창원지방법원 2024타경2162. 함안군 군북면 덕대리 909·919 일대의 토지와 판매시설·창고·관리사 등이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 판매시설은 토종청계·주유소 사무실로, 별도 건물은 창고와 관리사로 이용 중이며 관리사는 관리상태 불량으로 조사됐습니다. 토지는 주유소용지 881㎡, 생산관리지역·상업용 이용이며 평지·사다리형·소로한면 조건입니다.
가격만 보면 낙폭이 큽니다. 감정가 597,246,060원에서 5회 유찰돼 현재 최저가는 100,379,000원입니다. 하지만 이 사건에는 거래사례 시세가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 게다가 점유자 3명의 보증금이 확인되지 않아, 응찰 전에는 가격 할인보다 점유관계와 인수 가능성을 먼저 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2162 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 군북면 덕대리 909, 919 · 경상남도 함안군 군북면 사군로 1409 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 판매시설(토종청계, 주유소 사무실) · 창고 · 관리사 |
| 토지 | 주유소용지 · 881㎡ · 생산관리지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 조현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 597,246,060원 / 100,379,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 314,272,652원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인
등기상 핵심은 2003.10.02. 현대오일뱅크주식회사 근저당권 50,000,000원입니다. 이를 말소기준으로 보면 이후의 함안축산업협동조합 근저당 308,000,000원, 추가 근저당 56,000,000원, 경남신용보증재단·군북농업협동조합·신용보증기금·중소기업중앙회 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 등기 말소와 임차·점유 위험은 별개입니다. 현황조사 및 매각물건명세서에 나타난 점유자는 실제 3명이며 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 배당계산상 매수인 인수액이 0원으로 표시되어 있더라도 이를 최종 인수 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
② 점유자 분석 — 가장 중요한 확인 지점
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정자(전입세대확인서상) | 미상(별지 점유관계조사서 본건2의 기타란 참조) | 1984.09.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조연성 | (가)내 좌측 점포부분 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 해당 없음 |
| 강형석 | 제시건물(나) 전부 · 창고 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 5회 유찰의 할인율만 보고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 100,379,000원으로 감정가 597,246,060원의 16.81% 수준입니다. 다음 회차 가정은 70,265,300원, 그 다음은 49,185,710원입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 이 가격이 실제 시장가보다 낮은지 객관적으로 비교할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,379,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,205,306원 |
| 1. 근저당 · 현대오일뱅크주식회사 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 2. 근저당 · 함안축산업협동조합 | 308,000,000원 | 48,173,694원 |
| 3. 근저당 · 함안축산업협동조합 | 56,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 57,530,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 군북농업협동조합 | 23,778,713원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 12,293,529원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업중앙회 | 5,576,160원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 513,178,402원 중 예상배당은 98,173,694원, 미배당은 415,004,708원입니다. 위 계산상 매수인 인수는 0원이나, 점유자 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않은 상태이므로 점유관계에서 발생할 수 있는 인수 위험까지 0원으로 확정하는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 함안군 군북면 덕대리 대암마을회관 남측 인근으로 취락·농경지·임야·중소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 대체적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 판매시설은 토종청계·주유소 사무실, 별도 건물은 창고와 관리사로 이용 중이며 관리사는 관리상태가 불량합니다.
- 토지. 주유소용지 881㎡, 생산관리지역, 상업용 이용, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 116,100원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역·가축사육제한구역·접도구역 등이 포함되며 일부 토지는 자연녹지지역도 함께 적용됩니다.
- 건물. 판매시설은 철근콘크리트조 슬라브지붕 단층, 창고는 철골조 판넬지붕 단층, 관리사는 조적조 스레트지붕 단층입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이정자 점유원인 확인. 1984.09.24. 전입이 어떤 건물·부분에 대응하는지, 임대차인지 가족·사용대차 등 다른 점유인지 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 이정자·조연성·강형석 모두 보증금이 미상입니다. 보증금이 확인되기 전까지 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 점포·창고 인도 확인. 조연성은 (가)내 좌측 점포부분, 강형석은 제시건물(나) 전부를 점유하는 것으로 조사됐습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 공장저당법 제7조 목록 제30호의 주유기 외 8점은 포함되고 목록 제10호 기계·기구는 소재불명으로 제외됩니다.
- 추가 유찰 시나리오. 현재 최저가 100,379,000원, 6회 유찰 가정 70,265,300원, 7회 유찰 가정 49,185,710원이지만 가격 하락만으로 안전성이 개선되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서에서 점유관계와 기계·기구 목록을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “16.81%라는 숫자보다 점유관계가 먼저다”
이 사건은 감정가 597,246,060원이 5회 유찰 끝에 100,379,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상으로는 2003.10.02. 현대오일뱅크 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸해 구조가 비교적 명확합니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 점유자가 더 중요합니다. 이정자는 말소기준보다 훨씬 앞선 1984.09.24. 전입이고, 조연성·강형석도 점포와 창고를 점유하지만 보증금이 모두 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 최저가가 감정가의 16.81%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 실거래 비교자료도 없고, 보증금 인수 가능성까지 열려 있으므로 등기 권리는 정리 가능하지만 실질취득비용은 아직 확정되지 않은 사건입니다. 입찰의 선결조건은 추가 가격 하락이 아니라 점유자별 계약·보증금·대항력 및 인수 여부 확인입니다.
