창원지방법원 2023타경107015. 수성채움빌라 3층 301호로, 사건상 용도는 창고입니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 공동주택으로 이용중이라고 기재되어 있습니다. 감정가 159,000,000원에서 13회 유찰되어 현재 최저매각가는 3,923,000원까지 내려왔지만, 가격표만 보면 이 사건의 핵심을 완전히 놓치게 됩니다. 임차인 김동근은 2018년 3월 29일 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받은 것으로 등기되어 있으며, 제공된 권리판정상 대항력 있음으로 분류되어 있습니다.
보증금은 143,054,533원이고 현재 회차 예상배당은 3,452,386원에 그칩니다. 따라서 미배당 139,602,147원이 매수인에게 넘어갑니다. 낙찰가가 더 내려가도 그만큼 미배당 인수액이 늘기 때문에, 14회·15회 유찰 시나리오에서도 실질취득은 약 143,500,000원 수준에서 거의 움직이지 않습니다. 이 사건은 낙찰가가 아니라 보증금이 실질 가격을 결정하는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경107015 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 동서북6길 6, 3층301호 (수성동,수성채움빌라) |
| 물건종류 | 집합건물 · 창고 · 매각물건명세서 비고상 공동주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김세종 · 단독소유 · 2023.04.13. 강제경매로 인한 매각으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 3,923,000원 (13회 유찰) |
| 청구금액 | 143,054,533원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 토지 | 29.8㎡ · 대 · 일반상업지역 · 공시지가 899,800원/㎡ · 주상용 · 평지 · 사다리형 |
① 권리 흐름 — 말소는 되지만 임차보증금은 남는다
제공된 말소기준 판정은 2023.07.11. 부산신용보증재단 가압류 20,000,000원입니다. 이후 중소기업중앙회·중소기업은행·농협은행·삼성카드·광주은행의 가압류, 현재 강제경매개시결정과 국세 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 2023.06.05. 전진형 명의 근저당권 20,000,000원은 사해행위취소 판결에 따라 2024.10.30. 말소되었습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 인수형
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동근 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2018.03.29 / 2018.03.29 | 143,054,533원 | 대항력 있음 | 배당요구 | 139,602,147원 인수 |
김동근은 2024.01.16. 배당요구가 접수되어 있고, 등기부 임차권등기·현황조사·매각물건명세서에 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 또한 현재 사건의 강제경매개시결정 채권자도 김동근으로 등기되어 있어, 임차인과 경매채권자가 동일합니다.
③ 가격 — 392만원이 아니라 1억4천만원대로 봐야 한다
수성채움빌라 거래 표본은 3건이고 모두 135,000,000원입니다. 가장 최근 거래도 2025년 1월 135,000,000원이며, 최근 12개월 평균 역시 135,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 차이는 0.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 61.97㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2021.10 | 61.97㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2021.07 | 65.92㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 135,000,000원 |
표면 최저가 3,923,000원은 최근 거래가의 2.9%에 불과하지만, 이 비율은 가격 메리트를 판단하는 지표가 아닙니다. 미배당 임차보증금을 더한 현재 회차 실질취득은 143,525,147원으로, 최근 실거래 135,000,000원의 약 106.3%입니다. 즉 실질적으로는 최근 실거래보다 높은 가격입니다.
| 시나리오 | 낙찰가 | 미배당 인수 | 실질취득 | 최근 시세 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 13회 유찰 | 3,923,000원 | 139,602,147원 | 143,525,147원 | 106.3% |
| 14회 유찰 시 | 3,138,400원 | 140,372,624원 | 143,511,024원 | 106.3% |
| 15회 유찰 시 | 2,510,720원 | 140,989,006원 | 143,499,726원 | 106.3% |
④ 예상배당표 (매각가 3,923,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 470,614원 |
| 1. 임차인 김동근 보증금 | 143,054,533원 | 3,452,386원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업중앙회 | 18,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 50,860,962원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 13,210,761원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 25,049,844원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,317,864원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 14,833,073원 | 0원 |
| 9. 강제경매개시결정 · 김동근 | 143,054,533원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 12.0%인 470,614원으로 추정되어 있고, 임차인에게 3,452,386원이 배당된 뒤 매각대금이 소진됩니다. 임차보증금 부족분 139,602,147원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 사건상 용도는 창고이며, 매각물건명세서 비고에는 공동주택으로 이용중이라고 기재되어 있습니다.
- 규모. 수성채움빌라는 8세대, 사용승인일은 2018.02.26.이며 비교 대상 면적은 65.31㎡입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구에 포함되고 소로3류에 접합니다. 토지이용상황은 주상용, 지형은 평지·사다리형입니다.
- 거래. 확인된 거래는 3건이며 모두 135,000,000원입니다. 최근 12개월 표본은 1건, 135,000,000원입니다.
- 경매 집계. 수성채움빌라 경매물건 평균 유찰 횟수는 13.0회, 집계 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 3,923,000원만 자금으로 생각하면 안 됩니다. 현재 가정상 미배당 임차보증금 139,602,147원이 추가됩니다.
- 실질취득 기준으로 비교. 현재 총부담 143,525,147원은 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원보다 약 6.3% 높습니다.
- 추가 유찰도 해결책이 아님. 14회·15회 유찰 시에도 실질취득은 각각 143,511,024원·143,499,726원으로 거의 고정됩니다.
- 임차권 인수 문구 확인. 매각물건명세서에 을구 순위번호 2번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있습니다.
- 우선변제 기록 대조. 현재 배당가정과 2020타경103067호 매각으로 우선변제권이 소멸했다는 비고 문구를 원본 기록에서 대조해야 합니다.
- 관계인 구조 확인. 임차인 김동근과 현재 강제경매 채권자가 동일하므로 임대차관계·채권관계와 실제 점유 상태를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 창고인데 공동주택으로 이용중이라고 기재되어 있으므로 실제 현황과 이용 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2% 낙찰가”가 아니라 “1.44억 실질취득”
감정가 159,000,000원이 13회 유찰되어 최저가 3,923,000원까지 떨어진 숫자만 보면 극단적인 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 그런 방식으로 평가하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인 김동근의 보증금 143,054,533원이 낙찰가보다 압도적으로 크고, 현재 회차 배당 후 남는 139,602,147원이 매수인 부담으로 계산됩니다.
그래서 현재 실질취득은 143,525,147원. 최근 실거래 135,000,000원보다 약 6.3% 높습니다. 14회·15회 유찰되어 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 계속 1.435억원 안팎입니다. 여기에 13회 유찰, 사건상 창고 분류, 임차인과 경매채권자의 동일성, 우선변제 기록 확인 필요성까지 겹칩니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 낙찰 후 실제로 얼마를 부담하게 되는지입니다.