15,092,000원
창원지방법원 2024타경913. 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 144-3 남도연립주택 204호와 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 44,000,000원이지만 3회 유찰되며 최저매각가는 15,092,000원까지 내려왔습니다. 신청채권자는 동부새마을금고이고 청구액은 21,648,314원입니다. 말소기준은 2018.05.31 설정된 채권최고액 24,000,000원의 동부새마을금고 근저당권으로, 이후 등기된 압류와 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 낙찰자가 등기상 떠안을 금액은 없습니다. 다만 감정평가 당시 이해관계인의 부재와 폐문으로 내부조사가 불가능했고 임대관계도 확인되지 않았습니다. 따라서 등기상 인수 0원과 점유·명도 리스크 없음은 같은 의미가 아닙니다. 입찰 전 실제 점유자, 임대차계약, 전입세대, 내부 이용상태와 수선 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경913 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 144-3 남도연립주택 204호 · 구암남1길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 + 토지 · 연립주택으로 이용 중 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 2층 204호 · 새시창호 · 위생·급배수·난방설비 |
| 토지 | 대지 773.9㎡ · 점포 및 연립주택 건부지 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 안승범 (2022.04.25 증여로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 44,000,000원 / 15,092,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동부새마을금고 / 21,648,314원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.05.31 접수된 동부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 24,000,000원이며 안승범이 채무자로 기재돼 있습니다. 현재 소유자 안승범은 2022.04.25 증여로 소유권을 취득했고, 그 뒤 국민건강보험공단 압류와 기술보증기금·신용보증기금· 중소기업은행·농협은행·국민행복기금·신한은행의 가압류가 순차적으로 등기됐습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리보다 늦으므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 30.2% 숫자만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없다
제공된 남도빌라 거래는 총 2건입니다. 전체 평균은 59,000,000원이지만, 가격 판단은 더 최근인 2023.01 거래 50,000,000원과 최근 12개월 평균 50,000,000원을 우선해 봐야 합니다. 현재 최저가 15,092,000원은 그 금액의 30.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 40.36㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2021.06 | 50.45㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 59,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 50,000,000원 |
표면적으로는 최저가가 최신 거래와 최근 평균보다 크게 낮습니다. 그러나 최근 표본은 1건뿐이고 최신 거래월도 2023.01입니다. 비교 거래의 면적도 본건과 일치하지 않은 것으로 표시돼 있어, 50,000,000원을 현재의 확정 시세로 적용하기 어렵습니다. 더욱이 최근 거래는 과거 거래보다 26.5% 하락한 추세입니다. 따라서 30.2%라는 비율은 가격 탐색의 출발점일 뿐, 곧바로 안전마진이나 기대수익으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,092,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 671,656원 |
| 1. 근저당 · 동부새마을금고 | 24,000,000원 | 14,420,344원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 233,375,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 34,255,055원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 | 7,841,544원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 국민행복기금 | 18,862,102원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한은행 | 69,313,962원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 487,647,663원 중 예상배당은 14,420,344원이며, 미배당액은 473,227,319원입니다. 신청채권자 동부새마을금고의 청구액 21,648,314원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 미배당 채권은 매수인 인수액이 아니며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 15,092,000원 | 14,420,344원 | 473,227,319원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 10,564,400원 | 9,974,241원 | 477,673,422원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 7,395,079원 | 6,861,968원 | 480,785,695원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 신청채권자와 후순위 채권자의 미배당액은 증가하지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 채권자 미회수액이 아니라 점유·명도·내부 상태와 실제 환금가격입니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모
- 주위환경. 창원시 마산회원구 합성동에 위치하며, 주변은 주택과 상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 지역 내 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 동측 도로를 통해 차량 진출입이 이루어지며, 소로2류와 중로2류에 접합니다.
- 토지. 사다리형 토지로 점포 및 연립주택 건부지로 이용 중이며, 지목은 대입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,119,000원/㎡입니다.
- 건물. 1980.12.09 준공된 18세대 연립주택으로, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 내부 상태. 폐문과 이해관계인 부재로 내부조사가 불가능해 통상적인 상태를 상정하여 평가됐습니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 전입세대 열람과 현장 방문을 통해 실제 거주자·점유원인·임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 내부 확인. 내부조사가 이루어지지 않았으므로 누수·균열·설비·난방·수선비를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 비교 거래는 2건뿐이고 최근 표본은 1건이며 본건 면적과도 일치하지 않습니다. 인근 연립·다세대 거래와 함께 재산정해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 대비 26.5% 낮습니다. 전체 평균 59,000,000원만으로 가격 메리트를 확대해석하지 마세요.
- 명도비용. 등기상 인수 0원과 별개로 점유자가 확인되면 인도명령·이사 협의 비용과 기간이 발생할 수 있습니다.
- 배당 외 부담. 당해세·최우선변제·공용부분 관리비 등 배당자료에 반영되지 않은 항목을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 연립주택과 토지가 함께 매각되므로 등기부와 매각목록에서 대지권·토지 지분 범위를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 낮지만, 검증 난도도 낮지 않다”
이 물건은 말소기준 이후의 압류·가압류가 모두 소멸하고 배당자료상 매수인 인수액도 0원이라는 분명한 장점이 있습니다. 최저가 역시 15,092,000원으로 최근 12개월 평균 50,000,000원의 30.2%까지 내려왔습니다.
그러나 거래 표본은 2건, 최근 표본은 1건이고 최신 거래월도 2023.01입니다. 비교 면적도 일치하지 않으며 가격 추세는 -26.5%입니다. 1980년 준공 18세대 연립주택이라는 환금성 조건에 더해 임대관계와 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 현장 확인 후 판단입니다. 낮아진 최저가만 보고 응찰하기보다 점유·수선비·토지 지분·현재 거래가격을 확인한 뒤 총투입비용 기준으로 상한가를 정해야 합니다.
