3,090,000원
춘천지방법원 2024타경55206. 강릉시 연곡면 동덕리 870, 도로명주소 동덕3길 35의 물건입니다. 등기상 소유자는 박경균, 말소기준권리는 2023년 12월 22일 설정된 기술보증기금 근저당권 108,000,000원입니다. 이후 중소기업은행 가압류가 있었지만 2025년 3월 17일 이미 말소됐고, 2024년 11월 29일 기술보증기금의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 등기 흐름 자체는 비교적 단순하며 매각으로 존속해 매수인이 떠안을 금액은 배당 산정상 0원입니다.
그러나 이 물건은 통상적인 토지·건물 일괄매각과 성격이 다릅니다. 매각물건명세서에는 “건물만 매각 대상”이라고 명시돼 있고, 해당 건물이 타인 소유 토지상에 건축된 상태이며 토지 임대관계는 미상이라고 적시돼 있습니다. 따라서 최저가가 309만원까지 내려온 사실만으로 ‘싸다’고 결론내릴 수 없습니다. 낙찰 후 토지 사용 근거와 비용, 분쟁 가능성을 확인하지 못하면 경제적 부담은 권리상 인수액 0원과 별개로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경55206 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 연곡면 동덕3길 35 · 연곡면 동덕리 870 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 현황 근린생활시설 · 경량철골구조 기타지붕 단층 건물 |
| 매각 조건 | 건물만 매각 대상 · 타인 소유 토지상 건축 · 토지 임대관계 미상 |
| 소유자 | 박경균 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 37,512,950원 / 3,090,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 기술보증기금 / 99,603,731원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 ‘토지 사용’은 별도
임차인 없음. 대항력 임차인이나 보증금 인수 문제는 확인되지 않으며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 기술보증기금 근저당권이고, 중소기업은행 가압류는 경매 도중인 2025년 3월 17일 이미 말소됐습니다. 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 8.24%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 3,090,000원으로 감정가 37,512,950원의 8.24% 수준입니다. 7회 유찰됐고, 한 번 더 유찰될 경우 시나리오상 2,163,000원, 9회 유찰 시 1,514,100원까지 내려갑니다.
하지만 이 물건은 토지와 건물이 함께 넘어오는 일반적인 부동산이 아니라 타인 토지 위 건물만 취득하는 구조입니다. 따라서 일반적인 토지·건물 일체의 매매가격과 단순 비교해 ‘시세보다 싸다’고 말하는 것은 적절하지 않습니다. 특히 7회 유찰 자체가 시장이 이 매각조건과 사용위험을 반복적으로 가격에 반영해 왔다는 신호로 볼 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 455,620원 |
| 2. 근저당 · 기술보증기금 | 108,000,000원 | 2,634,380원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 기술보증기금 채권최고액 108,000,000원 중 예상배당은 2,634,380원이고, 채권최고액 기준 미배당은 105,365,620원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인에게 산정된 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 14.7%로 추정된 값입니다.
④ 이용상태·토지 메모 (감정 및 토지 정보 기준)
- 건물 이용. 현황은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 경량철골구조 기타지붕 단층 건물이며, 외벽은 판넬마감, 내벽은 판넬마감, 바닥은 장판마감 및 일부 타일마감, 창호는 샤시창호 등입니다.
- 설비. 전기설비, 위생설비, 일부 전기판넬설비 등이 되어 있습니다.
- 토지 정보. 지목 전, 면적 223.0㎡, 제2종일반주거지역, 평지·부정형, 세로한면(가), 공시지가 112,700원/㎡입니다.
- 규제. 무선방위측정장치보호구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시지역, 제2종일반주거지역에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정 요항상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 소유자 및 사용근거 확인. 건물만 매각되는 사건이므로 토지 소유관계와 건물의 점유·사용을 뒷받침하는 임대차·사용승낙·기타 권원 존재 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 토지 사용비용 확인. 배당표상 인수액 0원과 토지사용 대가는 별개입니다. 사용료나 분쟁비용이 발생할 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 감정가의 8.24%지만, 반복 유찰 자체를 단순한 할인으로 보지 말고 건물만 매각되는 구조와 환금성 제약을 함께 보아야 합니다.
- 근저당 공동담보 확인. 기술보증기금 근저당에는 다른 부동산이 공동담보로 기재돼 있으므로 실제 채권회수·배당관계는 공동담보의 진행상황에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 토지사용 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “309만원”보다 먼저 볼 것은 토지다
이 사건은 숫자만 보면 극단적으로 싸 보입니다. 감정가 37,512,950원에서 7회 유찰돼 최저가가 3,090,000원까지 내려왔고, 등기상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 낙찰자가 취득하는 것은 타인 소유 토지 위의 건물이고, 토지 임대관계는 미상이며 향후 사용 분쟁 가능성까지 명시돼 있습니다.
따라서 이 사건의 결론은 “권리상 인수는 0원, 사용 리스크는 미확정”입니다. 7회 유찰과 8.24%라는 할인율을 투자매력으로 바로 바꾸기보다는, 토지 사용권원과 비용을 먼저 확인한 뒤에만 가격을 논할 수 있습니다. 낮은 최저가보다 토지 사용 가능성이 우선인 물건입니다.
