인천지방법원 2024타경41821. 부천시 소사구 옥길동 문영퀸즈파크에이 2층 203호, 감정상 이용상태가 근린생활시설인 집합건물입니다. 말소기준은 2020.07.10 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이 기준 이후에 붙은 서민금융진흥원, 주식회사 국민행복기금, 주식회사 에스비아이저축은행, 비엔케이캐피탈 주식회사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 이 사건을 단순한 “반값 물건”으로 보면 위험합니다. 감정가 대비 최저가가 49%까지 내려온 것은 장점인 동시에 시장이 쉽게 받아가지 않았다는 신호입니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 일반상업지역 내 근린시설이고, 임대상황은 별도 확인이 필요한 상태입니다. 권리보다 점유·임대차 확인과 향후 매각 가능성이 성패를 가릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경41821 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길로 116, 2층203호 (옥길동,문영퀸즈파크에이) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 이원태 (2020.07.10 소유권이전, 거래가 443,100,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 417,000,000원 / 204,330,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유에이치씨2403유동화전문유한회사 / 266,250,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
등기상 핵심은 2020.07.10 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준이므로, 그 이후 2024년에 연속으로 들어온 가압류 4건과 2024.06.03 임의경매개시결정은 낙찰 후 모두 소멸합니다. 매수인에게 승계되는 등기상 부담은 배당표 기준 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강성복 | 2023.06.22 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
강성복의 전입은 말소기준권리 이후입니다. 그래서 보증금이 확인되지 않았더라도 이 정보만으로는 매수인에게 보증금이 인수되는 구조로 보지 않습니다. 보증기관 대위·승계로 보이는 중복신고도 아니므로, 실제 임차인은 1명으로 정리됩니다.
③ 회차별 가격 — 낮아졌지만 ‘상가성 리스크’는 남아 있다
현재 최저매각가는 204,330,000원입니다. 감정가 417,000,000원 대비 49% 수준으로 내려왔습니다. 4회 유찰 시에는 163,464,000원, 5회 유찰 시에는 130,771,200원까지 낮아지는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 가격이 낮아지는 만큼 채권 미배당은 커지고, 이 물건의 환금성에 대한 시장의 눈높이도 함께 확인해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 204,330,000원 | 49% | 205,372,609원 |
| 4회 유찰 시 | 163,464,000원 | 39% | 245,666,485원 |
| 5회 유찰 시 | 130,771,200원 | 31% | 277,901,586원 |
④ 예상배당표 (매각가 204,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,660,620원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 352,800,000원 | 200,669,380원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,200,140원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 12,190,819원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 10,572,738원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 21,278,292원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로는 집행비용을 제외한 배당이 우리은행 근저당권으로 대부분 흡수되고, 후순위 가압류는 배당을 받지 못하는 구조입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천소사경찰서 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·지식산업센터·아파트 단지 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 편의는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물 내 제2층 제203호입니다. 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역에 해당하고, 북서측 약 27미터·남서측 약 14미터·남동측 약 14미터 포장도로와 접합니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 강성복의 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본 서류와 현장에서 확인하세요.
- 근린시설 수요. 주거용 아파트처럼 환금성을 보지 말고, 2층 상가성 물건의 임차수요와 공실 가능성을 별도로 계산해야 합니다.
- 관리비 체납. 집합건물은 공용부분 관리비 부담이 발생할 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 가격 기준. 최저가 204,330,000원은 감정가 49%이지만, 실질취득도 204,330,000원입니다. 숫자가 낮다는 이유만으로 안전마진을 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “반값”보다 “팔릴 물건인가”가 먼저다
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020.07.10 우리은행 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 임차인 강성복의 전입도 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 문제는 권리가 아니라 물건의 성격입니다. 감정가 417,000,000원에서 204,330,000원까지 내려온 근린시설이므로, “싸졌다”보다 먼저 “임대가 되는가, 다시 팔리는가, 보유비용은 얼마인가”를 확인해야 합니다. 권리는 통과, 환금성은 보수적으로 검증 — 이 물건의 결론입니다.
