인천지방법원 2025타경509546. 송도아트윈푸르지오 102동 49층 4906호 아파트입니다. 현재 소유자는 박희찬으로, 2020.05.21 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 880,000,000원입니다. 같은 날 한국스탠다드차타드은행이 채권최고액 666,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이 경매의 말소기준권리입니다. 이후 상상인플러스저축은행 근저당, 한국자산신탁 가압류, 인천옹진농업협동조합 가압류와 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 1회 유찰 효과가 뚜렷합니다. 감정가 1,200,000,000원에서 현재 최저매각가는 840,000,000원까지 내려왔고, 동일 단지 실거래 12건의 최근 12개월 평균 1,131,250,000원 대비 74.3%입니다. 최신 거래도 2026.07 1,210,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 다만 가격 메리트와 별개로, 토지에 관한 별도등기와 매수인 인수 구분지상권은 입찰 전 반드시 원문 범위와 효력을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509546 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 33-1 송도아트윈푸르지오 102동 49층 4906호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 114.95㎡ · 철근콘크리트구조 60층 내 제49층 |
| 소유자 | 박희찬 · 2020.05.21 소유권이전 · 거래가액 880,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,200,000,000원 / 840,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 527,207,384원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 말소기준권리 | 2020.05.21 한국스탠다드차타드은행 근저당권 · 채권최고액 666,600,000원 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 토지 구분지상권은 인수
건물 등기상 말소기준은 2020.05.21 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 2021.12.13 상상인플러스저축은행의 채권최고액 708,000,000원 근저당, 2025.03.27 한국자산신탁의 70,490,000원 가압류, 2025.06.19 인천옹진농업협동조합의 365,628,953원 가압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2024.07.30 인화상사가 신청했던 강제경매는 2024.08.21 취하되어 2024.08.27 말소됐고, 현재 경매는 한국스탠다드차타드은행이 2025.05.27 신청한 임의경매입니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김유진 | 2024.02.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김유진의 전입일은 2024.02.01로, 말소기준권리인 한국스탠다드차타드은행 근저당의 2020.05.21보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 만큼 매각물건명세서 원문에서 임대차 조건을 최종 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 8.4억은 최근 12개월 평균의 74.3%
송도아트윈푸르지오의 최근 실거래 12건입니다. 단지는 999세대, 사용승인일은 2015.08.27이며, 본건과 매칭된 면적은 114.95㎡입니다. 최근 12개월 평균은 1,131,250,000원, 최신 거래는 2026.07 1,210,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 114.95㎡ | 43 | 1,210,000,000원 |
| 2026.07 | 114.95㎡ | 43 | 1,210,000,000원 |
| 2026.07 | 106.78㎡ | 12 | 1,050,000,000원 |
| 2026.06 | 106.78㎡ | 33 | 1,175,000,000원 |
| 2026.06 | 114.95㎡ | 52 | 1,150,000,000원 |
| 2026.05 | 106.78㎡ | 41 | 1,185,000,000원 |
| 2026.05 | 114.95㎡ | 46 | 1,210,000,000원 |
| 2026.03 | 106.78㎡ | 8 | 970,000,000원 |
| 2026.01 | 106.78㎡ | 49 | 1,200,000,000원 |
| 2026.01 | 114.95㎡ | 30 | 1,050,000,000원 |
| 2025.11 | 106.78㎡ | 22 | 1,175,000,000원 |
| 2025.09 | 114.95㎡ | 27 | 990,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 1,131,250,000원 |
표본의 최저 거래가는 970,000,000원, 최고 거래가는 1,210,000,000원입니다. 현재 경매 최저가 840,000,000원은 최근 12개월 평균의 74.3%이고, 표본 최저 거래가보다도 낮습니다. 감정가 1,200,000,000원은 최신 거래 1,210,000,000원과 가까운 수준이지만, 1회 유찰로 현재 가격대는 실거래 범위 아래까지 내려온 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 840,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,800,000원 |
| 1. 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 666,600,000원 | 666,600,000원 |
| 2. 근저당 · 상상인플러스저축은행 | 708,000,000원 | 162,600,000원 |
| 3. 가압류 · 한국자산신탁 | 70,490,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 인천옹진농업협동조합 | 365,628,953원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,810,718,953원 중 예상 채권자 배당액은 829,200,000원, 미배당액은 981,518,953원입니다. 금액 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 토지 구분지상권은 배당금액과 별개로 매수인이 인수하는 권리입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 금액 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 금액 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 840,000,000원 | 829,200,000원 | 981,518,953원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 588,000,000원 | 579,720,000원 | 1,230,998,953원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 411,600,000원 | 405,084,000원 | 1,405,634,953원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구금액 527,207,384원을 충족하는 것으로 계산되고, 2회 유찰 시에도 신청채권자 배당액은 579,720,000원으로 청구액을 충족합니다. 3회 유찰 시 예상 배당액은 405,084,000원으로 청구액에 미치지 못합니다. 각 시나리오에서 금액 기준 매수인 인수는 0원이지만, 토지 구분지상권 인수는 회차와 무관하게 별도 확인 대상입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 센트럴파크역 서측 인근으로, 주변에 아파트단지·오피스텔·업무용시설·근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 소재해 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 60층 건물 중 제49층 제4906호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·주차설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역(국제업무단지)이며 경제자유구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 토지 현황. 토지면적 19,602.1㎡, 지목 대, 주상용, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 3,514,000원/㎡입니다.
- 단지. 송도아트윈푸르지오 999세대, 사용승인일 2015.08.27이며 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 2015.10.16 토지 을구 1번 구분지상권의 존속 범위·목적·효력이 본건 이용과 가치에 미치는 영향을 반드시 확인해야 합니다.
- ‘인수 0원’과 ‘인수권리 없음’을 구분. 배당 계산상 금액 인수는 0원이지만 매각물건명세서는 토지 구분지상권을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
- 임차인 김유진 확인. 전입일 2024.02.01로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 최종 원문에서 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 840,000,000원은 최근 12개월 평균 1,131,250,000원의 74.3%이며 최신 거래는 1,210,000,000원입니다.
- 실거래 면적 구분. 최근 거래자료에는 114.95㎡와 106.78㎡ 거래가 함께 포함되어 있으므로 본건과 같은 114.95㎡ 거래를 개별적으로도 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 예상배당이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리는 ‘토지 인수사항’ 확인 후
이 사건은 가격과 권리를 분리해서 봐야 합니다. 가격만 보면 현재 최저가 840,000,000원은 최근 12개월 평균 1,131,250,000원의 74.3%이고 최신 거래 1,210,000,000원보다도 낮습니다. 1회 유찰이 가격 메리트를 만든 것은 분명합니다.
건물 권리관계도 말소기준 이후의 근저당과 가압류가 소멸하고, 실제 임차인 김유진 역시 2024.02.01 전입으로 대항력이 없습니다. 그러나 결론을 ‘인수 0원·깨끗한 물건’으로 끝낼 수는 없습니다. 매각물건명세서가 토지 을구 1번 구분지상권을 매수인이 인수한다고 명시하기 때문입니다. 따라서 이 물건은 가격은 합격권, 임차권은 비교적 단순, 최종 승부처는 토지 구분지상권의 실제 부담 범위 확인으로 정리됩니다.
