34,364,000원
춘천지방법원 2024타경55763. 삼척시 도계읍 황조길 66의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 공부상 용도는 연립·다세대와 토지로 분류돼 있고, 감정평가상 현재 이용상태는 단독주택(다가구주택)입니다. 일반철골구조 경량트러스 지붕의 2층 건물이며, 공부에 나타나지 않는 3층 제시외건물이 확인됩니다. 토지는 311.0㎡의 대지로 주상용 이용 중입니다.
권리의 기준점은 2020년 박태용의 근저당권입니다. 이후 설정된 정선미의 근저당권과 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 가등기·가처분·가압류·압류와 한마음신용협동조합 근저당권은 2020년 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐고, 2024년에 등기된 삼척시 압류도 각각 해제·말소 내역이 확인됩니다. 등기부만 보면 낙찰자가 승계할 권리는 없습니다.
그러나 임차인은 별도입니다. 이은행은 말소기준권리보다 약 한 달 반 앞서 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 “있다”고 단정할 수는 없으나, 대항력 가능성이 남는 선순위 점유자로 보아야 합니다. 심봉선은 말소기준권리 이후에 전입한 임차인으로 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경55763 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 삼척시 도계읍 황조길 66 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(다가구주택) 이용 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 경량트러스 위 칼라아스팔트슁글마감지붕 2층 · 공부에 나타나지 않는 3층 제시외건물 소재 |
| 토지 | 대 311.0㎡ · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 정슬기 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 292,095,440원 / 34,364,000원 (6회 유찰, 감정가의 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박태용 / 119,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 미상
2020.10.06. 설정된 박태용의 근저당권 120,000,000원이 말소기준권리입니다. 후순위인 정선미 근저당권 96,000,000원과 박태용의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 삼척시 압류는 해제·말소됐고, 2020년 이전의 가등기·가처분·가압류·압류·근저당권도 종전 경매에서 정리됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 / 점유 | 전입·배당요구 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은행 102호 · 주거 | 전입 2020.08.21 배당요구 미상 | 보증금 미상 차임 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 심봉선 2층 202호 전부 | 전입 2025.02.14 배당요구 2025.02.14 | 10,000,000원 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차인은 2명입니다. 심봉선은 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없고 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지 않습니다. 반면 이은행은 전입일이 앞서므로 보증금과 점유관계가 확인될 때까지 인수위험을 열어 두어야 합니다.
③ 가격 판단 — 11.76%라는 숫자만 보면 안 된다
감정가 292,095,440원에서 6회 유찰돼 현재 최저가는 34,364,000원, 감정가 대비 11.76%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않고, 선순위 전입 임차인의 보증금도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 비율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 평가할 근거가 없습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 농경지·임야·단독주택·연립주택이 혼재한 지역의 다가구주택 이용 물건입니다. 6회 유찰 자체가 감정가와 실제 수요 사이의 간극, 임차인·제시외건물· 경계 확인 부담을 시장이 반영한 결과일 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,364,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,018,552원 |
| 1. 근저당 · 박태용 | 120,000,000원 | 33,345,448원 |
| 2. 근저당 · 정선미 | 96,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 미배당은 182,654,552원입니다. 이는 근저당권자의 미회수액으로, 매수인에게 그대로 승계되는 금액은 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 등기권리 인수는 0원이지만, 이은행의 미상 보증금과 당해세·임차인 최우선변제는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 연립·다세대와 토지로 분류되며, 감정평가상 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 도덕정사 남측 인근으로, 주변은 단독주택·연립주택·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 버스정류장 거리·노선·운행빈도를 감안하면 대중교통 사정은 다소 불편합니다.
- 건물. 일반철골구조 2층 건물로 기본 위생·급배수설비와 유류보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 제시외건물. 공부에 나타나지 않는 3층 제시외건물이 있으며, 정확한 구조와 면적은 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 311.0㎡ 대지로 계획관리지역·폐광지역진흥지구·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 21,100원/㎡입니다.
- 경계. 석축·옹벽·조경수는 토지가격에 포함됐고, 정확한 지적 경계는 측량이 필요합니다.
- 환금성. 다가구주택 이용, 대중교통 불편, 6회 유찰, 실거래 비교자료 부재를 함께 고려하면 재매각 시 수요층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이은행 보증금 확인. 102호 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 전입·점유 상태를 확인해야 합니다.
- 실질취득 상한 재산정. 확인된 미배당 보증금을 최저가에 더해 총 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 심봉선 배당관계. 202호 보증금 10,000,000원과 배당요구 2025.02.14. 내역을 배당요구 종기 및 명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 점유 호실 대조. 소유자 주소는 101호로 기재돼 있고 임차인은 102호와 202호를 점유하므로, 각 호실의 실제 사용현황과 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 제시외건물 확인. 3층 제시외건물의 구조·면적·소유관계·허가 여부와 철거 또는 시정 가능성을 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 토지 경계, 석축·옹벽·조경수의 위치와 인접 토지 침범 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 채권 확인. 과거 국세·지방세 압류의 말소 여부와 별개로 당해세 및 현재 체납세액의 교부청구 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “11.76%는 가격이 아니라 출발점이다”
이 사건은 감정가 292,095,440원에서 34,364,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 등기권리의 소멸 여부보다 더 중요한 변수는 2020.08.21. 전입한 이은행입니다. 보증금이 확인되지 않아 매수인이 떠안을 금액도, 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
여기에 3층 제시외건물, 별도 측량이 필요한 토지 경계, 다소 불편한 대중교통, 실거래 비교자료 부재와 6회 유찰이 겹칩니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮다는 이유만으로 접근할 대상이 아닙니다. 등기권리는 정리되지만 임차보증금과 물리적 현황은 아직 열려 있습니다. 권리 기준은 명확, 총비용은 미확정, 입찰 판단은 보류가 맞습니다.