춘천지방법원 2024타경855. 현재 소유자는 주식회사아트아고라이고, 2016년 주식회사생각속의집 명의로 소유권을 취득한 뒤 2022년 상호가 변경됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2017.07.26. 북강릉농업협동조합 근저당권 3,510,000,000원입니다. 그 이후 설정된 성웅희 근저당권과 강릉시·국민건강보험공단의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 자체만 보면 말소기준 이후 권리들은 비교적 명확하지만, 이 사건의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 조병옥·이경수·김도희·이영민·이세연 등 실제 임차인 5명이 확인되며 모두 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 따라서 어느 누구도 현재 자료만으로 “대항력 있음”이라고 단정할 수 없고, 반대로 “인수 없음”이라고 종결할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경855 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 포남동 245-3 |
| 건물 등기표시 | 강원특별자치도 강릉시 포남동 246 제1동호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 휴게실·사무실·창고·교육원·숙소·학습실·세미나실·강의실 등 |
| 소유자 | 주식회사아트아고라 |
| 감정가 / 최저가 | 8,976,589,500원 / 1,508,695,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 북강릉농업협동조합 / 3,058,505,874원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 | 자연녹지지역 · 지목 대 · 1,572㎡ · 공시지가 216,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유권리는 미확정
말소기준인 북강릉농업협동조합 근저당권 이후의 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 성웅희 근저당권은 2022.12.09. 채권최고액 360,000,000원으로 설정됐고 2023.12.13. 변경등기에서 550,000,000원으로 변경됐습니다. 반면 아래 예상배당표는 360,000,000원을 채권액으로 계산하고 있어, 입찰 전 현재 등기와 배당요구 채권액을 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 대항력은 전원 미상
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조병옥 | 본건 1.2층 전부 | 130,000,000원 / 해당 없음 | 2024.07.23 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이경수 | 본건 202호 | 미상 / 해당 없음 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김도희 | 본건 201호 | 미상 / 해당 없음 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이영민 | 본건 203호 | 미상 / 해당 없음 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이세연 | 본건 지하1층 558㎡ | 30,000,000원 / 7,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
조병옥은 보증금 130,000,000원과 2024.07.23. 배당요구 사실이 확인되지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권까지 단정할 수 없습니다. 이세연은 지하1층 558㎡를 점유하고 보증금 30,000,000원, 차임 7,000,000원이 확인됩니다. 이경수·김도희·이영민은 보증금 자체가 미상입니다.
③ 가격 판단 — 5회 유찰은 크지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 아니다
현재 최저가는 감정가 8,976,589,500원의 16.81%인 1,508,695,000원입니다. 5회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭은 매우 커 보입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 가격과 직접 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 수 없습니다.
특히 이 물건은 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아닙니다. 1층 휴게실·2층 사무실·지하층 창고, 다른 건물의 교육원·숙소·학습실·세미나실·강의실과 여러 토지를 한꺼번에 매각하는 구조입니다. 5회 반복 유찰은 가격뿐 아니라 복합 용도·점유·경계·재매각 난도까지 시장이 함께 평가하고 있음을 경계해야 하는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,508,695,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,486,950원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 북강릉농업협동조합 | 3,510,000,000원 | 1,491,208,050원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 성웅희 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 3,870,000,000원 중 1,491,208,050원이 배당되고, 2,378,791,950원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 담보권자의 미배당은 그 자체로 매수인 인수액이 아니며, 별도로 확인해야 할 위험은 임차인의 대항력·미배당 보증금입니다.
⑤ 일괄매각·토지경계 — 가격보다 실사 난도가 높다
- 일괄매각. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각됩니다. 목록 1·3·5·6의 바닥포장과 조명시설, 목록 1·3·6의 석축 등은 토지·건물에 포함해 평가됐습니다.
- 경계 측량. 접경필지와 정확한 경계 측량이 요구되고, 목록3 경계 지상의 소나무 4주도 지적측량 등을 통한 별도 확인이 필요합니다.
- 공부와 현황 차이. 목록5 토지는 공부상 지목이 대이나 현황 대부분 도로이고, 목록6은 공부상 임야이나 현황 대부분 잡종지입니다.
- 건물 면적 차이. 목록2 부속 화장실은 공부상 13.23㎡이나 현황 17㎡로 확인돼 개략적 면적으로 평가됐습니다.
- 용도. 목록2는 휴게실·사무실·창고, 목록4는 교육원·숙소·학습실·세미나실 등으로 이용되고 있어 일반 주거용 부동산과는 수요층이 다릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉올림픽파크 북동측 인근이며, 단독주택·전원주택단지·펜션·농경지·임야 등이 형성된 근교농촌지대입니다. 경포호수 및 동해바다 조망이 가능한 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 노선버스 운행과 도로상황을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 토지규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술) 등이 포함됩니다. 토지 자료에는 성장관리계획구역도 포함돼 있습니다.
- 토지형상. 토지면적 1,572㎡, 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 환금성. 교육원·숙소·사무실·창고와 토지가 결합된 복합 물건이므로 아파트처럼 표준화된 매매 비교와 재매각을 기대하기 어렵습니다. 5회 유찰 이력까지 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 5명의 전입·사업자등록 등 대항요건 확인. 현재는 전원 대항력 가능·미상입니다. 말소기준일 2017.07.26.과 정확한 대항요건 발생시점을 대조해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 이경수·김도희·이영민의 보증금이 확인되지 않아 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 조병옥 배당관계 확인. 보증금 130,000,000원, 배당요구 2024.07.23.은 확인되지만 확정일자는 미상입니다.
- 이세연 점유관계 확인. 지하1층 558㎡, 보증금 30,000,000원, 차임 7,000,000원이 확인됩니다.
- 성웅희 근저당 금액 재대조. 2022.12.09. 360,000,000원 설정 후 2023.12.13. 550,000,000원으로 변경된 등기와 예상배당 계산액을 대조해야 합니다.
- 접경필지 측량. 경계와 소나무 4주 위치를 포함해 실제 사용범위를 지적측량으로 확인해야 합니다.
- 공부·현황 불일치 확인. 도로로 쓰이는 목록5, 잡종지 상태인 목록6, 부속 화장실 면적 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 순서. 감정가 대비 16.81%라는 할인율보다 임차인 인수 가능성과 복합용도 환금성을 먼저 확정한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “많이 유찰됐다 ≠ 안전하게 싸다”
이 사건은 숫자만 보면 강하게 끌립니다. 감정가 8,976,589,500원이 5회 유찰돼 1,508,695,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론은 할인율이 아니라 실질취득비용과 회수 가능성으로 내려야 합니다.
말소기준 이후의 등기권리는 매각으로 소멸하지만, 실제 임차인 5명의 대항력은 모두 미상이고 그중 3명의 보증금은 확인되지 않았습니다. 토지·건물 일괄매각, 접경필지 측량, 공부와 현황 차이, 교육원·숙소·사무실·창고가 뒤섞인 용도까지 고려하면 권리·점유·환금성 확인 전에는 최저가만으로 가격 메리트를 인정하기 어려운 사건입니다. 5회 유찰은 기회인 동시에, 시장이 이미 여러 차례 보수적으로 평가했다는 경고로 읽어야 합니다.
