최저가 34.3%지만, 비교 시세는 2021년 2건뿐 — 고양 채움채2단지 102호

의정부지방법원 2025타경2961. 고양시 일산동구 사리현동 채움채2단지 201동 1층 102호로, 감정평가상 복층형 다세대주택 1개호입니다. 감정가 266,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 91,238,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 표면적인 할인 폭만 보면 매우 커 보이지만, 다세대 경매에서는 낮은 최저가보다 권리 원본의 정합성·실제 점유·현재 환금성을 먼저 확인해야 합니다.

등기상 현재 소유자는 수탁자인 교보자산신탁주식회사입니다. 2019년 5월 24일 박세종에게 소유권이 이전된 직후 신탁등기가 이뤄졌고, 2025년 6월 9일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 신탁부동산은 등기부만으로 임대차와 처분권한을 모두 판단하기 어려우므로, 입찰 전 신탁원부 제2019-8572호를 확인하는 절차가 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2019년 근저당이 기준, 선행 말소등기는 원본 확인

선언된 말소기준권리는 2019년 5월 24일 설정된 옹진수산업협동조합 근저당권 10,000,000원입니다. 같은 날 박세종 명의 소유권이전과 교보자산신탁의 전신인 주식회사생보부동산신탁 앞으로의 신탁등기가 연속해 이뤄졌습니다. 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 — 전입은 말소기준 이후, 보증금은 미상

실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 박민준의 전입일은 2019.05.27.로 말소기준일인 2019.05.24.보다 늦습니다. 따라서 현 자료상 선순위 대항력을 갖추지 못해 매수인이 보증금을 승계하는 구조로 보기는 어렵습니다.

다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없더라도 실제 점유자가 계속 거주하면 낙찰 후 인도명령·명도협의가 필요할 수 있고, 임대차계약이 신탁원부상 적법한 권한에 의해 체결됐는지도 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 30.9% 할인처럼 보이지만 거래가 너무 오래됐다

채움채2단지는 201동·202동·203동, 총 24세대 규모이며 2018.06.12. 사용승인된 다세대 단지입니다. 전용면적이 유사한 실거래는 2건으로, 모두 2021년 1층 거래이며 금액은 동일하게 295,000,000원입니다.

현재 최저가 91,238,000원은 이 실거래 평균의 30.9%입니다. 인수액을 0원으로 보면 실질취득액도 91,238,000원이므로 계산상 할인 폭은 큽니다. 그러나 마지막 거래가 2021.11.이고 거래 건수도 2건뿐이어서, 이를 곧바로 2026년 현재 시세로 간주해 “시장가보다 확실히 싸다”고 단정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 91,238,000원 가정)

총 채권액 804,390,000원 중 예상 배당액은 89,195,716원, 미배당액은 715,194,284원입니다. 신청채권 10,000,000원은 현재 회차 산식상 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 2018년 근저당 말소 범위 확인에 따라 실제 배당순위는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 더 낮아져도 권리 확인이 선행돼야 한다

추가 유찰 시 최저가는 63,866,599원과 44,706,619원으로 내려가지만, 가격이 낮아진다고 신탁원부·말소 범위·점유 확인의 중요성이 줄어드는 것은 아닙니다. 오히려 신청채권자가 계속 배당받지 못하는 구조이므로 경매 진행상황과 매각조건 변경 여부를 기일 직전까지 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 벽제초등학교 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·소규모 공장·창고·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 1층 102호이며, 외벽은 타일 및 드라이비트, 창호는 새시 이중창입니다.
• 설비. 위생·급배수·전기·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 서측 약 4m, 동측 약 3m 내외 도로에 접합니다.
• 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적은 1,972.0㎡, 공시지가는 542,500원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다.
• 공부상 차이. 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 24세대의 소규모 다세대이며 확인되는 실거래는 2021년 2건뿐입니다. 아파트처럼 풍부한 거래표본을 기대하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 확인. 신탁의 목적, 수익자, 관리·처분권한, 임대차 체결 권한을 신탁원부 제2019-8572호에서 확인하세요.
• 2018년 근저당 말소 범위. 중부새마을금고·정지홍 근저당의 일부포기 말소가 본 호실 전체를 공동담보에서 해제한 것인지 공동담보목록과 말소등기 원문을 대조하세요.
• 배당표 정합성. 예상배당표가 말소된 것으로 보이는 2018년 근저당을 반영하고 있으므로 법원 배당요구종기 서류와 채권계산서를 확인하세요.
• 임차인 계약 확인. 박민준의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 상태를 매각물건명세서 및 현장조사로 보완하세요.
• 현재 시세 재조사. 295,000,000원 거래는 2021년 사례입니다. 2026년 현재 매물가·전세가·수리비를 인근 중개업소에서 확인하세요.
• 복층 구조 확인. 내부개황도와 실제 복층 면적·천장고·누수·결로·불법 증축 여부를 현장에서 확인하세요.
• 저층·도로 환경. 1층 호실의 채광·사생활·방범·소음과 폭 3m~4m 도로의 주차·교행 여건을 점검하세요.
• 관리비·명도비. 체납 관리비와 점유자 이사 협의 비용을 응찰가에 반영하세요.

맺으며 — 할인율은 크지만, 원본 확인 전에는 ‘안전한 저가’가 아니다

현재 최저가 91,238,000원은 감정가의 34.3%, 2021년 실거래가의 30.9%입니다. 박민준의 전입일도 말소기준일 이후여서 배당 산식상 매수인 인수액은 0원, 실질취득액은 최저가와 같은 수준입니다. 가격 숫자만 보면 충분히 눈에 띄는 물건입니다.

그러나 이 사건의 핵심은 단순 할인율이 아닙니다. 신탁원부 확인, 2018년 근저당의 일부포기 말소 범위, 예상배당 순위와 등기 흐름의 불일치 해소, 보증금이 확인되지 않은 점유자의 임대차 원본, 그리고 2021년 이후 현재 시세를 확인해야 합니다. 세 차례 유찰과 소규모 다세대의 낮은 거래빈도까지 감안하면, 결론은 가격은 매력적일 수 있으나 권리 원본 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.