창원지방법원 2024타경100424. 경상남도 창원시 마산합포구 완월동 63-4의 단독주택 + 토지 물건입니다. 감정가 121,843,700원에서 10회 유찰돼 현재 최저매각가는 8,765,000원입니다. 등기상 말소기준은 2014년 7월 18일 신마산신용협동조합 근저당권 62,000,000원이고, 이후 송영업 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 권리보다 물건 자체의 이용성과 환금성을 먼저 봐야 합니다. 감정평가상 주택과 부주택은 모두 공가이며, 현황조사에서는 수년 전부터 거주자 없이 방치되고 살림살이 등이 일부 남아 있는 것으로 조사됐습니다. 본건까지 차량출입이 불가능하고, 토지는 지적도상 맹지이지만 동측으로 약 2m 내외의 관습상 도로와 접합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경100424 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 완월북4길 43-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택(공가) · 부주택(공가) |
| 토지 | 대 145.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 완경사 · 사다리형 |
| 소유자 | 김종규 |
| 감정가 / 최저가 | 121,843,700원 / 8,765,000원 (10회 유찰) |
| 청구금액 | 53,658,500원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 매각조건 | 재매각 · 일괄매각 · 제시외 건물 매각포함 |
① 권리 흐름 — 현재 등기상 인수 0원
과거 농업협동조합중앙회 근저당권과 종전 가압류·경매개시결정은 2014년 임의경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 김종규가 2014년 7월 18일 임의경매로 소유권을 취득했고, 같은 날 신마산신용협동조합이 채권최고액 62,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이것이 현재의 말소기준권리입니다.
이후 2023년 2월 7일 송영업 명의의 채권최고액 26,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2024년 1월 18일 경남마산신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 두 권리는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 점유·현황 — 싸진 이유를 물건에서 찾아야 한다
임대관계는 미상으로 기재돼 있으나, 감정평가의 이용상태는 주택(공가)·부주택(공가)이고 현황조사에서는 수년 전부터 거주자 없이 방치된 것으로 조사됐습니다. 살림살이 등이 일부 소재하는 상태도 함께 기재돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,765,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 557,770원 |
| 2. 근저당 · 신마산신용협동조합 | 62,000,000원 | 8,207,230원 |
| 3. 근저당 · 송영업 | 26,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 8,765,000원 가정 시 채권 총액 88,000,000원 중 8,207,230원이 배당되고, 미배당액은 79,792,770원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 회차 시나리오 — 최저가가 더 내려가도 핵심은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 10회 유찰 | 8,765,000원 | 8,207,230원 | 79,792,770원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 7,012,000원 | 6,485,784원 | 81,514,216원 | 0원 |
| 12회 유찰 시 | 5,609,600원 | 5,108,627원 | 82,891,373원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 7.19%까지 내려왔고, 11회 유찰 시 7,012,000원, 12회 유찰 시 5,609,600원 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원인 반면, 채권자의 미배당은 79,792,770원에서 82,891,373원까지 커집니다. 이 사건에서 가격 하락은 권리 인수 위험 때문이라기보다 10회 유찰이라는 시장 결과와 현황 조건을 함께 보아야 합니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 창원시 마산합포구 완월동 소재 마산고등학교 서측 인근이며, 주변은 기존주택지대입니다. 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입은 불가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 일련번호 1-1은 주택(공가), 일련번호 1-2는 부주택(공가)입니다.
- 건물. 주택은 세멘보로크조 판넬지붕 단층, 부주택은 세멘보로크조 스레트지붕 단층이며, 급·배수와 난방시설 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 대 145.0㎡, 완경사·사다리형이며 공시지가는 530,200원/㎡입니다. 토지이용상황은 단독입니다.
- 도로. 지적도상 맹지이나 동측으로 약 2m 내외의 관습상의 도로와 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐습니다. 다만 일련번호 1-1의 지붕은 공부상 스레트, 현황은 판넬입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건 확인. 이 사건은 재매각이며 일괄매각, 제시외 건물 포함 조건입니다.
- 현장 접근 확인. 차량출입 불가와 약 2m 관습상 도로의 실제 이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 맹지 상태 확인. 지적도상 맹지라는 점과 현재 통행 경로를 반드시 대조해야 합니다.
- 공가 상태 확인. 수년간 거주자 없이 방치됐고 살림살이 등이 일부 남아 있는 것으로 조사됐습니다. 건물 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 현황 대조. 주택 지붕은 공부상 스레트, 현황 판넬로 조사됐습니다. 제시외 건물 포함 범위도 함께 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 7.19%라는 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “왜 10회 유찰됐나”
권리만 보면 말소기준 이후의 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 권리보다 현황입니다. 10회 유찰, 재매각, 차량출입 불가, 지적도상 맹지, 약 2m 관습상 도로, 수년간 방치된 공가가 한꺼번에 겹쳐 있습니다.
최저매각가 8,765,000원은 감정가의 7.19%에 불과하지만, 실거래 시세 자료가 없는 상태에서 이를 곧바로 “싸다”는 의미로 해석할 수 없습니다. 이 사건은 권리 인수액보다 실제 접근성·건물 상태·토지 이용 가능성·향후 환금성 확인이 우선되는 물건입니다.
