창원지방법원 2024타경1619. 희가로플러스 5층 505호로, 사건상 용도는 근린시설이며 공부상 오피스텔이지만 현황은 주거로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 주식회사신우산업개발이고, 2011년 9월 30일 밀양농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정되거나 등기된 근저당권·전세권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하거나 이미 말소된 구조입니다.
현황조사와 매각물건명세서에는 점유자 3명이 확인되지만 전입일은 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 세 점유자 모두 대항력이 없고, 명세서에도 인수할 권리가 없다고 기재돼 있습니다. 권리 측면의 실질취득액은 최저가와 같은 12,774,000원입니다. 그러나 5회 유찰과 실거래 자료 부재를 감안하면, 이 금액을 곧바로 시세 대비 저가라고 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경1619 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 3.15대로 185, 5층 505호 (중앙동2가, 희가로플러스) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 현황 주거 이용 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 (2011.09.23 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 12,774,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최호섭 / 80,096,767원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.09 |
| 토지 현황 | 일반상업지역 · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 광대소각 |
| 도로 조건 | 대로3류(폭 25m~30m) 접함 · 소로2류(폭 8m~10m) 접함 |
| 공시지가 | 1,674,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2011년 9월 30일 밀양농업협동조합 근저당권입니다. 2011년 11월 이후의 근저당권과 전세권은 말소기준보다 늦고, 전세권은 2014년 2월 25일 해지로 말소됐습니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정도 모두 말소기준 이후에 등기돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 점유자 3명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)신우종합토건 | 본건 전부 / 사무소 | 2022.11.21 | 해당 없음 | 5,000만원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수 0원 |
| 김나경 | 본건 전부 | 2016.12.26 | 2016.12.12 | 6,000만원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수 0원 |
| 김귀연 | 본건 전부 | 2019.01.07 | 해당 없음 | 8,000만원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수 0원 |
세 점유자의 전입일은 말소기준일인 2011년 9월 30일보다 모두 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자가 있는 김나경도 말소기준 이후의 임차인이므로 낙찰자에게 보증금을 승계시키는 대항력은 없습니다. 배당요구 여부와 실제 배당 가능액은 별도 확인이 필요하지만, 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 12,774,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 629,932원 |
| 2. 근저당권 · 밀양농업협동조합 | 1,820,000,000원 | 12,144,068원 |
| 3. 근저당권 · 밀양농업협동조합 | 45,000,000원 | 0원 |
| 4. 전세권 · 양혜란 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당권 · 주식회사조흥저축은행 | 2,800,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 대원어드벤텍 | 52,666,560원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 박현묵 | 80,096,767원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 동진웅 | 59,010,938원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 최호섭 | 80,096,767원 | 0원 |
| 10. 경매개시결정 · 창녕신우희가로아파트 입주자대표회의 | 80,096,767원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,046,967,799원 중 예상 배당액은 12,144,068원이며, 미배당액은 5,034,823,731원입니다. 집행비용 629,932원을 제외한 매각대금 전액이 선순위 밀양농업협동조합 근저당권에 배당되는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 판단 — 감정가 16.81%라도 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 12,774,000원으로 감정가 76,000,000원의 16.81%입니다. 6회 유찰 시 8,941,800원, 7회 유찰 시 6,259,260원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 각 회차의 실질취득액은 해당 회차 매각가와 같습니다.
그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 없습니다. 토지 공시지가 1,674,000원/㎡는 토지의 공시 기준이며 이 호실의 거래 시세를 직접 보여주는 값이 아닙니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 이미 5회 유찰됐다는 사실은 권리 문제 외에 용도, 이용상태, 수요, 명도, 물건 상태 또는 환금성에 대한 시장의 경계가 반복됐을 가능성을 시사합니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 사건상 근린시설이며 공부상 오피스텔이지만 현황은 주거로 이용 중입니다. 공부와 현황의 차이가 실제 사용·임대·매각에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 지역. 일반상업지역에 속하고 토지이용상황은 상업용입니다. 토지는 평지의 사다리형이며 도로접면은 광대소각입니다.
- 도로. 폭 25m~30m의 대로3류와 폭 8m~10m의 소로2류에 접합니다.
- 공시지가. 공시지가는 1,674,000원/㎡이며 토지면적은 302.2㎡입니다. 이는 전체 토지 현황으로 개별 호실의 거래가격과 동일한 개념이 아닙니다.
- 환금성. 5회 유찰된 근린시설·오피스텔 물건으로, 최저가의 절대금액보다 실제 수요층과 재매각 가능성을 먼저 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 확인. 현황조사상 점유자 3명의 실제 점유 여부, 점유 부분과 인도 협의 가능성을 현장에서 다시 확인하세요.
- 대항력 기준 재대조. 말소기준일 2011.09.30과 각 점유자의 전입일·확정일자·배당요구 여부를 등본과 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 용도 차이 확인. 공부상 오피스텔과 현황 주거 이용의 차이가 건축물대장, 관리규약, 전입, 임대, 금융 조건에 미치는 영향을 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 이력 8건 중 당해세가 있는지 확인해 실제 배당표 변동 가능성을 점검하세요.
- 시세 현장조사. 최근 실거래 자료가 없으므로 인근 중개업소의 동일 건물·유사 용도 매물과 임대수요를 직접 확인하세요.
- 다회 유찰 원인 확인. 5회 유찰의 원인이 점유, 물건 상태, 관리비, 용도, 수요 부족 중 어디에 있는지 현장과 원본 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 변경된 매각기일·매각 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 검증되지 않았다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2011년 9월 30일 근저당권이 말소기준이고, 점유자 3명의 전입일은 모두 그보다 늦습니다. 매각물건명세서에도 인수권리가 없다고 기재돼 있어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 최저가는 감정가의 16.81%까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없고, 공부상 오피스텔과 현황 주거 이용이 다르며, 이미 5회 유찰됐습니다. 선순위 채권만으로도 매각대금이 모두 소진되고 총 미배당액은 5,034,823,731원입니다. 이는 매수인의 인수액으로 이어지지는 않지만 이해관계가 복잡하고 시장 반응이 약했다는 점을 보여줍니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 현장 시세와 이용 가능성을 확인한 뒤 판단입니다.