인천지방법원 2025타경509429. 인천 서구 청라동 96-16 센트럴시티 1층129호입니다. 등기부상 현재 소유자는 남현도이고, 2022.05.31 거래가액 735,710,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 부천농업협동조합 명의의 채권최고액 648,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 분석의 말소기준권리입니다. 해당 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
현재 최저매각가는 348,880,000원으로 감정가 712,000,000원의 49%입니다. 다만 이 사건에는 가격 비교에 쓸 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭만 보고 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 특히 사건 용도가 대지로 표시돼 있고 토지는 중심상업지역·업무용으로 확인되므로, 가격 판단은 별도 시세조사가 전제돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509429 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 96-16 센트럴시티 1층129호 |
| 용도 | 대지 |
| 소유자 | 남현도 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 712,000,000원 / 348,880,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 669,351,654원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 토지 | 2,801.6㎡ · 지목 대 · 업무용 · 평지 · 가로장방 · 중로한면 |
| 용도지역 | 중심상업지역 |
| 공시지가 | 4,330,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.05.31 근저당
말소기준권리는 2022.05.31 부천농업협동조합 근저당권 648,000,000원입니다. 근저당권은 2023.11.30 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 2025.05.22 인천지방법원의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 같은 날 설정됐던 주식회사더블유케이홀딩스의 근저당권 62,400,000원은 2024.11.14 해지로 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 49% 할인만으로 싸다고 할 수 없다
현재 회차 최저가는 감정가의 49%인 348,880,000원입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 244,215,999원, 4회 유찰 시 시나리오는 170,951,199원입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어, 어느 회차에서도 가격이 실제 시장가 대비 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 348,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,684,320원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부천농업협동조합 | 648,000,000원 | 343,195,680원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 348,880,000원에서는 집행비용 5,684,320원을 제외한 343,195,680원이 근저당권자에게 배당되는 시나리오입니다. 근저당 채권최고액 648,000,000원 대비 304,804,320원이 미배당되지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 토지·환금성 메모
- 용도. 사건 용도는 대지이며, 토지이용상황은 업무용으로 확인됩니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 성장관리권역·경제자유구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 형상·접면. 평지·가로장방이며 중로한면에 접합니다.
- 면적·공시지가. 토지면적은 2,801.6㎡, 공시지가는 4,330,000원/㎡입니다.
- 인접 사항. 자연녹지지역·중로2류(폭 15m~20m)·문화공원에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 대조. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고 현재 시장가와 직접 비교해야 합니다.
- 등기 변동 확인. 2022.05.31 말소기준 근저당권과 그 이전등기, 2025.05.22 경매개시결정의 최신 상태를 원본 등기부로 재확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도가 대지로 표시되어 있으므로 실제 이용·처분 가능성과 토지 관련 규제를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역 포함 사실을 전제로 관련 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당액 304,804,320원은 채권자의 부족액이며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.05.31 부천농업협동조합 근저당권이고, 임차인 신고가 없으며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 다르게 봐야 합니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 비교 자료가 없어 현재 가격이 시장가보다 낮다고 입증되지는 않습니다. 대지·업무용·중심상업지역이라는 특성까지 감안하면, 결론은 권리 확인은 긍정적, 가격 평가는 보수적입니다.
