창원지방법원 2024타경2650. 가고파빌딩 5층 4-4호의 김정화 지분 3분의 1을 대상으로 한 강제경매입니다. 등기부상 현재 공유자는 김동완 3분의 2, 김정화 3분의 1입니다. 2024.09.23 주식회사한일에셋대부가 김정화 지분에 대해 강제경매개시결정을 받았고, 이 경매개시결정이 본건의 말소기준으로 제시되어 있습니다. 현재 최저매각가는 4,562,000원으로 감정가 19,000,000원에서 4회 유찰된 상태입니다.
가격만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가보다 인수관계 확인이 먼저입니다. 현황조사상 최봉애·김용일이 본건 전부를 점유하며 2001.06.25 전입한 것으로 조사됐고, 대항력이 있는 것으로 정리되어 있습니다. 문제는 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다. 보증금이 얼마인지 모르면 낙찰자가 실제로 부담할 수 있는 인수액도 알 수 없으므로, 최저가 4,562,000원만으로 실질취득가를 계산하거나 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2650 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 수산1길 33, 5층4-4호 (신포동1가,가고파빌딩) |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 다세대주택 |
| 건물 | 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 4-4호 |
| 소유관계 | 김동완 3분의 2 · 김정화 3분의 1 |
| 매각대상 | 김정화 지분 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 19,000,000원 / 4,562,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사한일에셋대부 / 23,325,200원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 인수가 핵심
과거 대한생명보험주식회사 가압류 6,300,000원은 2003.04.10 말소됐고, 주식회사경남은행 근저당권 65,000,000원도 2009.03.31 말소됐습니다. 2024.02.13 주식회사한일에셋대부의 김정화 지분 가처분 역시 목적 달성 후 2024.09.04 말소되었습니다. 현재 경매에서는 2024.09.23 김정화 지분 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시되어 있습니다.
② 임차인 — 보증금 미상이라 실질취득가도 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최봉애, 김용일 | 본건 전부 | 2001.06.25 | 대항력 있음 | 확인 필요 | 해당 없음 | 미상 |
보증금과 확정일자가 확인되지 않아 예상 미배당액과 매수인 인수액을 계산할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 모두 소멸하지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득가는 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 따라서 현재 최저가 4,562,000원을 기준으로 “싸다”거나 “감정가 대비 큰 할인”이라고 투자 메리트를 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 지분매각 — 공유자 우선매수권까지 확인
매각물건명세서 비고에는 지분매각이며, 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함이라고 기재되어 있습니다. 즉 낙찰자는 건물 전체를 취득하는 것이 아니라 김정화의 3분의 1 지분을 취득합니다. 김동완의 3분의 2 지분은 그대로 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,562,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 482,116원 |
| 경매개시결정 · 주식회사한일에셋대부 | 23,325,200원 | 4,079,884원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 신청채권자 미배당 | - | 19,245,316원 |
위 배당은 제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 특히 대항력 임차인의 보증금이 미상이라 실제 매수인 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 건물 상태 — 가격보다 현장확인이 먼저
감정평가서에는 대상 건물이 노후되어 공용부분 누수 현상 및 배수 역류현상이 관찰됐고, 전유부분에서도 동일 현상이 발생할 가능성이 있다고 기재되어 있습니다. 내부 확인이 곤란해 인근 유사물건과 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정해 평가했으므로, 내부 이용상황과 관리상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 이용상태. 공부상 다세대주택입니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물이며 대상은 5층 4-4호입니다.
- 호수 확인. 현장에서는 5층 각 호가 501, 502, 503으로 수기 표기되어 있고, 공부상 4-4호는 수기 표시 503으로 확인됐습니다.
- 입지. 마산소방서 북서측이며 주위는 아파트·근린생활시설·제조업소가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 양호합니다.
- 도로. 남서측 왕복 2차선 및 남동측 로폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 시가지경관지구(중심), 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 가격 판단 — 24%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 19,000,000원의 24% 수준인 4,562,000원입니다. 5회 유찰 시 3,193,400원, 6회 유찰 시 2,235,380원으로 제시되어 있습니다. 하지만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 무엇보다 대항력 임차인의 보증금이 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 4,562,000원 | 4,079,884원 | 19,245,316원 |
| 5회 유찰 시 | 3,193,400원 | 2,735,919원 | 20,589,281원 |
| 6회 유찰 시 | 2,235,380원 | 1,795,143원 | 21,530,057원 |
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 최봉애·김용일의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유관계를 매각물건명세서 및 현황자료에서 재확인해야 합니다.
- 지분 범위 확인. 매각대상은 김정화 지분 3분의 1입니다. 전체 부동산을 취득하는 경매가 아닙니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함이라는 매각조건을 확인해야 합니다.
- 현장 누수 확인. 공용부분 누수와 배수 역류가 관찰됐으므로 전유부분 내부 상태와 수선 필요성을 직접 점검해야 합니다.
- 호수 동일성 확인. 공부상 4-4호와 현장 수기 표시 503의 동일성을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 공유관계 이후 처리. 낙찰 후 김동완 3분의 2 지분과 공유관계가 남는 구조를 전제로 접근해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰 = 싸다”가 아니다
이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아닙니다. 2001.06.25 전입한 대항력 임차인의 보증금이 얼마인지, 그리고 김정화 3분의 1 지분만 취득하는 구조를 어떻게 볼지가 먼저입니다. 현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수를 0원으로 두고 있지만, 보증금 자체가 확인되지 않았기 때문에 실제 인수위험까지 0원이라고 단정할 수 없습니다. 또한 노후 건물의 누수·배수 역류 가능성, 공유자 우선매수권까지 존재합니다. 최저가 4,562,000원이라는 숫자 하나보다 임차보증금·지분관계·건물상태의 확인이 이 물건의 판단을 좌우합니다.
