대전지방법원 2024타경112704. 세종특별자치시 연동면 노송웅골길 19-3의 단독주택 + 토지 물건입니다. 건물 등기상 소유자는 이경호이며, 1981년 소유권보존 뒤 같은 해 동면단위농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 농업협동조합중앙회·송인기·신한카드 주식회사 등의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 권리순서만 보고 “깨끗하다”고 단정하기 어렵습니다. 감정평가 내용에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 현재 확인된 임차인 명단은 없지만 실제 점유·임대차 여부, 보증금, 전입 및 확정일자 여부까지 확인됐다는 의미는 아닙니다. 따라서 현장 점유관계가 확인되기 전에는 대항력 가능성도 미상으로 두고 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경112704 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 연동면 노송웅골길 19-3 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 이용상태 | 단독주택 |
| 건물 구조 | 세멘벽돌조 스레트지붕 단층주택 · 사용승인일 1981년 |
| 토지 | 314.0㎡ · 지목 임야 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 205,510,000원 / 34,540,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 13,002,095원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 1981년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 1981.09.28 동면단위농업협동조합 근저당권입니다. 이후 1997년 농업협동조합중앙회 가압류, 1999년과 2015년 송인기 가압류, 2016년 신한카드 주식회사 가압류, 2024년 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 싸진 것은 분명하지만 시세 검증은 별개
감정가는 205,510,000원, 현재 최저매각가는 34,540,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 16.81% 수준으로, 이미 5회 유찰됐습니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 24,178,000원, 7회 유찰 시 16,924,600원으로 제시돼 있습니다.
하지만 동일 유형의 최근 실거래 자료가 제시돼 있지 않으므로, 현재 최저가가 실제 시장가보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 농경지·농가주택·야산이 혼재한 농촌지역의 단독주택이고 대중교통 여건도 다소 불편하다고 평가돼 있어, 5회 유찰 자체를 환금성과 수요의 경고 신호로 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,021,720원 |
| 1. 근저당 · 동면단위농업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 10,546,848원 | 10,546,848원 |
| 3. 가압류 · 송인기 | 12,399,374원 | 12,399,374원 |
| 4. 가압류 · 송인기 | 12,399,374원 | 10,572,058원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 9,424,392원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 채권 총액 44,769,988원 중 33,518,280원이 배당되고 미배당액은 11,251,708원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 근저당 채권액은 미상으로 배당 계산에서 제외돼 있으며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 연동면 노송리 소재 노송1리마을회관 북서측 인근이며, 주위는 농경지·농가주택·야산이 혼재된 농촌지역입니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 제반 대중교통 여건은 다소 불편합니다.
- 건물. 세멘벽돌조 스레트지붕 단층주택으로 사용승인일은 1981년입니다. 위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 314.0㎡, 지목 임야, 토지이용상황 단독, 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역·가축사육제한구역(전부)·준보전산지입니다.
- 공시지가. 196,500원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계 미상이므로 현장 점유자와 전입·임대차 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 매각 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 16.81%까지 하락한 만큼 가격만 볼 것이 아니라 반복 유찰 원인을 현장 상태·접근성·수요·토지 활용성 측면에서 확인해야 합니다.
- 근저당 채권액 확인. 말소기준 근저당의 채권액이 미상이라 배당표에서 계산 제외돼 있습니다. 실제 채권 및 배당요구 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역·가축사육제한구역·준보전산지의 실제 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 차량·교통 여건 확인. 소형차량 진출입은 가능하나 대중교통 여건은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
맺으며 — “17%까지 내려왔다는 사실보다, 왜 5번 유찰됐는지가 중요하다”
이 물건의 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 205,510,000원에서 최저가 34,540,000원, 현재 회차는 감정가의 16.81%이고 이미 5회 유찰됐습니다. 등기상으로는 1981년 근저당을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 임대관계 미상, 농촌지역 단독주택, 다소 불편한 대중교통, 일괄매각·제시외 건물, 5회 유찰이라는 요소를 함께 보면 단순한 저가 매물로 해석하기 어렵습니다. 최근 실거래 시세도 제시돼 있지 않아 현재 최저가가 시장가보다 싸다고 단정할 수도 없습니다. 이 사건의 핵심은 낮은 가격이 아니라 점유·현황·환금성을 실제로 확인하는 것입니다.
