대전지방법원 2024타경121937. 세종특별자치시 어진동 푸르지오시티 12층 1260호입니다. 사건 표기는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 한해란이며 2021.11.15 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 99,000,000원입니다. 이번 사건의 권리분석은 단순히 ‘임차인이 있다/없다’로 끝나지 않습니다. 전입 2021.10.29, 확정일자 2021.10.05의 김시우 임차권이 2024.08.19 압류보다 앞서 있어 원칙상 대항력이 있기 때문입니다.
현재 최저매각가는 73,500,000원인데 보증금은 97,000,000원입니다. 배당표만 보면 집행비용 1,723,000원을 먼저 제하고 임차인에게 71,777,000원이 배당되어 25,223,000원이 남습니다. 일반적인 대항력 임차인이라면 이 부족분이 매수인 인수로 연결됩니다. 하지만 이 사건에는 그 결론을 뒤집는 2026.06.24 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경121937 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 갈매로 364, 12층 1260호 (어진동, 푸르지오시티) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 중 12층 |
| 소유자 | 한해란 · 2021.11.15 소유권이전 · 거래가액 99,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 73,500,000원 |
| 유찰 | 10회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,786,383원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저다
말소기준은 2024.08.19 갑구 6번 압류입니다. 권리자는 국, 처분청은 세종세무서장으로 기재돼 있습니다. 김시우의 전입일 2021.10.29와 을구 5번 임차권등기 2023.11.02는 이보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 김시우는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로, 배당받지 못한 보증금이 인수되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김시우 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 97,000,000원 | 有 | 有 | 아님 |
전입일 2021.10.29 · 확정일자 2021.10.05 · 배당요구 2023.11.02. 을구 5-2는 5번 임차권의 계약일자를 2021.09.17로 경정한 부기이며 별도 임차인으로 합산하지 않습니다.
② 핵심 반전 — 2026.06.24 확약으로 인수 실질 0원
현재 회차의 배당 계산에서는 임차인에게 71,777,000원이 배당되고 보증금 중 25,223,000원이 남습니다. 이는 확약이 없을 때의 룰상 인수액입니다. 하지만 확약 내용대로라면 이 잔존 보증금에 대한 매수인 청구를 포기하므로, 실제 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 1. 임차인 김시우 보증금 | 97,000,000원 | 71,777,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,786,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표상 김시우 보증금 미배당액은 25,223,000원입니다. 확약이 없으면 매수인 인수로 연결되는 금액이지만, 2026.06.24 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 다음 회차 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 · 감정가 70% | 73,500,000원 | 25,223,000원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 · 감정가 56% | 58,800,000원 | 39,658,400원 | 0원 |
| 12회 유찰 시 · 감정가 45% | 47,040,000원 | 51,206,720원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심을 가장 잘 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나 매수인 인수액이 커집니다. 즉 선순위 대항력 임차인이 있는 경매는 단순히 최저가 하락만 보고 좋아할 수 없습니다. 그러나 이번 사건은 김시우 임차권에 대한 확약이 존재하므로 그 룰상 인수액을 실질 0원으로 처리합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 세종특별자치시 어진동 국립세종도서관 남서측 인근. 정부세종청사, 오피스텔 및 근린상가가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 서측 갈매로변에 시내버스승강장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 철근콘크리트구조 20층 건물의 12층 1260호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건을 중심으로 4면에 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 중심상업지역·미관지구·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며 대로2류·대로3류·중로1류·중로3류와 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지, 토지면적 6,879.0㎡, 공시지가 3,785,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 최종 대조. 2026.06.24 제출된 대항력·잔존 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 내용이 매각 시점에도 그대로 적용되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 김시우의 보증금은 97,000,000원, 전입은 2021.10.29, 확정일자는 2021.10.05입니다. 확약이 없으면 선순위 대항력 인수형입니다.
- 을구 5-2 확인. 5번 임차권의 임대차계약일자를 2021.09.17로 경정한 부기인지 등기 원본에서 다시 대조하세요.
- 10회 유찰 원인 점검. 현재 회차가 감정가 70%임에도 10회 유찰 이력이 있으므로 권리 외의 이용상태·현황·수요·환금성 요소를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실사용 상태 확인. 감정평가는 이해관계인 부재로 집합건축물대장 현황도면, 인근 유사 구분건물 탐문 및 외부관찰을 토대로 표준적인 이용상황을 감안했습니다.
- 세금·배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 한 장의 확약
이 사건을 최저가 73,500,000원만 보고 접근하면 핵심을 놓칩니다. 김시우의 보증금은 97,000,000원이고 전입일은 말소기준보다 빠릅니다. 원칙대로라면 현재 회차에서도 25,223,000원의 미배당 보증금이 남아 매수인 인수 문제가 생깁니다.
그러나 2026.06.24 제출된 확약은 그 임차인에 대해 대항력과 잔존 임대차반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 그래서 권리상 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 다만 10회 유찰이라는 이력과 현재 시세를 직접 검증할 실거래 비교치가 없는 점까지 감안하면, 이 물건은 ‘싸서 좋은 물건’으로 단정할 사건이 아니라 확약서의 유효한 적용을 원본으로 확인한 뒤 가격과 환금성을 별도로 판단해야 하는 사건입니다.
