인천지방법원 2024타경4624. 김포시 감정동 푸른마을 120동 12층 1201호 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트조 경사지붕 15층 건물 내 12층입니다. 말소기준은 2022.05.30 김포신용협동조합 근저당권이고, 그 이후 설정된 근저당·가압류·압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
권리보다 더 신중하게 볼 부분은 가격입니다. 현재 회차는 1회 유찰 뒤 감정가의 70%인 367,500,000원입니다. 최근 12개월 평균 390,000,000원과 비교하면 94.2%이지만, 최신 거래는 2025.04의 270,000,000원이고 최근 가격 흐름은 -9.3%입니다. 따라서 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 416,666,666원을 기준으로 가격 메리트를 높게 평가하기보다, 최신 거래와 하락 추세를 함께 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경4624 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 감정로38번길 16, 120동 12층1201호 (감정동,푸른마을) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 181.545㎡ · 철근콘크리트조 15층 중 12층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 최현지 (2019.12.05 매매, 2020.01.15 소유권이전 · 거래가액 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 525,000,000원 / 367,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김포신용협동조합 / 66,272,156원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 등기 발행 | 2026.07.06 · 인천지방법원 부천지원 김포등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2022.05.30 김포신용협동조합 근저당권입니다. 이후 에이아이에이프리미어파트너스주식회사 근저당 2건, 서울보증보험·롯데카드·KB국민카드·신한카드 가압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.06.13에는 말소기준 근저당권이 주식회사에스피엔피엘대부로 이전되고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사에 근질권이 설정됐지만 기존 근저당권의 순위 자체가 새로 앞당겨지는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만, 최신 거래보다 높다
푸른마을(신안) 전용 181.55㎡ 거래 내역입니다. 전체 9건 평균은 416,666,666원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균 390,000,000원, 최신 거래 270,000,000원, 최근·과거 추세 -9.3%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 181.55㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2024.06 | 181.55㎡ | 9 | 450,000,000원 |
| 2024.06 | 181.55㎡ | 9 | 450,000,000원 |
| 2023.12 | 181.55㎡ | 15 | 420,000,000원 |
| 2023.09 | 181.55㎡ | 9 | 400,000,000원 |
| 2023.03 | 181.55㎡ | 15 | 380,000,000원 |
| 2021.10 | 181.55㎡ | 5 | 450,000,000원 |
| 2021.10 | 181.55㎡ | 15 | 510,000,000원 |
| 2021.08 | 181.55㎡ | 1 | 420,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 181.545㎡ | 3건 | 390,000,000원 |
현재 최저가 367,500,000원은 최근 12개월 평균 390,000,000원의 94.2%입니다. 이 수치만 보면 평균 아래이지만, 가장 최신인 2025.04 거래가는 270,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 더구나 최근 가격 추세가 -9.3%이므로, 현재 최저가를 단순히 ‘시세보다 싸다’고 표현하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 367,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,945,000원 |
| 2. 근저당 · 김포신용협동조합 | 88,000,000원 | 88,000,000원 |
| 3. 근저당 · 에이아이에이프리미어파트너스주식 | 37,900,000원 | 37,900,000원 |
| 4. 근저당 · 에이아이에이프리미어파트너스주식 | 37,100,000원 | 37,100,000원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 6. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 6,282,862원 | 6,282,862원 |
| 7. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 5,457,120원 | 5,457,120원 |
| 8. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,474,957원 | 7,474,957원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 144,340,061원 |
현재 회차에서는 채권 합계 217,214,939원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 144,340,061원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 후순위 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 367,500,000원 | 217,214,939원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 257,249,999원 | 217,214,939원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 180,074,999원 | 176,753,949원 | 40,460,990원 | 0원 |
2회 유찰 시 매각가는 257,249,999원으로 내려가도 계산상 채권은 전액 배당되고 소유자에게 35,633,560원이 남습니다. 3회 유찰 시 매각가 180,074,999원에서는 채권 배당 부족액 40,460,990원이 발생하지만, 시뮬레이션상 그 부족액이 매수인에게 승계되는 것은 아니며 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 감정동 소재 감정중학교 남측 인근이며, 주위는 아파트 중심의 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고 대중교통 여건은 보통입니다. 감정로 등 간선도로변에 버스정류장이 있고, 북동측 약 1.3km 지점에 김포골드선 걸포북변역이 있습니다.
- 단지 규모. 푸른마을(신안) 1,786세대, 2001.04.25 준공입니다. 주차는 2,062대, 세대당 1.15대입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 15층 중 12층으로 외부는 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·타일, 창호는 PVC 새시입니다. 급배수·급탕·위생·소화전·승강기·도시가스와 개별난방 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,023,000원/㎡입니다. 고도지구·성장관리권역·장애물제한표면구역·진입표면구역·교육환경 보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최신 거래까지. 최근12개월 평균 대비 94.2%라는 수치만 보지 말고 최신 거래 270,000,000원과 -9.3%의 하락 추세를 함께 비교하세요.
- 유찰 시나리오. 현재는 1회 유찰 367,500,000원이며, 2회 유찰 시 257,249,999원, 3회 유찰 시 180,074,999원 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유자와 인도 가능 상태를 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당에서 우선 차감될 수 있으므로 실제 교부청구·배당요구 내역을 확인하세요.
- 근저당 변경·이전. 말소기준 근저당의 2023.08.17 채권최고액 변경, 2025.06.13 근저당권 이전·근질권 설정 내용을 등기 원문과 배당표에서 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2022.05.30 김포신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권이 없으며 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 가격 평가는 보수적으로 봐야 합니다. 현재 실질취득 기준인 367,500,000원은 최근 12개월 평균 390,000,000원의 94.2%이지만, 최신 거래 270,000,000원보다 높고 최근 추세는 -9.3%입니다. 전체 평균 416,666,666원만 보면 할인처럼 보일 수 있으나, 하락장에서는 최신 거래와 최근 평균을 우선해야 합니다. 권리는 합격권, 가격은 추가 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
