최저가 4,238,000원의 착시 — 실질취득은 97,476,284원인 세종 푸르지오시티 1260호

대전지방법원 2024타경121937. 세종시 어진동 푸르지오시티 12층 1260호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가서상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 숫자만 보면 감정가 105,000,000원이 9회 유찰돼 최저가가 4,238,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저매각가가 아니라 대항력 임차보증금의 미배당 잔액이 결정합니다.

임차인 김시우는 2021.10.29. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.10.05.입니다. 말소기준권리인 2024.08.19. 세종세무서 압류보다 앞서므로 대항력이 인정되며, 배당요구도 한 상태입니다. 현재 최저가에서 집행비용 476,284원을 제외한 3,761,716원만 보증금에 배당되고, 나머지 93,238,284원은 매수인이 인수합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금 잔액을 매수인이 인수

2014년 신한은행 근저당권 69,840,000원은 2015.10.30. 해지로 말소됐고, 2019년 학교법인한국폴리텍 전세권 80,000,000원도 2019.10.02. 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 이 과거 권리들이 아니라, 말소기준 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 김시우의 임차권등기입니다.

을구 5번 임차권은 보증금 97,000,000원, 건물 전부, 전입·점유 2021.10.29., 확정일자 2021.10.05.로 기재되어 있습니다. 을구 5-2는 임대차계약일자를 2021.09.17.로 바로잡은 경정등기이므로, 별도 임차인이나 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 확인되는 임차인은 1명입니다.

임차인 분석 (실제 임차인 1명)

② 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다

현재 회차에서 매각대금 4,238,000원 중 집행비용 476,284원을 먼저 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 3,761,716원입니다. 보증금 97,000,000원과의 차액인 93,238,284원이 인수액이며, 최저가를 더한 실질취득은 97,476,284원입니다.

10회·11회 유찰까지 가더라도 실질취득은 각각 97,453,399원, 97,437,379원으로 거의 변하지 않습니다. 최저가가 4,238,000원에서 2,076,619원으로 내려가도 인수액이 93,238,284원에서 95,360,760원으로 늘기 때문입니다. 이 사건은 추가 유찰이 가격 메리트를 크게 만들어 주지 않는 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 4,238,000원 가정)

현재 매각대금은 집행비용과 김시우 보증금 일부 배당으로 전부 소진됩니다. 김시우의 미배당 보증금 93,238,284원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신한은행 근저당과 학교법인한국폴리텍 전세권에는 각각 말소등기가 있으므로 실제 배당요구 채권의 존부와 순위는 배당요구서·채권계산서 원본으로 다시 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 사건상 용도는 근린시설입니다. 아파트로 전제해 가격이나 환금성을 판단하면 안 됩니다.
• 입지. 국립세종도서관 남서측 인근으로 정부세종청사, 오피스텔 및 근린상가가 함께 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 서측 갈매로변에 시내버스승강장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
• 도로. 건물 부지를 중심으로 4면에 포장도로가 개설되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비와 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도지역. 중심상업지역·미관지구·지구단위계획구역이며, 대로2류·대로3류·중로1류·중로3류와 접합니다.
• 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 현황 확인. 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못하고 현황도면, 인근 유사 구분건물 탐문 및 외부 관찰을 바탕으로 평가됐습니다.
• 환금성 신호. 9회 유찰은 낮은 표면가격에도 시장의 응찰이 이어지지 않았다는 사실을 보여 줍니다. 업무시설·오피스텔의 실제 이용 가능성과 임차보증금 인수 부담을 함께 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가만 보지 말 것. 현재 회차의 실제 자금부담 기준은 4,238,000원이 아니라 실질취득 97,476,284원입니다.
• 임차보증금 인수 확인. 김시우 보증금 97,000,000원의 배당 후 잔액을 매수인이 인수한다는 명세서 문구를 원본에서 재확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 이후 실제 점유상태와 퇴거 여부, 인도 가능 시점, 보증금 반환과 명도의 동시이행 관계를 확인해야 합니다.
• 계약일자 경정 확인. 을구 5-2의 임대차계약일자 2021.09.17. 경정 내용과 임대차계약서 원본을 대조해야 합니다.
• 과거 말소권리 대조. 신한은행 근저당과 학교법인한국폴리텍 전세권은 말소등기가 확인되므로, 현재 채권 존부 및 배당표 반영 여부를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
• 현재 시세 조사. 2021년 거래가액 99,000,000원과 감정가 105,000,000원만으로는 현재 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 동일 건물·동일 용도 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
• 업무시설 이용 가능성. 공부상 업무시설(오피스텔)이므로 전입·사업자등록·용도별 금융조건과 실제 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 공용부분 부담금과 체납 내역을 관리주체·관할기관에 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 내부 직접조사가 이뤄지지 않았으므로 시설 상태와 수리비를 별도로 점검해야 합니다.

맺으며 — “4,238,000원에 사는 물건이 아니다”

이 사건의 숫자는 강한 착시를 만듭니다. 감정가 105,000,000원짜리 물건이 9회 유찰되어 4,238,000원까지 떨어졌지만, 매수인은 대항력 임차인 김시우의 보증금 미배당액 93,238,284원을 함께 부담합니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 97,476,284원입니다.

추가 유찰도 해답이 아닙니다. 11회 유찰 시 최저가는 2,076,619원까지 내려가지만 인수액은 95,360,760원으로 늘어 실질취득은 97,437,379원에 머뭅니다. 실질 총액은 보증금 97,000,000원 부근에서 사실상 고정됩니다.

현재 실질취득은 감정가의 약 92.8%이고 2021년 거래가액 99,000,000원의 약 98.5%입니다. 최신 거래 비교 없이 “싸다”고 평가할 근거는 부족하며, 9회 유찰과 업무시설·오피스텔이라는 용도를 함께 고려하면 환금성도 보수적으로 봐야 합니다. 표면가격은 초저가지만, 실질가격은 저가가 확인되지 않은 대항력 인수형입니다.