1,879,297,000원
춘천지방법원 2024타경1599. 소유자는 주식회사숲으로이고, 말소기준권리는 2021년 8월 10일 설정된 대소농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,120,000,000원입니다. 이후 충북신용보증재단 가압류, 본건 임의경매개시결정, 동해시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부만 보면 기준권리 이후 권리는 정리되지만, 이 물건의 실질 위험은 등기 바깥의 임차·점유관계와 유치권 신고에 집중돼 있습니다.
현재 최저매각가는 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 임차인 보증금 8,000,000원이 확정적으로 매수인에게 넘어가므로 최저가만을 취득비용으로 보면 안 됩니다. 더구나 전입일 미상 임차인 3명과 전입일·보증금이 확인되지 않는 점유 기재 2건이 있어 실제 인수액이 8,000,000원에서 끝난다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경1599 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 동해시 임항로 10, 1층101호 (부곡동, 썬샤인파크) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 일괄매각 |
| 소유자 | 주식회사숲으로 |
| 감정가 / 최저가 | 5,479,000,000원 / 1,879,297,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 대소농업협동조합 / 2,652,406,178원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.10. 대소농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 감정 이용상태 | 찜질방 · 근린생활시설(현황 사무실) · 대중목욕탕 · 근린생활시설(현황 공실) |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 점유위험은 남는다
말소기준인 대소농업협동조합 근저당 이후의 충북신용보증재단 가압류 78,233,310원, 임의경매개시결정, 동해시 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 등기권리의 소멸과 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다. 주식회사대림산업 김은순은 2006.03.03., 김무정은 2020.12.11. 전입으로 모두 말소기준일보다 앞서며, 배당표상 우선변제권 없이 각각 5,000,000원과 3,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 확정 인수 800만원, 미상 5건
| 임차·점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미숙 | 1층 101호(15.54㎡) | 2024.09.03 | 30,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김창원 | 1층 101호(19.8657㎡) | 2022.09.22 | 2,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사대림산업 김은순 | 102호(40,0000㎡) | 2006.03.03 | 5,000,000원 | - | 있음 | 없음 | 5,000,000원 인수 |
| 김옥희 | 2층 201호(104.14㎡) | 미상 | 20,000,000원 | 800,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김화영 | 2층 201호(104.14㎡) | 미상 | 20,000,000원 | 800,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김수진 | 2층 201호(104.14㎡) | 미상 | 20,000,000원 | 800,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임형권 | 2층 201호 일부 | 2024.10.01 | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사대상신소재동해지점백대길 | 101호, 201호 | 2024.06.12 | 200,000,000원 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김무정 | 201호(16.5200㎡) | 2020.12.11 | 3,000,000원 | 300,000원 | 있음 | 없음 | 3,000,000원 인수 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주식회 | 주거 | 미상 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
확정적으로 대항력이 있는 임차인은 2명이고 보증금 합계는 8,000,000원입니다. 두 건 모두 예상배당에서 우선변제권 없음으로 처리돼 보증금 전액이 매수인 인수로 계산됩니다. 반면 김옥희·김화영·김수진은 전입일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없고, ‘점포’와 ‘주식회’ 역시 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 5건은 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 가격 — 6회 유찰이 곧 ‘싼 가격’이라는 뜻은 아니다
현재 최저가는 1,879,297,000원으로 감정가 5,479,000,000원의 34.3%입니다. 확정 인수액 8,000,000원을 합치면 실질취득 하한은 1,887,297,000원입니다. 여기에 미상 임차보증금이나 유치권이 실제 부담으로 확정될 경우 총 부담은 더 늘 수 있습니다.
선샤인파크 거래자료의 최근 12개월 평균은 162,625,000원, 최신 거래는 2026.07. 164,000,000원이고 최근 구간은 이전 구간 대비 11.1% 높은 흐름입니다. 그러나 거래 표본 면적은 76.34㎡~116.32㎡ 수준인 반면 이 경매대상 기준 면적은 1,720.72㎡이고 면적 일치 판정도 되지 않았습니다. 따라서 아래 거래값을 이 물건의 직접 시세로 간주하거나, 최저가와 단순 비교해 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 77.1㎡ | 10 | 164,000,000원 |
| 2026.05 | 76.34㎡ | 18 | 135,000,000원 |
| 2026.03 | 77.1㎡ | 19 | 149,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 16 | 152,000,000원 |
| 2026.01 | 77.1㎡ | 14 | 140,000,000원 |
| 2025.12 | 107.6㎡ | 16 | 191,000,000원 |
| 2025.10 | 116.32㎡ | 7 | 185,000,000원 |
| 2025.10 | 116.32㎡ | 11 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 8건 | 162,625,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,879,297,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,192,970원 | - |
| 임차인 · 주식회사대림산업 김은순 | 5,000,000원 | 0원 | 5,000,000원 |
| 임차인 · 김무정 | 3,000,000원 | 0원 | 3,000,000원 |
| 을구 15번 근저당 · 대소농업협동조합 | 3,120,000,000원 | 1,858,104,030원 | 0원 |
| 갑구 29번 가압류 · 충북신용보증재단 | 78,233,310원 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 회차 기준 채권 총액 3,198,233,310원 중 1,858,104,030원이 배당되고, 미배당은 1,340,129,280원입니다. 확정 임차인 인수액은 8,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 1,879,297,000원 | 1,858,104,030원 | 1,340,129,280원 | 8,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 1,503,437,600원 | 1,486,003,224원 | 1,712,230,086원 | 8,000,000원 |
| 8회 유찰 시 | 1,202,750,080원 | 1,188,322,579원 | 2,009,910,731원 | 8,000,000원 |
⑤ 유치권·매각 제외 설비 — 가격보다 먼저 확인할 부분
유치권이 신고됐다는 사실만으로 곧바로 매수인이 신고액 전부를 부담한다고 단정할 수는 없습니다. 반대로 성립 여부가 불분명하다는 이유로 0원 처리해서도 안 됩니다. 공사계약, 공사완료 여부, 점유의 계속성, 채권과 목적물의 견련성 등을 입찰 전에 확인해야 하는 물건입니다.
⑥ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 일련번호(1)는 찜질방(황토토굴방·헬스장·수면실·식당 등), 일련번호(2)·(3)는 현황 사무실, 일련번호(4)는 대중목욕탕, 일련번호(5)는 현황 공실입니다.
- 내부 상태. 일련번호(5)는 내부 공사 중 중단된 상태이고 일련번호(1)과의 경계벽은 철거돼 있습니다.
- 출입구. 일련번호(1)의 외부출입구가 폐쇄돼 일련번호(4)의 내부계단을 통해 출입하는 구조입니다.
- 층 표시. 일련번호(1)는 공부상 지상1층이나 북측 접면도로 기준 지하1층이고, 일련번호(4)는 공부상 지상2층이나 북측 접면도로 기준 지상1층입니다.
- 입지. 동해시 부곡동 부곡삼거리 남동측 인근으로 주택과 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 거리와 배차간격을 고려한 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 토지. 7필 일단의 부정형 토지로 주상용 건부지 및 부설주차장부지로 이용 중이며 토지면적은 1,614.4㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 북측·서측·남측으로 도로에 접합니다. 공시지가는 411,500원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하3층/지상19층 건물입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 2명. 주식회사대림산업 김은순 5,000,000원, 김무정 3,000,000원의 보증금 인수를 취득원가에 반드시 포함해야 합니다.
- 미상 임차인 5건. 김옥희·김화영·김수진 및 점유 기재 2건의 전입일·보증금·대항력·배당요구 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 유치권. 공사미수금 318,500,000원, 이자 25,916,300원, 각 부가세 별도의 신고가 있으므로 점유와 채권 성립 자료를 직접 확인해야 합니다.
- 매각 제외 설비. 대상신소재가 소유권을 주장하는 판형열교환기와 히트펌프가 제외되므로 실제 영업·시설가치를 감정가와 동일하게 보면 안 됩니다.
- 현장 동선. 외부출입구 폐쇄, 내부계단 출입, 공사 중단 및 경계벽 철거 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 오해 금지. 최근 거래자료는 면적이 대상과 일치하지 않아 직접 시세 산정에 사용할 수 없습니다.
- 6회 유찰의 의미. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 권리·점유·유치권·시설복구비용을 합산한 총 취득비용으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 낙찰가”보다 중요한 것은 미확정 비용
이 물건은 감정가 5,479,000,000원에서 최저가 1,879,297,000원까지 내려와 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 하지만 현재 확인되는 실질취득 하한부터 이미 1,887,297,000원이고, 그 밖에 대항력 판정이 끝나지 않은 임차·점유관계 5건, 공사미수금 318,500,000원과 이자 25,916,300원의 유치권 신고, 판형열교환기·히트펌프 매각 제외, 내부 공사 중단 상태가 동시에 존재합니다.
등기상 말소구조만 보면 기준권리 이후 권리는 정리되지만, 이번 사건의 난도는 등기부가 아니라 현장과 점유관계에서 발생합니다. 실거래 자료도 대상 면적과 일치하지 않아 가격 메리트를 입증해 주지 못합니다. 따라서 “6회 유찰돼 싸다”가 결론이 아니라, 미상 임차·유치권·제외설비까지 금액화한 뒤에도 수지가 맞는지가 결론이어야 합니다.
