춘천지방법원 2025타경30504. 강릉시 연곡면 삼산리 1032에 있는 토지와 건물 일괄매각 물건입니다. 감정 이용상태를 보면 기호(3)는 1층이 펜션 및 근린생활시설, 2층이 펜션 및 단독주택 등으로 이용되고, 기호(4)·(5)·(6)은 1·2층 모두 펜션 등으로 사용 중입니다. 단순한 주거용 아파트가 아니라 숙박·근린생활·주거 이용이 섞인 물건으로 봐야 합니다.
가격은 크게 내려왔습니다. 감정가 808,987,430원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 277,483,000원입니다. 다만 현황조사와 매각물건명세서에 기재된 임차인 유영미는 2012.09.07 전입했고, 권리분석상 대항력 있음으로 분류되어 있습니다. 예상배당 계산 역시 보증금 5,000,000원을 배당하지 않고 전액 매수인 인수로 반영합니다. 따라서 입찰가만 볼 것이 아니라 인수액을 더한 실질취득가로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30504 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 연곡면 삼산리 1032 · 강원특별자치도 강릉시 연곡면 진고개로 1009 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 펜션·근린생활시설·단독주택 등 |
| 토지 | 680.0㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 황정자 |
| 감정가 / 최저가 | 808,987,430원 / 277,483,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강릉농업협동조합 / 177,982,979원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 500만원 인수를 보수적으로 반영
등기에는 2009.12.29 강릉농업협동조합 근저당권이 채권최고액 91,000,000원으로 설정됐고 같은 날 채권최고액 230,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 91,000,000원 설정등기는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 이 사건 권리분석의 기준권리는 2025.03.24 임의경매개시결정으로 산정되어 있습니다.
임차인 유영미는 2012.09.07 전입, 점유 부분 36.3700㎡, 보증금 5,000,000원, 월세 200,000원입니다. 확정일자는 확인되지 않고 예상배당에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조로 계산했습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유영미 | 36.3700㎡ | 2012.09.07 | 5,000,000원 | 200,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 5,000,000원 인수 |
② 가격 구조 — 3회 유찰, 그러나 실거래 시세 비교는 없다
현재 최저매각가는 277,483,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 하지만 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 특히 매수인이 인수하는 임차보증금 5,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득은 282,483,000원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 277,483,000원 | 5,000,000원 | 282,483,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 194,238,100원 | 5,000,000원 | 199,238,100원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 135,966,670원 | 5,000,000원 | 140,966,670원 |
③ 예상배당표 (매각가 277,483,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,684,762원 |
| 인수 · 임차인 유영미 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 272,798,238원 |
예상배당 계산에서는 임차인 유영미의 보증금 5,000,000원을 매각대금에서 배당하지 않고 매수인 인수로 처리합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 현재 계산상 신청채권 177,982,979원에 대한 배당액은 0원으로 표시되어 있어 실제 배당관계는 원본 배당요구·채권서류와 대조가 필요합니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진고개휴게소 남서측 인근이며, 주변은 펜션단지·단독주택·농경지·국도변 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 버스정류장 거리·노선·운행빈도를 감안한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호(3)는 펜션·근린생활시설·단독주택 등, 기호(4)·(5)·(6)은 펜션 등으로 이용 중입니다.
- 구조. 기호(3)는 일반철골구조 기타지붕 지상 2층, 기호(4)·(5)·(6)은 경량철골구조 기타지붕 지상 2층입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기패널·전기온수기 등에 의한 난방·급수 설비가 있으나 정상작동 여부는 불분명합니다.
- 토지. 680.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 172,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·가축사육제한구역이며 성장관리계획구역이 포함되고, 영농여건불리농지·생산관리지역과 접합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없으나, 일부 건물 면적의 현황 차이와 제시외 건물·지적경계 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액 반영. 최저가 277,483,000원만 보지 말고 임차보증금 5,000,000원을 더한 실질취득 282,483,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차관계 원본 대조. 명세서의 “명시 인수권리 해당사항없음” 문구와 임차인 분석의 대항력·보증금 전액 인수 계산이 함께 존재하므로 원본 서류를 직접 대조해야 합니다.
- 실거래 검증. 비교 실거래가가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 않습니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되므로 현장에서 실제 이용범위와 건물별 상태를 확인해야 합니다.
- 설비 점검. 전기패널·전기온수기·난방·급수 등 설비의 정상작동 여부가 불분명합니다.
- 경계 확인. 지적경계가 불분명하므로 토지 경계와 실제 점유·사용범위를 확인해야 합니다.
- 면적 확인. 기호(4)·(6) 1층은 공부상 면적과 개략적인 현황면적이 다소 상이합니다.
- 배당관계 확인. 신청채권 177,982,979원에 대한 예상배당이 0원으로 계산되어 있으므로 채권·배당요구 관련 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다는 사실”과 “싸다는 결론”은 다르다
이 물건은 감정가 808,987,430원에서 세 차례 유찰돼 277,483,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 가격을 비교할 실거래 시세가 없고 이용 형태도 펜션·근린생활시설·단독주택이 섞여 있습니다. 여기에 대항력 있는 것으로 분석된 임차인 유영미의 보증금 5,000,000원을 매수인이 전액 인수하는 계산이므로 현재 회차의 실질취득은 282,483,000원입니다.
또한 제시외 건물 포함, 일부 건물의 공부·현황면적 차이, 설비 정상작동 여부 불분명, 지적경계 불분명이라는 현장 확인 요소가 겹칩니다. 따라서 이 사건은 단순히 “감정가의 34%까지 떨어졌으니 저렴하다”고 접근하기보다, 임차보증금 인수와 건물·토지 현황을 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
