대전지방법원 2024타경1200. 유성구 복용동 560-2 소재 다가구주택 및 토지 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 1층은 사무실과 계단실, 2층은 다가구주택 5가구, 3층은 다가구주택 5가구, 4층은 다가구주택 3가구로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2022.09.19 접수된 태평새마을금고 근저당권이며, 그 뒤의 경매개시결정·가압류·후순위 근저당·임차권등기는 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
겉보기에는 채권 전액 배당이 가능한 신건입니다. 현재 최저가 2,784,486,130원을 기준으로 집행비용과 등기상 채권을 배당하면 채권자 총액 2,560,000,000원이 전액 충족되고, 소유자에게 194,241,269원이 남는 계산입니다. 그러나 이 물건의 난도는 배당표가 아니라 실제 점유·명도에 있습니다. 임차권등기된 주거 임차권자만 7명이고, 별도로 보증금 미상 점유자도 다수 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경1200 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 복용동 560-2 |
| 물건종류 / 이용 | 다가구주택 + 토지 · 1층 사무실 및 계단실 · 2층 다가구주택 5가구 · 3층 다가구주택 5가구 · 4층 다가구주택 3가구 |
| 소유자 | 김용 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,784,486,130원 / 2,784,486,130원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 태평새마을금고 / 1,648,141,961원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 토지 | 542.4㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,151,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
권리 순서는 비교적 명확합니다. 2022.09.19 태평새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권, 2024.02.28 윤현정 근저당권, 2024.03.11 오현석 가압류, 2024년 이후 임차권등기는 모두 그 뒤에 위치합니다. 등기상 임차권등기의 보증금 합계는 865,000,000원이지만, 모두 말소기준 이후 전입으로 표시되어 대항력 없는 임차권으로 정리됩니다.
② 임차인·점유 현황 — 대항력 없음이 다수, 미상 점유는 단정 금지
확인되는 임차권등기자는 7명이며, 모두 전입신고가 말소기준권리 이후로 표시됩니다. 따라서 이들 임차권등기 보증금은 매수인이 인수하는 구조로 보이지 않습니다. 다만 보증금·전입신고일이 확인되지 않는 점유 부분은 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, “대항력 있음”으로 단정할 수 없습니다.
| 성명 | 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 옐로오션 | 101호 | 10,000,000원 | 2022.11.08 / 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 하순호 | 201호 | 미상 | 2023.12.22 / 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 · 보증금 미상 |
| 강혁진 | 203호 | 미상 | 2023.09.27 / 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 · 보증금 미상 |
| 김현희 | 205호 | 미상 | 2023.10.18 / 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 · 보증금 미상 |
| 김용재 | 301호 | 미상 | 2023.04.18 / 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 · 보증금 미상 |
| 윤성현 | 302호 | 미상 | 2023.08.30 / 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 · 보증금 미상 |
| 최진이 | 402호 | 미상 | 2024.01.22 / 해당 없음 | 2024.04.12 | 대항력 없음 · 보증금 미상 |
| 김가중 | 403호 | 미상 | 2023.05.22 / 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 · 보증금 미상 |
| 신예진 | 305호 | 90,000,000원 | 2023.10.04 / 2023.09.11 | 2024.03.22 | 대항력 없음 · 임차권등기 |
| 임현지 | 302호 | 150,000,000원 | 2022.09.26 / 2022.10.04 | 2024.10.11 | 대항력 없음 · 임차권등기 |
| 김성훈 | 202호 | 30,000,000원 | 2023.08.21 / 2023.08.21 | 2025.01.15 | 대항력 없음 · 임차권등기 |
| 김형철 | 304호 | 95,000,000원 | 2023.09.18 / 2023.09.06 | 2025.02.27 | 대항력 없음 · 임차권등기 |
| 김선구 | 403호 | 200,000,000원 | 2023.05.22 / 2023.04.18 | 2025.06.17 | 대항력 없음 · 임차권등기 |
| 엄회성 | 204호 | 100,000,000원 | 2023.06.19 / 2023.06.08 | 2025.07.01 | 대항력 없음 · 임차권등기 |
| 임자성 | 401호 | 200,000,000원 | 2023.03.22 / 2023.03.22 | 2025.07.18 | 대항력 없음 · 임차권등기 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 미상 / 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 |
| 주택공사 | 미상 | 미상 | 미상 / 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 |
③ 예상배당표 (매각가 2,784,486,130원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 30,244,861원 |
| 1. 근저당 · 태평새마을금고 | 1,140,000,000원 | 1,140,000,000원 |
| 2. 근저당 · 태평새마을금고 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 3. 근저당 · 윤현정 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 4. 가압류 · 오현석 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 194,241,269원 |
현재 최저가 기준으로는 채권자 총액 2,560,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 발생합니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 덕명동 소재 대전덕명중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 공원, 아파트단지, 단독 및 다가구주택, 주거나지, 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물이며, 위생·급배수·승강기·난방·도시가스·방범도어·CCTV·주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 이용. 1층은 사무실과 계단실, 2층은 다가구주택 5가구, 3층은 다가구주택 5가구, 4층은 다가구주택 3가구로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 소로2류 접함으로 표시됩니다. 공부와의 차이는 없음으로 기재되어 있습니다.
- 비고. 일괄 매각이며, 감정평가서 기재 제시외 건물은 매각에 포함됩니다. 1층의 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설 및 계단실이나, 현황은 사무실 및 계단실로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 대조. 각 호실별 실제 거주자, 임차권등기자, 현황조사상 점유자를 서로 대조해야 합니다. 302호·403호처럼 이름이 겹쳐 보이지 않는 호실은 특히 확인이 필요합니다.
- 미상 점유 확인. 전입신고일·보증금이 확인되지 않는 점유는 대항력 가능·미상입니다. 입찰 전 원본 명세서와 전입세대 열람 성격의 확인이 필요합니다.
- 명도 비용. 임차권등기 7건과 다수 점유가 있는 다가구입니다. 인수액 0원과 별개로 이사비·인도명령·협의 비용을 예산에 넣어야 합니다.
- 관리·수익성. 1층 사무실, 2~4층 다가구 구조이므로 공실, 임대료, 보수비, 승강기·CCTV·주차장 유지비를 별도로 산정해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않습니다. 임차인 배당 구조가 확인되면 잔여와 후순위 회수액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 대조하고, 미상 점유 부분은 단정 없이 보수적으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “점유 리스크”가 더 크다
이 물건은 말소기준 이후 권리가 대부분 정리되는 구조이고, 현재 최저가 기준 배당표도 채권 전액 충족으로 계산됩니다. 그래서 숫자만 보면 안정적으로 보입니다. 하지만 다가구주택은 숫자보다 현장이 먼저입니다. 임차권등기 7건, 보증금 미상 점유자 다수, 전입·보증금 미상 점유까지 겹쳐 실제 명도 난도가 높습니다. 결론은 권리 말소 구조는 합격, 점유 확인은 보류입니다. 신건 2,784,486,130원에 접근하려면 가격 자체보다 먼저 각 호실의 실제 점유와 퇴거 가능성을 확인해야 합니다.
