2,684,710,000원
춘천지방법원 2024타경1599. 동해시 부곡동 썬샤인파크의 제1층 제101호 외 4개호와 관련 토지를 일괄매각하는 근린시설 사건입니다. 감정평가상 일련번호 1은 찜질방, 일련번호 4는 대중목욕탕, 일련번호 2·3은 현황 사무실, 일련번호 5는 현황 공실로 이용되고 있습니다. 감정가 5,479,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가는 2,684,710,000원까지 내려왔지만, 저가 유찰만으로 가격 메리트를 단정하기 어려운 특수 영업시설형 일괄매각입니다.
등기부의 말소기준은 2021.08.10. 대소농업협동조합 근저당권 3,120,000,000원입니다. 이후 충북신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 동해시 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 소멸과 별개로, 말소기준보다 먼저 점유를 시작한 임차인 2건과 전입일·보증금이 미상인 점유 관계, 성립 여부가 불분명한 유치권 신고를 별도로 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경1599 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 동해시 임항로 10, 1층101호 (부곡동, 썬샤인파크) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 찜질방·황토토굴방·헬스장·수면실·식당·사무실·대중목욕탕·공실 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 · 지하3층/지상19층 건물 내 제1층 제101호 외 4개호 |
| 소유자 | 주식회사숲으로 |
| 감정가 / 최저가 | 5,479,000,000원 / 2,684,710,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대소농업협동조합 / 2,652,406,178원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 토지 | 7필 일단 · 1,614.4㎡ · 일반상업지역 · 주상용 건부지 및 부설주차장 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유 위험은 별도
현존 등기 중 말소기준보다 앞선 인수 권리는 확인되지 않습니다. 대소농업협동조합 근저당권 이후의 충북신용보증재단 가압류 78,233,310원, 경매개시결정, 동해시 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당모형에서는 대소농업협동조합에 2,655,462,900원이 배당되고, 충북신용보증재단 가압류에는 배당이 없습니다.
② 임차·점유 분석 — 확인된 인수 외에 미상 위험이 남는다
조사된 임차·점유 관계는 11건이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 대항력이 확인된 2건 외에도 전입일이 확인되지 않은 임차인 3건과 보증금·전입일 확인이 필요한 점유 관계가 있습니다. 따라서 8,000,000원은 현재 자료에서 확인된 인수액이지 최종 인수액의 상한이 아닙니다.
| 임차·점유자 | 점유 부분 | 보증금 / 차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미숙 | 1층 101호(15.54㎡) | 30,000,000원 / 500,000원 | 2024.09.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김창원 | 1층 101호(19.8657㎡) | 2,000,000원 / 300,000원 | 2022.09.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사대림산업 김은순 | 102호(40,0000㎡) | 5,000,000원 / 해당 없음 | 2006.03.03 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 김옥희 | 2층 201호(104.14㎡) | 20,000,000원 / 800,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김화영 | 2층 201호(104.14㎡) | 20,000,000원 / 800,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김수진 | 2층 201호(104.14㎡) | 20,000,000원 / 800,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임형권 | 2층 201호 일부 | 10,000,000원 / 500,000원 | 2024.10.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사대상신소재동해지점백대길 | 101호,201호(3.524.2000㎡) | 200,000,000원 / 10,000,000원 | 2024.06.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김무정 | 201호(16.5200㎡) | 3,000,000원 / 300,000원 | 2020.12.11 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 유치권·매각 제외 설비 — 가격보다 먼저 확인할 위험
2024.12.23. 주식회사 초석건설 대표자 이석은 계약자 주식회사 대상신소재동해지점 백대길과 관련해 본건 부동산 전부에 대한 유치권 신고를 제출했습니다. 신고 내용은 공사대금 585,000,000원 중 공사미수금 발생채권 318,500,000원과 이자 25,916,300원이며, 각 부가세는 별도입니다. 매각물건명세서는 유치권 성립 여부가 불분명하다고 밝히고 있습니다.
찜질방과 대중목욕탕 관련 설비 중 임차인 주식회사 대상신소재가 교체해 소유권을 주장하는 판형열교환기와 히트펌프는 매각에서 제외됩니다. 영업시설의 핵심 설비가 제외되면 낙찰 후 재설치비와 운영 재개 가능성이 달라질 수 있습니다. 일련번호 5는 내부 공사 중 중단됐고, 일련번호 1과의 경계벽이 철거된 상태입니다.
④ 시세 비교 — 거래 표본은 직접 비교 대상이 아니다
선샤인파크 거래자료에는 최근 12개월 평균 162,625,000원, 최신 거래 164,000,000원이 확인됩니다. 그러나 거래면적은 76.34㎡~116.32㎡이고 분석 대상 면적은 1,720.72㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래자료는 공동주택 개별 호실 표본인 반면, 본건은 찜질방·대중목욕탕·사무실·공실을 묶은 근린시설 일괄매각입니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 5,479,000,000원 | 근린시설 일괄매각 감정액 |
| 최저매각가 | 2,684,710,000원 | 5회 유찰 · 감정가 49% |
| 실질취득 최소 | 2,692,710,000원 | 확인된 인수 8,000,000원 포함 |
| 최근 12개월 거래 평균 | 162,625,000원 | 면적·용도 불일치로 직접 비교 불가 |
| 최신 거래 | 164,000,000원 | 2026.07 · 면적 77.1㎡ · 10층 |
⑤ 예상배당표 (매각가 2,684,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 29,247,100원 |
| 인수 · 주식회사대림산업 김은순 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김무정 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 대소농업협동조합 | 3,120,000,000원 | 2,655,462,900원 |
| 3. 가압류 · 충북신용보증재단 | 78,233,310원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 미배당 | 3,198,233,310원 | 542,770,410원 |
대항력 임차인 보증금 8,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액입니다. 당해세·최우선변제와 전입일·보증금 미상 점유자의 추가 권리는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 회차별 미배당 — 유찰될수록 채권 부족만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 49% | 2,684,710,000원 | 542,770,410원 | 8,000,000원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 39% | 2,147,768,000원 | 1,074,342,990원 | 8,000,000원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 31% | 1,718,214,400원 | 1,499,601,054원 | 8,000,000원 |
확인된 대항력 임차인의 보증금 합계는 각 회차에서 8,000,000원으로 유지됩니다. 현재 회차에서는 신청채권액 2,652,406,178원이 배당모형상 충족되지만, 6회 유찰 시부터는 신청채권액도 전액 충족되지 않습니다. 다만 낙찰가가 더 내려가도 미상 임차·유치권·설비 재설치 위험이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
⑦ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동해시 부곡동 부곡삼거리 남동측 인근이며, 주변은 주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 거리와 배차간격을 고려한 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 북측·서측·남측 도로에 접하며, 토지는 평지의 부정형이고 도로접면은 광대소각입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 일부는 폭 25m~30m 대로3류에 접합니다.
- 시설. 기본 위생·급탕·난방·승강기·지하주차장 설비가 있으나 판형열교환기와 히트펌프는 매각에서 제외됩니다.
- 출입구. 일련번호 1의 외부출입구가 폐쇄돼 일련번호 4의 내부계단을 통해 출입하는 구조입니다.
- 층 표기. 일련번호 1은 공부상 지상1층이나 북측 접면도로 기준 지하1층이고, 일련번호 4는 공부상 지상2층이나 북측 접면도로 기준 지상1층입니다.
- 환금성. 찜질방·목욕탕·사무실·공실이 결합된 대규모 근린시설로 일반 공동주택보다 매수층과 금융조달 범위가 제한될 수 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 유치권 원문 확인. 공사계약서, 세금계산서, 공사내역, 변제기, 점유 주체, 점유 개시와 계속성, 소유자 승낙 여부를 확인해야 합니다.
- 미상 임차 확인. 김옥희·김화영·김수진과 점포·주식회 점유 관계의 전입일, 임대차계약서, 보증금, 사업자등록, 점유 현황을 대조해야 합니다.
- 설비 재조달비. 매각 제외되는 판형열교환기·히트펌프 없이 찜질방과 대중목욕탕 운영이 가능한지 확인해야 합니다.
- 시설 현황 점검. 폐쇄된 외부출입구, 내부 공사 중단, 철거된 경계벽, 보일러·배수·급탕·난방설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 각 호실·토지·부설주차장·제시외설비의 포함 여부를 매각목록과 감정평가서 원문으로 대조해야 합니다.
- 수익성 재산정. 공동주택 실거래가가 아니라 근린시설 임대료, 운영비, 공실률, 시설 복구비를 기준으로 가격 상한을 산정해야 합니다.
- 배당·세금 확인. 당해세와 최우선변제 가능성은 배당모형에 반영되지 않았으므로 교부청구와 배당요구 종기 자료를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 유치권 신고서와 최신 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 미확정 비용이 먼저다
이 사건의 등기부 구조 자체는 단순합니다. 2021.08.10. 대소농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 매수인의 실제 부담을 결정하는 것은 등기부 밖에 있습니다. 확인된 임차보증금 인수 8,000,000원, 전입일·보증금 미상 점유 관계, 공사미수금 318,500,000원과 이자 25,916,300원의 유치권 신고, 매각에서 제외되는 설비, 공사 중단과 출입구 구조를 함께 봐야 합니다.
현재 회차 실질취득 최소액은 2,692,710,000원이지만, 이를 최종 취득원가로 확정할 수 없습니다. 거래자료도 대상 면적과 용도가 일치하지 않아 가격 메리트의 근거가 되지 못합니다. 등기 말소는 명확하지만, 인수·점유·시설 정상화 비용은 불명확합니다. 5회 유찰이라는 숫자보다 유치권 부존재, 임차관계, 설비 복구비를 먼저 확정해야 하는 고위험 실사형 물건입니다.
