비용 1,317,280원이 먼저 빠지고, 임차보증금 81,000,000원 중 49,642,720원만 배당되므로 31,357,280원의 미배당 보증금이 매수인에게 남습니다.

즉 3회, 4회 유찰돼 최저가가 35,672,000원, 24,970,400원으로 떨어져도 매수인 인수액은 각각 46,370,096원, 56,879,067원으로 커집니다. 낙찰가 하락이 곧 취득원가 하락으로 이어지지 않습니다. 실거래 근거가 확인되지 않는 상태에서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 50,960,000원 가정)

현재 가정에서는 임차보증금 81,000,000원 중 49,642,720원이 배당되고 부족분 31,357,280원이 매수인에게 인수됩니다. 신청채권자 정경순에게 별도 배당되는 금액은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 2000년 12월 11일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물의 1층 102호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 주위환경. 희망공원 북측 인근이며, 주변에는 다세대주택·아파트·근린생활시설·공원 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 동수역과 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 토지는 장방형이며 다세대주택 건부지로 이용 중이고, 남서측과 남동측으로 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(하하골마을 주거환경개선사업지구)·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역(무지개유치원)·과밀억제권역입니다.
• 현장 확인 한계. 현장 방문 당시 거주인 등 이해관계인이 부재해 내부구조와 임대여부는 직접 확인하지 못했고, 공부와 인근 유사물건을 참고해 평가됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득가 기준으로 계산. 현재 회차는 최저가 50,960,000원이 아니라 인수액을 더한 82,317,280원을 기본 취득부담으로 보세요.
• 유찰을 가격 하락으로 오해하지 않기. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득은 각각 82,042,096원, 81,849,467원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다.
• 81,000,000원 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2022.02.15, 점유개시 2022.03.25, 주민등록·확정일자 2022.03.28, 임차권등기 2025.05.13 및 배당요구 관계를 직접 대조해야 합니다.
• 미상 점유관계 확인. 정경순의 별도 전입 표시와 ‘주홍열의’ 표시에는 보증금·확정일자 또는 전입일이 완전하게 확인되지 않아 추가 대항력·인수 가능성을 점검해야 합니다.
• 신청채권자 관계 확인. 신청채권자 정경순과 임차관계에 표시된 정경순의 동일인 여부 및 81,000,000원 청구와 임차보증금 반환채권의 관계를 확인하세요.
• 내부 상태 직접 확인. 감정 당시 내부를 직접 조사하지 못했으므로 수리비·점유 상태·인도 난이도는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “5,096만원이 아니라 8,231만원부터 본다”

이 사건의 숫자만 보면 감정가 104,000,000원에서 두 번 유찰돼 50,960,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석을 통과시키면 전혀 다른 가격표가 나옵니다. 대항력 있는 임차권의 잔존보증금 81,000,000원이 매각대금보다 크고, 현재 배당으로 회수되지 않는 31,357,280원이 매수인에게 넘어가므로 현재 실질취득은 82,317,280원입니다.

더 유찰돼도 상황은 크게 달라지지 않습니다. 매각가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당액이 늘어 3회 유찰 시 82,042,096원, 4회 유찰 시 81,849,467원의 실질부담이 남습니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 별도 점유 표시까지 있으므로, ‘감정가의 49%’라는 할인율만으로 접근할 사건이 아닙니다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 임차권 인수 범위와 미상 점유관계의 확정입니다.