14,286,000원
창원지방법원 2024타경1619. 마산합포구 중앙동2가 희가로플러스 5층 502호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 비고에는 공부상 오피스텔이나 현황은 주거로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정가 85,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가는 14,286,000원까지 내려왔습니다. 배당표상 매수인 인수는 0원이고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 없다고 명시돼 있어 외형상 권리부담은 낮습니다.
그러나 권리 연혁은 단순하지 않습니다. 권리판정에서는 2011.09.30. 밀양농업협동조합 근저당권 1,820,000,000원을 말소기준으로 삼고 있지만, 같은 등기 연혁에는 해당 근저당권이 2012.03.29. 해지로 말소됐다는 기록이 함께 있습니다. 이후 설정된 주식회사조흥저축은행 근저당권과 김민곤 전세권도 각각 2015.03.11.과 2016.02.12. 말소됐습니다. 매각물건명세서의 인수권리 없음 기재는 긍정적이지만, 입찰 전에는 실제 말소기준과 점유자 대항력 판단이 어떤 원본 기록을 근거로 한 것인지 반드시 다시 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경1619 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 3.15대로 185, 5층 502호 (감정평가서상 일련번호 3) (중앙동2가, 희가로플러스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 현황 주거 이용 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 14,286,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최호섭 / 80,096,767원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 토지 현황 | 일반상업지역 · 토지이용상황 상업용 · 평지 · 사다리형 · 광대소각 |
| 공시지가 | 1,674,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 인수 0원 명시, 말소기준은 재대조
2012.03.29. 설정된 주식회사조흥저축은행 근저당권 2,800,000,000원은 2015.03.11. 말소됐고, 2015.03.10. 설정된 김민곤 전세권 80,000,000원도 2016.02.12. 말소됐습니다. 이후에는 가압류, 국세·지방세 압류, 여러 건의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 매각물건명세서에는 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 기재돼 있으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
점유·임차 관계 — 실제 신고 3명, 대항력 없음 판정
| 점유자 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)신우종합토건 | 본건 전부 · 사무소 | 2022.11.21 | 5,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김나경 | 본건 전부 | 2016.12.26 | 6,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김귀연 | 본건 전부 | 2019.01.07 | 8,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 실제 점유 신고는 3명입니다. 각 전입일은 권리판정상 말소기준일인 2011.09.30.보다 늦어 모두 대항력 없음으로 분류됐습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 다만 앞서 본 것처럼 말소기준으로 산정된 근저당권의 말소 기록이 존재하므로, 대항력 판단 역시 명세서와 원본 기록을 기준으로 최종 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 16.81%여도 시세 할인율은 아니다
현재 최저매각가는 14,286,000원으로 감정가 85,000,000원의 16.81%입니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않아, 이 비율을 곧바로 ‘시세의 16.81%’로 해석할 수는 없습니다. 감정가 대비 할인율과 현재 시장가격 대비 할인율은 서로 다른 숫자입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 14,286,000원 | 5,038,338,947원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 10,000,200원 | 5,042,547,603원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 7,000,140원 | 5,045,493,662원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 14,286,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 657,148원 |
| 2. 근저당 · 밀양농업협동조합 | 1,820,000,000원 | 13,628,852원 |
| 3. 근저당 · 주식회사조흥저축은행 | 2,800,000,000원 | 0원 |
| 4. 전세권 · 김민곤 | 80,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 대원어드벤텍 | 52,666,560원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 박현묵 | 80,096,767원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 동진웅 | 59,010,938원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 최호섭 | 80,096,767원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 창녕신우희가로아파트 입주자대표회의 | 80,096,767원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 5,051,967,799원 중 예상배당은 13,628,852원이며, 총 미배당은 5,038,338,947원입니다. 집행비용 657,148원을 제외한 매각대금 전부가 밀양농업협동조합에 배당되는 구조이고 신청채권자 최호섭의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 용도·환금성 메모
- 용도. 사건상 용도는 근린시설이며, 매각물건명세서 비고에는 공부상 오피스텔이나 현황은 주거로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 토지이용상황 상업용, 평지·사다리형 토지이며 도로접면은 광대소각입니다.
- 도로. 대로3류(폭 25m~30m)와 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공시지가. 토지면적 302.2㎡, 공시지가 1,674,000원/㎡입니다.
- 환금성. 5회 유찰됐고 근린시설·오피스텔·주거 이용이 혼재합니다. 실거래 비교 기준 없이 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2011.09.30. 근저당권을 말소기준으로 산정했으나 2012.03.29. 말소등기가 존재합니다. 등기부 원본과 사건기록을 대조하세요.
- 점유자 대항력. 신고된 3명은 대항력 없음으로 판정됐지만, 말소기준 재확인 결과에 따라 전입 선후 관계를 다시 검토해야 합니다.
- 용도 확인. 근린시설·공부상 오피스텔·현황 주거의 차이가 사용승인, 임대, 금융, 전입과 향후 매각에 미치는 영향을 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 이력 7건의 체납 원인과 당해세 여부, 실제 배당순위를 확인하세요.
- 중복 경매. 2024타경1619 외에 2025타경20545 강제경매개시결정이 기재돼 있으므로 병합·중복 진행 상태를 확인하세요.
- 가격 상한. 감정가의 16.81%라는 비율이 시세 할인율을 의미하지 않습니다. 현장 임대료·매매사례·공실 가능성을 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인하고 현재 점유 상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 확인할 것이 많다”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 85,000,000원에서 14,286,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 매각물건명세서상 인수권리 없음, 배당표상 매수인 인수 0원도 분명한 장점입니다. 하지만 실거래 비교 기준이 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 확인할 수 없고, 근린시설·공부상 오피스텔·현황 주거의 용도 차이와 반복 유찰이 환금성 부담으로 남습니다.
특히 권리판정의 말소기준 근저당권과 등기부상 말소 기록이 함께 존재하는 점은 반드시 정리해야 합니다. 점유자 3명의 대항력 없음 판단도 그 말소기준에 기대고 있기 때문입니다. 결론은 명세서상 인수는 0원이나, 가격과 권리 원본 대조가 끝나기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 D등급 물건입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 입찰할 단계가 아닙니다.