대전지방법원 2024타경122428. 대전 중구 산성동 우성아파트 109동 1층 103호입니다. 감정가는 282,000,000원인데 9회 유찰되어 최저매각가가 11,379,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 숫자만 보고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 이 사건에는 2024.01.29 접수된 주택임차권등기가 있고, 임차인의 주민등록·점유개시·확정일자가 모두 2022.01.20입니다. 경매개시결정일인 2024.11.22보다 앞선 권리라서, 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하면 부족분이 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
현재 회차 기준 배당표는 임차인에게 10,774,178원만 배당되는 구조입니다. 보증금 280,000,000원에서 배당액을 뺀 269,225,822원이 부족분으로 남습니다. 결국 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 구조이고, 매수인의 실질취득 총액은 보증금 2.8억 수준으로 고정됩니다. 이 물건의 판단 기준은 최저가 1,137만원이 아니라 실질취득 약 2.81억입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경122428 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 당디로 45, 109동 1층103호 (산성동,우성아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 우성아파트 제109동 제1층 제103호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 아파트 |
| 소유자 | 유정순 (2009.08.25. 거래가 119,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 11,379,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 291,286,318원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권등기가 핵심
이 사건의 말소기준은 2024.11.22 강제경매개시결정으로 표시되어 있습니다. 그런데 문제의 임차권등기는 그보다 앞선 2024.01.29에 접수되어 있고, 임차인의 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2022.01.20입니다. 따라서 단순히 경매로 지워지는 후순위 권리처럼 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 지현영 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 2022.01.20 / 2022.01.20 | 280,000,000원 | 대항력 우선변제 승계 아님 |
실제 임차인은 지현영 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라, 등기부상 주택임차권자로 확인되는 임차인입니다. 임차권등기의 임대차계약일자는 2021.12.13, 주민등록일자·점유개시일자·확정일자는 모두 2022.01.20입니다. 배당요구도 2024.01.29에 이루어진 것으로 정리됩니다.
③ 시세 비교 — 싼 게 아니라 시세보다 높은 실질취득
우성아파트 동일 비교면적 127.22㎡의 최근 실거래는 4건입니다. 평균 거래가는 261,250,000원, 최저는 220,000,000원, 최고는 295,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 127.22㎡ | 9 | 295,000,000원 |
| 2024.07 | 127.22㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2024.02 | 127.22㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2022.10 | 127.22㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 261,250,000원 |
현재 최저가는 실거래 평균의 4.4%에 불과해 숫자만 보면 매우 싸 보입니다. 그러나 인수액을 더한 실질취득은 280,604,822원입니다. 이는 실거래 평균 대비 107.4%이고, 2024.02 거래가 280,000,000원과도 거의 같은 수준입니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 낮아진 급매”가 아니라 대항력 임차보증금이 가격을 붙잡고 있는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 11,379,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 604,822원 |
| 1. 임차인 지현영 보증금 | 280,000,000원 | 10,774,178원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 291,286,318원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 예상 | - | 269,225,822원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 일부 배당으로 소진됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당 및 인수액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별로 봐도 결론은 같다
| 구분 | 최저가 | 인수 예상 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (9회 유찰, 감정가 4%) | 11,379,000원 | 269,225,822원 | 280,604,822원 |
| 10회 유찰 시 (감정가 3%) | 7,965,299원 | 272,578,076원 | 280,543,375원 |
| 11회 유찰 시 (감정가 2%) | 5,575,709원 | 274,924,654원 | 280,500,363원 |
회차가 더 내려가도 실질취득 총액은 280,500,363원~280,604,822원 수준으로 거의 변하지 않습니다. 낙찰가가 싸지는 만큼 임차보증금 미배당분이 커지기 때문입니다. 이 구조에서는 “다음 회차에 더 싸게 받자”는 전략이 가격 메리트를 크게 만들지 못합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 중구 산성동 소재 문성초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주위는 학교, 아파트, 다세대 및 단독주택, 로변상가와 근린생활시설이 섞인 철도주변 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준으로 정리됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 아파트이며, 위생설비·승강기·급배수설비·소방설비·난방설비·도시가스·주차장 등 부대설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이고 공시지가 993,500원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다. 철도보호지구, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 등이 표시됩니다.
- 환금성. 우성아파트는 총 880세대, 사용승인일은 1989.07.01입니다. 거래 표본은 있으나, 실질취득이 평균 실거래가를 웃도는 구조라 매각 후 환금성은 가격보다 권리 인수 부담이 먼저 걸림돌이 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 11,379,000원만 보고 접근하면 안 됩니다. 현재 회차 실질취득은 280,604,822원입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 지현영의 보증금 280,000,000원 중 현재 회차 기준 269,225,822원이 부족분으로 남습니다.
- 실거래 기준 재산정. 최근 실거래 평균 261,250,000원과 비교하면 실질취득은 107.4%입니다. 매입가 메리트가 아니라 인수 리스크를 먼저 보아야 합니다.
- 명도보다 보증금. 임차권등기 물건은 단순 점유 해소보다 보증금 반환 부담이 핵심입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 여부·임차권등기 말소 가능성을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,137만원 아파트”가 아니다
이 물건의 숫자 중 가장 위험한 숫자는 최저가 11,379,000원입니다. 너무 낮아서 오히려 본질을 가립니다. 본질은 보증금 280,000,000원짜리 대항력 임차권등기이고, 현재 회차 기준 인수 예상액은 269,225,822원입니다. 낙찰가와 인수액을 더하면 280,604,822원으로, 실거래 평균 261,250,000원보다 높습니다. 결론은 명확합니다. 최저가가 낮아 보여도 싸지 않습니다. 권리 인수형 고위험 물건입니다.