인천지방법원 2025타경511527. 인천 미추홀구 주안동 스위트리아아파트 제4층 제401호, 전용 79.67㎡ 물건입니다. 감정 이용상태는 업무시설 16호·공동주택 35세대로 기재되어 있고, 사건상 용도는 오피스텔입니다. 현재 회차 최저가는 감정가 165,000,000원의 70%인 115,500,000원입니다. 표면 가격만 보면 최근 실거래 평균 185,000,000원보다 낮아 보이지만, 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아닙니다.
핵심은 을구 6번 주택임차권입니다. 홍성순의 임차보증금은 210,000,000원이고, 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기로서 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다. 현재 배당표에서는 선순위 배당으로 매각대금이 소진되어 홍성순 배당은 0원입니다. 따라서 실질취득은 낙찰가 115,500,000원 + 인수 210,000,000원처럼 계산하는 것이 아니라, 낙찰가가 내려갈수록 인수가 늘어 총액이 보증금 210,000,000원 수준으로 고정되는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511527 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 197-17 스위트리아아파트 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 79.67㎡ · 제4층 제401호 |
| 소유자 | 이영도 (2021.11.04. 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 115,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소보다 인수 문구가 더 중요하다
등기 순서만 보면 2014년 신한은행 근저당이 말소기준처럼 보이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 형태입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 매수인이 인수하는 임차권등기가 따로 적혀 있습니다. 등기부상 홍성순은 임차권자이면서 현 사건의 경매개시결정 채권자로도 나타납니다. 보증금 210,000,000원이 배당에서 회수되지 않으면 매수인 인수로 연결될 수 있어, 단순 말소형 물건으로 보면 안 됩니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 없음
| 성명 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍성순 | 4층 401호 79.67㎡ 전부 | 2021.10.18 / 2021.09.24 | 210,000,000원 | 인수주의 | 배당요구 2023.02.06 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 보이는 중복 임차인은 없습니다. 실제 임차인은 홍성순 1명으로 보며, 보증금 합산 대상도 1건입니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질취득은 높다
스위트리아 최근 거래는 2건입니다. 전용 79.67㎡ 4층 거래가 210,000,000원, 전용 76.02㎡ 4층 거래가 160,000,000원이며, 평균은 185,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 76.02㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2021.11 | 79.67㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 185,000,000원 |
최저가 115,500,000원은 실거래 평균의 62.4%입니다. 그러나 인수 위험을 반영한 실질취득은 210,000,000원으로, 실거래 평균 185,000,000원을 넘어섭니다. 즉 “1회 유찰이라 싸다”가 아니라 “인수까지 보면 시세 이상”인 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,417,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 132,000,000원 | 113,083,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사왕선사람들 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사페이게이트 | 5,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주택도시보증공사 | 937,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 홍성순 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 6,509,000,000원 중 예상 배당은 113,083,000원입니다. 미배당은 6,395,917,000원이며, 현재 배당표 기준 홍성순 배당은 0원입니다.
⑤ 회차별 구조 — 유찰돼도 총액은 크게 싸지지 않는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 115,500,000원 | 113,083,000원 | 6,395,917,000원 | 210,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 80,850,000원 | 78,994,700원 | 6,430,005,300원 | 210,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 56,595,000원 | 55,176,290원 | 6,453,823,710원 | 210,000,000원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천지하철 2호선 ‘시민공원역’ 북서측 인근입니다.
- 주위환경. 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 업무시설 16호, 공동주택 35세대로 이용 중입니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에관한허가구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가 115,500,000원이 아니라 인수 가능 보증금 210,000,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 홍성순 임차권등기 보증금 210,000,000원, 전입 2021.10.18, 확정 2021.09.24, 배당요구 2023.02.06을 원본에서 대조해야 합니다.
- 인수권리 확인. 주안동 197-19 토지의 2012.05.18. 구분지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 기재되어 있습니다.
- 관계인 리스크. 홍성순은 임차권자이자 경매개시결정 채권자로 나타나므로, 점유·명도·보증금 관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차 기준 채권자 배당 113,083,000원, 미배당 6,395,917,000원 구조입니다. 후순위 권리자 회수 가능성보다 인수 문구가 더 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·감정평가서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”가 아니라 “높은 인수”의 물건
이 사건은 겉값만 보면 1회 유찰로 최저가가 115,500,000원까지 내려온 저가 물건입니다. 하지만 홍성순 임차권등기 보증금 210,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 문구가 핵심입니다. 현재 배당표상 홍성순 배당은 0원이고, 실질취득은 210,000,000원 수준으로 판단해야 합니다. 최근 실거래 평균 185,000,000원과 비교하면 싸게 사는 구조가 아닙니다. 권리 리스크가 가격 메리트를 대부분 지워버리는 물건입니다.
