대전지방법원 2024타경122428. 산성동 우성아파트 109동 1층 103호, 전용 127.22㎡ 아파트입니다. 이 사건은 최저가 197,400,000원만 보고 판단하면 안 되고, 먼저 대항력 임차권과 매각 조건을 함께 읽어야 합니다. 임차인 지현영의 임대차계약일은 2021.12.13, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2022.01.20이며 보증금은 280,000,000원입니다. 등기부에는 2024.01.29 주택임차권이 등기됐고, 제공된 말소기준은 2024.11.22 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 임차인의 전입과 확정일자는 말소기준보다 앞서며 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
보통 이 구조라면 낙찰가가 보증금보다 낮을수록 미배당액을 매수인이 떠안아 실질취득액이 보증금 부근에 고정됩니다. 실제 현재 회차 배당 시뮬레이션도 임차인에게 193,836,400원이 배당되고 86,163,600원 부족으로 계산됩니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각 조건에 임차인과 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기한다고 명시돼 있습니다. 이 조건을 반영하면 지현영 임차권에 따른 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득은 197,400,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경122428 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 당디로 45, 109동 1층103호 (산성동,우성아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 127.22㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 아파트 · 1층 103호 |
| 소유자 | 유정순 · 2009.08.25 소유권이전 · 거래가액 119,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 197,400,000원 (10회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 291,286,318원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저, 경매개시는 뒤
등기부상 과거 근저당권들은 모두 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 2015.04.28 우리은행 근저당권도 2022.01.20 해지로 말소됐습니다. 임차인 지현영은 같은 날인 2022.01.20 전입·점유·확정일자를 갖췄고, 2024.01.29에는 보증금 280,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이후 2024.11.22 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·매각조건 |
|---|---|---|---|---|---|
| 지현영 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 280,000,000원 | 2022.01.20 2022.01.20 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 관련 미배당 잔액 반환청구권 포기 조건 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 197,400,000원’을 본다
동일면적 127.22㎡의 최근 12개월 거래는 2건이고 평균은 278,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 281,000,000원, 직전 거래는 2026.05의 275,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 과거 표본을 섞은 전체 평균 266,833,333원보다 높고, 최근 구간은 이전 구간 대비 6.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 127.22㎡ | 7 | 281,000,000원 |
| 2026.05 | 127.22㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2024.09 | 127.22㎡ | 9 | 295,000,000원 |
| 2024.07 | 127.22㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2024.02 | 127.22㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2022.10 | 127.22㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 127.22㎡ | 2건 | 278,000,000원 |
포기 조건을 반영한 실질취득 197,400,000원은 최근 12개월 평균 278,000,000원의 71.0%입니다. 최신 거래 281,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 일반적인 대항력 인수형처럼 “낙찰가가 내려가도 실질취득은 보증금 2.8억에 고정”되는 구조가 아니라, 매각 조건 때문에 그 고정 효과가 제거되는 사건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 197,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,563,600원 |
| 1. 임차인 지현영 보증금(우선변제) | 280,000,000원 | 193,836,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 291,286,318원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체만 보면 임차보증금 280,000,000원 중 193,836,400원이 배당되고 86,163,600원이 미배당됩니다. 다만 이 사건은 그 미배당 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각이므로 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 신청채권자 청구액 291,286,318원은 전액 미배당으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 중구 산성동 문성초등학교 동측 인근. 학교·아파트·다세대·단독주택·로변상가·근린생활시설이 혼재한 철도주변 기존주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건도 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 우성아파트 · 880세대 · 1989.07.01 준공 · 대상 전용 127.22㎡입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 철도보호지구, 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역 등이 포함·저촉되며 공시지가는 993,500원/㎡입니다.
- 이용상태. 우성아파트 제109동 제1층 제103호로 이용 중이며, 위생·승강기·급배수·소방·난방·도시가스·주차장 및 부대설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 토지대장상 대지면적은 39,716.5㎡, 등기사항전부증명서상 대지면적은 39,809.15㎡로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 조건 원문 확인. 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 조건이 현재 매각에도 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 대항력 임차권 자체는 강함. 지현영은 2022.01.20 전입·점유·확정일자를 갖추고 있으며 2024.01.29 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 포기 조건을 빼고 보면 단순한 소멸형 권리가 아닙니다.
- 실질취득 기준. 포기 조건 반영 시 실질취득은 197,400,000원, 매수인 실질 인수는 0원입니다. 배당표상의 86,163,600원 미배당액을 별도 취득원가로 더하지 않습니다.
- 10회 유찰 원인 점검. 동일 단지 경매 통계 평균 유찰 10.0회, 낙찰률 0.0%이며 현재 사건도 10회 유찰입니다. 권리조건·점유·현장상태를 함께 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 최근 12개월 동일면적 평균은 278,000,000원, 최신 2026.08 거래는 281,000,000원입니다. 전체 평균 266,833,333원보다 최신 구간을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가서의 임대내역은 미상입니다. 확인된 임차권 외 별도의 현장 점유관계가 있는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 실제 매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 2.8억”만 봐도, “최저가 1.974억”만 봐도 틀린다
이 사건은 한쪽 숫자만 떼어 보면 판단이 완전히 달라집니다. 보증금 280,000,000원의 대항력 임차권만 보면 현재 최저가 197,400,000원에서 86,163,600원의 인수 위험이 생기는 전형적인 구조입니다. 반대로 최저가만 보면 감정가 282,000,000원의 70%까지 내려와 보입니다.
하지만 실제 결론을 만드는 것은 매각 조건입니다. 임차인과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건이므로, 이 임차권에 관한 실질 인수는 0원이고 실질취득은 197,400,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 278,000,000원의 71.0%입니다.
가격만 보면 최근 거래 대비 여지가 있지만, 10회 유찰과 강한 대항력 임차권, 그리고 그 위험을 제거하는 특수한 포기 조건에 의존하는 사건이라는 점 때문에 단순 안전형으로 높게 평가하기는 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 “싸냐”보다 먼저 “포기 조건이 정확히 어떻게 적용되느냐”를 확정하는 것입니다.
