대전지방법원 2024타경112704. 세종특별자치시 연동면 노송웅골길 19-3에 있는 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 314㎡의 임야이고, 감정평가상 현재 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 1981년 사용승인된 세멘벽돌조 스레트지붕 단층주택으로, 소형차량 진입은 가능하지만 대중교통 여건은 다소 불편한 농촌지역에 위치합니다.
등기상 말소기준은 1981년 9월 28일 동면단위농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 설정된 농업협동조합중앙회·송인기·신한카드의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신고된 임차인은 없고 배당표상 매수인 인수액도 0원이지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유자와 전입세대는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경112704 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 연동면 노송웅골길 19-3 |
| 등기 부동산 | [건물] 세종특별자치시 연동면 노송리 산9-85 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 기준시점 현재 단독주택 |
| 토지 | 314㎡ · 지목 임야 · 완경사·부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 세멘벽돌조 스레트지붕 단층주택 · 사용승인 1981년 |
| 소유자 | 이경호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 205,510,000원 / 49,343,000원 (4회 유찰·감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드주식회사 / 13,002,095원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 1981년 9월 28일 접수된 동면단위농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 등기 기재상 9,300,000원이지만 현재 채권액은 확인되지 않아 예상배당 계산에서는 제외됐습니다. 이후의 가압류 4건과 강제경매개시결정은 모두 후순위로서 매각으로 소멸하며, 배당자료상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 24.01%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 49,343,000원으로 감정가 205,510,000원의 24.01%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 권리상 실질취득액도 49,343,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 49,343,000원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 34,540,100원 | 16.81% | 11,251,610원 |
| 6회 유찰 시 | 24,178,070원 | 11.76% | 21,427,123원 |
현재 회차에서는 산정 가능한 채권액이 전액 배당되고 소유자 잔여금도 발생하는 구조이지만, 5회·6회 유찰 시에는 미배당액이 각각 11,251,610원과 21,427,123원으로 늘어납니다. 다만 이 계산은 선순위 근저당권의 현재 채권액을 제외한 결과이므로 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다. 채권 미배당은 매수인 인수로 전환되는 것이 아니며, 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,343,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,288,174원 |
| 1. 근저당 · 동면단위농업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 10,546,848원 | 10,546,848원 |
| 3. 가압류 · 송인기 | 12,399,374원 | 12,399,374원 |
| 4. 가압류 · 송인기 | 12,399,374원 | 12,399,374원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 9,424,392원 | 9,424,392원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,284,838원 |
현재 회차에서는 확인된 채권액 44,769,988원이 전액 배당되는 것으로 산정됐습니다. 선순위 근저당권과 강제경매개시결정의 현재 채권액은 배당 계산에서 제외됐으며, 당해세·최우선변제도 반영되지 않아 실제 배당액과 소유자 잔여금은 변동될 수 있습니다. 배당 부족 여부와 관계없이 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 노송1리마을회관 북서측 인근이며, 주위는 농경지·농가주택·야산이 혼재한 농촌지역입니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 진출입은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 제반 대중교통 여건은 다소 불편합니다.
- 건물. 1981년 사용승인된 세멘벽돌조 스레트지붕 단층주택이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 목재창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 314㎡ 임야로 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 196,500원/㎡입니다.
- 용도제한. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역·가축사육제한구역·준보전산지에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 농촌 단독주택이고 대중교통 접근성이 낮으며 4회 유찰된 상태여서, 매수층과 재매각 기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 사업자등록 여부를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다. 매각목록과 현황상 건물의 위치·면적을 대조하세요.
- 선순위 근저당 채권 확인. 동면단위농업협동조합 근저당권의 현재 채권액이 배당 계산에서 제외되어 있으므로 채권신고와 배당요구 자료를 확인하세요.
- 건물 상태 확인. 1981년 스레트지붕·목재창호 건물입니다. 누수, 균열, 전기·배관, 지붕과 내부 수리 범위를 직접 점검하세요.
- 경계·진입로 확인. 토지가 부정형·완경사이고 소형차량만 진입 가능한 것으로 평가됐습니다. 지적도, 현황도로, 경계와 통행관계를 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역 외 자연취락지구·성장관리계획구역·가축사육제한구역·준보전산지 규제를 목적에 맞게 검토하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 인근 단독주택·토지 거래와 예상 수리비를 합산해 입찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 현장 검증이 우선”
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 1981년 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 권리가 아니라 가격의 검증 가능성과 환금성입니다.
감정가 205,510,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 49,343,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 이를 곧바로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 1981년 단독주택의 수리 범위, 스레트지붕과 목재창호 상태, 실제 점유자, 제시외 건물, 토지 경계와 진입로, 용도제한을 확인한 뒤 총투입비를 계산해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 현장은 보수적 검증. 이 물건의 결론입니다.