창원지방법원 2024타경2650. 공부상 다세대주택인 가고파빌딩 5층 4-4호에 관한 강제경매입니다. 이 사건에서 가장 먼저 확인할 것은 가격이 아니라 매각 범위입니다. 현재 등기상 김동완이 지분 3분의 2, 김정화가 지분 3분의 1을 보유하고 있고, 경매개시결정은 김정화 지분에 대해 이루어졌습니다. 따라서 낙찰자는 해당 호실 전부가 아니라 지분 3분의 1을 취득하게 됩니다.
두 번째 핵심은 임차인입니다. 현황조사에는 최봉애·김용일이 본건 전부에 대해 2001.06.25 전입한 것으로 조사됐습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 현재 선언된 말소기준은 2024.09.23 경매개시결정이므로 전입일이 그보다 앞서지만, 보증금 등 핵심 사항이 미상인 만큼 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2650 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 수산1길 33, 5층4-4호 (신포동1가, 가고파빌딩) |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 다세대주택 |
| 소유관계 | 김동완 지분 3분의 2 · 김정화 지분 3분의 1 |
| 매각범위 | 김정화 지분 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 19,000,000원 / 6,517,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사한일에셋대부 / 23,325,200원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 준공 | 1989-07-14 |
① 권리 흐름 — 현재 핵심은 경매개시결정과 선행 전입
1999.03.30 경남은행 근저당권 65,000,000원은 2009.03.31 해지로 이미 말소됐고, 2002.09.02 대한생명보험주식회사 가압류 6,300,000원도 2003.04.10 해제로 말소됐습니다. 2024.02.13 설정된 김정화 지분 가처분 역시 목적달성 후 말소됐습니다.
현재 경매의 기준 권리는 2024.09.23 김정화 지분 강제경매개시결정입니다. 문제는 이보다 훨씬 앞선 2001.06.25 전입 점유자가 조사됐다는 점입니다. 보증금이 확인되지 않았으므로 경매 시뮬레이션상 인수액 0원만 보고 실제 인수도 0원이라고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 — 보증금 미상이라 실질취득액도 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최봉애, 김용일 | 본건 전부 | 2001.06.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 실제 부담은 낙찰대금에 그 인수액을 더해 판단해야 합니다. 이 사건은 보증금 자체가 확인되지 않았기 때문에 감정가 대비 최저가가 낮다는 사실만으로 ‘싸다’ 또는 ‘메리트가 크다’고 평가할 근거가 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,517,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 517,306원 |
| 경매개시결정 · 주식회사한일에셋대부 | 23,325,200원 | 5,999,694원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 신청채권자에게 5,999,694원이 배당되고 17,325,506원이 미배당으로 남습니다. 다만 임차인 보증금·당해세·최우선변제 등이 확인되면 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 건물 상태 — 누수·배수 역류 현장확인 필수
- 노후 건물. 가고파빌딩의 준공일은 1989-07-14입니다.
- 공용부분 하자. 감정평가 과정에서 건물 노후로 인한 공용부분 누수 현상 및 배수 역류현상이 관찰됐습니다.
- 전유부분 가능성. 감정평가서는 전유부분에도 동일한 현상이 발생할 가능성이 있다고 기재하고 있어 응찰 전 현장확인을 요구하고 있습니다.
- 내부 미확인. 현장조사 당시 내부 확인이 곤란해 인근 유사물건과 외부관찰에 따른 통상적인 상태를 상정해 평가됐습니다.
- 호수 표기. 5층의 공부상 4-4호는 현장 수기 표기상 503으로 확인됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 마산소방서 북서측에 위치하며 주위는 아파트, 근린생활시설, 제조업소 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 양호합니다.
- 용도. 공부상 다세대주택이며 토지는 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측 왕복 2차선 도로 및 남동측 로폭 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며, 공시지가는 1,518,000원/㎡입니다.
- 환금성. 지분 3분의 1만 취득하는 구조이므로 일반적인 전부소유 다세대 매매와 동일한 방식으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각지분 재확인. 김정화 지분 3분의 1만 매각되는 사건입니다. 낙찰 후 김동완 지분 3분의 2와 공유관계가 남습니다.
- 공유자 우선매수. 매각물건명세서에는 공유자 우선매수권 행사가 1회에 한한다고 기재돼 있습니다.
- 임차인 보증금 확인. 최봉애·김용일의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 점유 연속성 확인. 2001.06.25 전입 이후 현재까지의 실제 점유 및 전입 유지 상태를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 누수·배수 역류. 공용부분에서 이미 현상이 관찰됐고 전유부분에도 발생 가능성이 기재돼 있으므로 내부 확인이 중요합니다.
- 호수 확인. 공부상 4-4호와 현장 수기 표기 503의 대응관계를 실제 출입구에서 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임차인 관련 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 떨어졌다”보다 중요한 것
이 사건의 핵심은 6,517,000원이라는 낮은 최저가가 아닙니다. 첫째, 호실 전체가 아니라 김정화 지분 3분의 1만 매각됩니다. 둘째, 2001.06.25 전입 점유자의 보증금이 미상이라 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 셋째, 건물 공용부분에서 누수와 배수 역류가 실제 관찰됐습니다.
따라서 감정가 19,000,000원에서 3회 유찰됐다는 사실만으로 가격 가점을 줄 사건이 아닙니다. 지분 취득 후의 공유관계, 공유자 우선매수권, 임차인 보증금 인수 가능성, 노후 건물 하자를 모두 확인한 뒤에야 실질취득비용과 출구전략을 계산할 수 있습니다. 가격은 낮지만 권리·점유·환금성의 불확실성이 큰 물건이라는 점이 결론입니다.
