대전지방법원 2024타경114977. 세종시 도담동 ‘까사리움’ 8층 818호, 전유면적 20.17㎡의 집합건물입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가 당시에는 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 등기부에는 근저당권이 없으며, 2024년 8월 5일 유선희의 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 이후 2024년 8월 22일 세종세무서장 명의의 압류는 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 매각으로 정리되는 구조가 단순해 보이지만, 등기 밖 임차관계가 핵심입니다. 유선희는 2021년 8월 9일 전입했고, 이는 말소기준권리인 2024년 8월 5일보다 앞섭니다. 배당요구도 2024년 10월 7일 접수했지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 대항력 있는 임차인이 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하면 그 미배당액은 매수인이 인수할 수 있으므로, 최저가만으로 수익성을 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경114977 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 한누리대로 587, 8층 818호 (도담동, 까사리움) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 도시형생활주택 이용 |
| 전유면적 / 층 | 20.17㎡ · 철근콘크리트구조 8층 건물 내 8층 818호 |
| 소유자 | 한해란 (2021.08.09. 거래가 100,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 15,294,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유선희 / 106,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.08.05. 강제경매개시결정 · 유선희 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차보증금이 핵심
2016년 코람코자산신탁 명의의 소유권보존과 금지사항등기는 같은 해 도영민에게 소유권이 이전되면서 말소됐습니다. 2021년 8월 9일 한해란이 거래가 100,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날짜 유선희의 전입이 확인됩니다. 이후 설정된 근저당권은 없으며 2024년 8월 5일 강제경매개시결정이 말소기준권리가 됐습니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유선희 | 2021.08.09 | 미상 | 미상 | 2024.10.07 | 대항력 有 우선변제 미상 보증승계 아님 매수인 인수 가능 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 신고는 1명입니다. 점유 부분과 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가를 봐야 한다
까사리움은 175세대, 2015년 12월 31일 준공된 집합건물입니다. 전유면적 20.17㎡의 실거래 12건 중 전체 평균은 86,548,333원이지만, 2021년과 2022년의 100,000,000원 이상 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 최근 12개월 4건 평균 73,375,000원과 최신 거래 75,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 20.17㎡ | 6 | 75,000,000원 |
| 2026.06 | 20.17㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 20.17㎡ | 6 | 74,000,000원 |
| 2025.08 | 20.17㎡ | 5 | 74,500,000원 |
| 2023.08 | 20.17㎡ | 6 | 88,000,000원 |
| 2023.06 | 20.17㎡ | 4 | 79,500,000원 |
| 2023.03 | 20.17㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2023.02 | 20.17㎡ | 7 | 82,580,000원 |
| 2022.06 | 20.17㎡ | 8 | 105,000,000원 |
| 2022.03 | 20.17㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2022.01 | 20.17㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2021.07 | 20.17㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 20.17㎡ | 4건 | 73,375,000원 |
| 전체 평균 | 20.17㎡ | 12건 | 86,548,333원 |
최근 12개월 거래는 70,000,000원~75,000,000원이고, 최신 거래는 75,000,000원입니다. 최근 거래가격은 이전 거래 구간보다 -21.2% 하락했습니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 20.8%로 표면상 매우 낮지만, 이는 임차보증금 인수액을 제외한 낙찰가 하한일 뿐입니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,294,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 675,292원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 유선희 | 106,000,000원 | 14,618,708원 |
| 미배당 | - | 91,381,292원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 청구액 106,000,000원 중 14,618,708원만 배당되고 91,381,292원이 미배당됩니다. 이 청구채권과 임차보증금의 관계는 확인되지 않았으므로, 미배당액 전부를 매수인 인수액으로 보거나 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도담동행정복지센터 서측 인근에 위치하며, 주변은 상업용시설·주거용시설·학교가 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 일반버스와 BRT 정류장이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 당시 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 임대관계는 확인되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 8층 건물의 최상층 818호이며, 위생·급배수설비와 공용승강기가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 광로3류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 4,395,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 거래가격이 이전 구간보다 -21.2% 하락했고, 사건은 5회 유찰됐습니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 4.1회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인이 최우선. 유선희의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유 범위와 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 배당요구는 2024.10.07. 접수됐으나 확정일자가 미상입니다. 우선변제권과 예상배당액을 확정하려면 원본 확인이 필요합니다.
- 신청채권과 임대차채권 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 유선희입니다. 청구액 106,000,000원이 임차보증금과 동일한 채권인지 별개의 채권인지 확인해야 합니다.
- 가장임차인 여부는 증거로 판단. 동일인이라는 사정만으로 임차인 권리를 배제하지 말고, 실제 거주·계약·자금 흐름을 대조해야 합니다.
- 국세 배당 변동 확인. 2024.08.22. 세종세무서장 압류가 있으므로 실제 배당표와 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 비교 기준. 전체 평균 86,548,333원보다 최근 12개월 평균 73,375,000원과 최신 거래 75,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건과 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 낮아도 총취득원가는 낮지 않을 수 있다”
감정가 91,000,000원이 5회 유찰돼 최저가가 15,294,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 73,375,000원의 20.8%라는 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건에는 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인 유선희가 있고, 가장 중요한 보증금이 확인되지 않았습니다.
신청채권자와 임차인이 동일해 관계인 또는 가장임차인 가능성은 점검할 사안이지만, 그 가능성만으로 인수 위험을 제거해서는 안 됩니다. 신청채권 106,000,000원 중 91,381,292원이 미배당되는 구조이며, 이 채권과 임차보증금의 관계도 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득가는 미상이며, 보증금과 임차인 지위가 확인될 때까지 가격 메리트 판단과 입찰을 보류해야 합니다.
