창원지방법원 2023타경106890. 경상남도 의령군 지정면 오천리 일대의 공장과 사무실·숙소, 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 7,888㎡, 지목은 공장용지, 이용상황은 공업용이며 계획관리지역에 속합니다. 감정평가상 기호2는 공장, 기호2-1은 1층 PIT와 2층 사무실·숙소·화장실 등으로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 주식회사대가이엔이이며, 경매 신청채권자는 승학신용협동조합입니다.
등기상 말소기준권리는 2018년 3월 30일 승학신용협동조합의 근저당권입니다. 그 이후 설정된 가압류·압류·근저당권·가등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 조사된 두 점유·전입 신고도 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 권리상 실질취득액은 최저매각가와 같은 573,892,000원입니다. 다만 직접 비교할 실거래가가 없어 감정가 대비 큰 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경106890 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 의령군 지정면 오천리 323-3 · 경상남도 의령군 지정면 기강로1길 22 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 등 · 1층 PIT · 2층 사무실·숙소·화장실 등 |
| 소유자 | 주식회사대가이엔이 |
| 토지 | 7,888㎡ · 공장용지 · 공업용 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 31,900원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 2,810,362,000원 / 573,892,000원 (10회 유찰 · 감정가 20.42%) |
| 신청채권자 / 청구 | 승학신용협동조합 / 650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 후순위는 매각소멸
말소기준권리는 2018.03.30. 승학신용협동조합 근저당권 650,000,000원입니다. 이후의 형제기계공업·고려특수건설·한창이엔지·여동수·배영대·황경숙 가압류, 박영숙·정영태·이송자 근저당권, 지방자치단체 압류, 이익헌 명의 가등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
점유·전입 조사 — 대항력은 없지만 점유관계 확인 필요
| 점유·전입자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽대훈[대가이엔브이] | 본건2 제시건물(가)(나) | 2023.08.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)대가이엔알[대표자 이탁우] | 미상 | 2021.11.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 전입일 모두 말소기준일인 2018.03.30.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 후순위 전입이므로 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 실제 사용주체와 점유범위가 명확하지 않아 인도·명도 과정은 별도로 확인해야 합니다.
② 가격·유찰 구조 — 20%라고 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가의 20.42%인 573,892,000원입니다. 감정가보다 2,236,470,000원 낮지만, 직접 비교 가능한 실거래가가 없어 이 차액 자체는 시세 메리트의 근거가 아닙니다. 오히려 10회 유찰은 시장이 가격뿐 아니라 폐기물·기계설비 상태, 매각 제외 물건, 농촌 공장 입지와 환금성까지 보수적으로 평가했다는 신호로 봐야 합니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권자 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (10회 유찰) | 20.42% | 573,892,000원 | 1,236,853,824원 |
| 11회 유찰 시 | 16.34% | 459,113,600원 | 1,350,484,440원 |
| 12회 유찰 시 | 13.07% | 367,290,880원 | 1,441,258,096원 |
③ 예상배당표 (매각가 573,892,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,138,920원 |
| 2. 근저당 · 승학신용협동조합 | 650,000,000원 | 565,753,080원 |
| 3. 가압류 · 형제기계공업 주식회사 | 30,800,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 고려특수건설 주식회사 | 264,096,088원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 한창이엔지 | 54,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 여동수 | 35,738,253원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 박영숙 | 100,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 정영태 | 88,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 이송자 | 140,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 배영대 | 276,365,659원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 황경숙 | 163,606,904원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 1,802,606,904원, 총 예상배당은 565,753,080원, 총 미배당은 1,236,853,824원입니다. 신청채권자 승학신용협동조합도 전액 변제되지 않으며, 후순위 채권자와 소유자 배당은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 현장·환경·시설 위험
- 폐기물. 과거 폐기물적치량산출서상 토지에 폐기물이 매립·적치된 것으로 기재되어 있습니다. 현 소유자 측은 기호1 토지의 폐기물을 기호6 토지로 전량 이전했다고 주장하지만, 지하부분은 육안 확인이 어렵고 양 필지의 지적경계도 모호합니다.
- 행정 쟁송. 관할관청과 폐기물 불법 매립에 따른 행정처분 관련 쟁송이 진행 중인 것으로 조사되었습니다. 낙찰 전 처분 내용, 책임 주체와 원상복구 범위를 확인해야 합니다.
- 매각 제외 건물. 제시외 건물 기호 ㄱ·ㄴ은 감정평가와 매각에서 제외되며, 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 토지를 낙찰받아도 해당 건물의 소유·사용 관계가 별도로 남을 수 있습니다.
- 기계기구. 수변전설비와 크레인 주행레일 등 제시외 기계기구는 매각에 포함되지만, 감정평가서상 기계기구 ‘B’는 전선 등 부품 일부가 망실됐고 장기간 가동이 중지된 상태로 탐문됐습니다.
- 제외 물건. 일부 지상 컨테이너박스 2동은 감정평가와 매각에서 제외됩니다.
- 토지 현황. 일부 공장용지는 법면과 지반 미조성 상태이며, 일부 임야는 현황상 잡종지, 제시외 건부지 또는 농경지로 이용되고 제시외 분묘도 소재합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 의령군 지정면 오천리 옹곡마을 남서측 인근으로, 주변은 농경지·축사·임야 등으로 형성된 농촌지대입니다.
- 교통. 대상지까지 차량 접근이 가능하고 간선도로와의 거리, 대중교통수단을 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 공장동은 일반철골구조 준불연판넬지붕 단층 건물이며, 별동은 콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물로 내부 일부가 미마감 상태입니다.
- 설비. 전기·소방·위생·급배수 설비 등이 있으나 화재경보설비의 작동 가능 여부는 불분명합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등의 제한이 있고 일부 토지는 준보전산지와 접하거나 포함됩니다.
- 환금성. 농촌 공장 입지, 비정형 토지, 현황 차이와 환경·시설 위험이 중첩된 데다 10회 유찰됐습니다. 일반 주거용 부동산보다 수요층이 좁고 재매각 기간이 길어질 가능성을 전제로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 폐기물 원본 확인. 폐기물적치량산출서, 행정처분 문서, 진행 중인 쟁송 내용과 현장 토양·지하 상태를 확인하세요.
- 제시외 건물 권리관계. 매각 제외 건물 기호 ㄱ·ㄴ의 소유자, 점유자, 사용관계와 법정지상권 성립 가능성을 확인하세요.
- 기계기구 실사. 포함되는 수변전설비·크레인 주행레일과 기계기구 ‘B’의 부품 망실, 재가동 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 세금 압류. 세금 압류 3건 중 당해세가 있으면 매각대금에서 우선 차감될 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인하세요.
- 점유·명도. 곽대훈[대가이엔브이]와 (주)대가이엔알[대표자 이탁우]의 실제 점유범위, 보증금, 사용계약과 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 경계·분묘·현황 차이. 지적경계, 법면·미조성 지반, 제시외 분묘, 농경지 이용 부분과 인접지 사용관계를 현황측량으로 확인하세요.
- 가등기 원문 대조. 이익헌 명의 갑구 30번 가등기의 원인증서와 성격을 등기부 원문 및 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 가격 상한 재산정. 감정가나 유찰률이 아니라 폐기물 처리, 시설 복구, 제시외 건물, 명도와 재가동 가능성을 반영한 총사업비 기준으로 입찰 상한을 산정하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 현장 리스크
이 사건은 등기와 임차관계만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후의 권리와 전입이어서 매수인 인수액은 0원이며, 최저가 낙찰을 가정한 권리상 실질취득액도 573,892,000원입니다. 그러나 결론은 안전형이 아닙니다. 10회 유찰, 폐기물 매립·적치 여부와 행정 쟁송, 매각 제외 건물의 법정지상권 불명확, 기계기구 부품 망실과 장기 가동 중지, 토지 현황 차이와 분묘가 한 사건에 겹쳐 있습니다.
직접 비교할 실거래가도 없어 감정가의 20.42%라는 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리는 소멸하지만 물리적·행정적 부담은 낙찰 후에도 현실 비용으로 남을 수 있습니다. 이 물건은 낮은 최저가보다 폐기물과 제시외 물건, 시설 복구와 재사용 가능성을 먼저 검증해야 하는 고위험 공장 경매입니다.
