인천지방법원 2024타경39316. 김포시 구래동 ‘김포한강 듀클래스’ 1층 144호 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지원시설-일반음식점)이고 현재 공실입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 목록 1~8 하나의 공간으로 경계구분이 없음이라고 되어 있습니다. 즉 단순한 소형 점포 하나라기보다, 1층 여러 호가 칸막이 없이 하나의 영업공간처럼 쓰이는 구조로 봐야 합니다.
가격만 보면 감정가 31.74억에서 네 번 유찰되어 최저가가 10.88682억까지 내려왔습니다. 그러나 많이 떨어졌다는 사실과 팔기 쉽다는 사실은 다릅니다. 이 물건의 핵심은 인수권리보다 공실 상가의 재임대 가능성, 일괄매각 구조, 압류 관련 당해세 확인, 그리고 낮은 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경39316 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 김포한강5로 321, 1층144호 (구래동, 김포한강 듀클래스) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지원시설-일반음식점) · 현재 공실 |
| 건물 구조 | 프리케스트콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 중 1층 144호 외 7개호 |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 목록 1~8 하나의 공간으로 경계구분 없음 |
| 소유자 | 주식회사원성커머셜 |
| 감정가 / 최저가 | 3,174,000,000원 / 1,088,682,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 2,274,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준권리는 2023.02.24 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 이후 근로복지공단 가압류, 서울보증보험 가압류, 김포시·국·국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기 권리만 보면 매수인이 떠안을 등기상 후순위 권리는 없습니다.
② 임차인·점유 — 대항력 있는 인수 임차인은 없다
현황조사에는 같은 점유부분에 상호 표기가 조금 다른 2건이 기재되어 있습니다. 두 기재 모두 점유부분은 1층144호~147-1호, 기재일자는 2023.04.28, 보증금은 112,000,000원, 차임은 11,160,000원으로 동일합니다. 말소기준일 2023.02.24 이후의 기재이므로 대항력은 없습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 개성샤브 김포한강듀클래스점 | 1층144호~147-1호 | 112,000,000원 | 11,160,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 아님 |
| 개성샤브 김포한강두클래스점 | 1층144호~147-1호 | 112,000,000원 | 11,160,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 1,088,682,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,286,820원 | 약 매각가의 1.2% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 2,760,000,000원 | 1,075,395,180원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 근로복지공단 | 6,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
| 채권 미배당 | 2,816,000,000원 | 1,075,395,180원 | 미배당 1,740,604,820원 |
현재 최저가 기준으로 매각되면 배당재원 대부분은 우리은행 근저당에 배당되고, 가압류권자에게는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮지만 상품성은 무겁다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 34.3% | 1,088,682,000원 | 0원 | 1,740,604,820원 |
| 5회 유찰 시 | 27.44% | 870,945,600원 | 0원 | 1,956,163,856원 |
| 6회 유찰 시 | 21.95% | 696,756,480원 | 0원 | 2,128,611,085원 |
⑤ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 구래동 소재 호수초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 상가, 공동주택, 지식산업센터, 공장, 농경지, 근린생활시설 등으로 형성되어 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 보통입니다.
- 이용상태. 공장(지원시설-일반음식점)으로 현재 공실입니다. 1층 144호 외 7개호는 각 호당 칸막이가 없는 구조로 표시됩니다.
- 토지·도로. 대체로 사다리형의 평탄한 토지 위 상업 및 공장건물부지로 이용 중이며, 남측 및 남동측으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강도시), 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 가축사육제한구역 등이 표시됩니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 조사되어 있고, 위반건축물 사항은 표시되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력은 낮은 리스크. 말소기준권리 이후 점유 기재라 보증금 인수는 0원으로 봅니다. 다만 명도와 영업시설 잔존 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 공실 리스크. 현재 공실입니다. 낙찰 직후 임대수익이 발생하는 구조가 아니므로 공실기간, 인테리어·원상회복 비용, 신규 임차 수요를 따져야 합니다.
- 일괄매각 구조. 목록 1~8이 하나의 공간으로 경계구분이 없다는 점은 활용성에는 장점이 될 수 있지만, 분할 임대나 재매각 전략에는 제약이 될 수 있습니다.
- 세금압류 확인. 국세·지방세 압류가 5건 있으므로 당해세 여부와 배당 순서를 확인하세요. 배당표상 후순위 미배당은 이미 큰 상태입니다.
- 관리비 체납. 집합건물 1층 상가형 물건은 공용부분 관리비 체납이 실무 부담이 될 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 상품성은 복잡
이 사건은 말소기준 이후 권리들이 정리되고 대항력 있는 임차인 인수도 없어, 권리분석만 놓고 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 하지만 투자 판단은 거기서 끝나지 않습니다. 감정가 31.74억에서 10.88682억까지 내려온 배경에는 공실 일반음식점 지원시설, 일괄매각, 경계구분 없는 구조, 국세·지방세 압류 확인이라는 무거운 변수가 있습니다. 이 물건은 “권리 안전형”이라기보다 운영·임대·환금성 검증형입니다. 입찰가는 최저가가 아니라 실질취득 1,088,682,000원을 기준으로, 공실을 채울 수 있는 사업성까지 계산한 뒤 정해야 합니다.
