광주지방법원 2024타경72835. 광주 북구 문흥동 문산초교 남동측 인근, 문흥동 우미·호반아파트 단지 내 102동 13층 1306호입니다. 감정평가상 이용상태는 주거용 아파트이고, 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 1층·지상 16층 건물 중 13층입니다. 향은 남서향, 출입구는 계단식으로 조사됐습니다. 겉으로는 평범한 아파트처럼 보이지만 권리분석의 초점은 물건 자체가 아니라 지분 매각과 우선매수권입니다.
소유자는 전세미와 전지성, 각 2분의 1 지분 공유입니다. 현재 경매개시결정은 전지성 지분에 관한 강제경매로 기재되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 지분 매각 및 공유자우선매수권 1회 제한의 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 낙찰자는 “아파트 전체를 단독으로 확보한다”가 아니라, 경매목적 지분을 취득한 뒤 공유관계를 처리해야 하는 물건으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경72835 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 문산로62번길 20, 제102동 제13층 제1306호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 주거용 아파트 · 지상 16층 중 13층 |
| 소유자 | 전세미 2분의 1, 전지성 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 99,500,000원 / 99,500,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사삼한파트너스대부 / 41,777,635원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 특별매각조건 | 지분 매각, 공유자우선매수권 1회로 제한 |
① 권리 흐름 — 인수권리보다 ‘지분’이 더 중요하다
신고된 임차인은 없습니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제는 확인되지 않고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정요항표의 기타참고사항은 임대관계를 미상으로 두고 있으므로, 실제 점유자·전입·관리비는 입찰 전 현장과 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 시세 할인보다 회차별 배당부족이 먼저 보인다
현재 회차는 감정가와 최저가가 모두 99,500,000원인 신건입니다. 실질취득액은 인수액 0원을 더해 99,500,000원입니다. 다만 동일 평형 실거래 비교 없이 최저가만 보고 “싸다”고 볼 수는 없습니다. 특히 이 물건은 전체 소유권 확보형이 아니라 지분 매각형이므로, 일반 아파트 실거래와 단순 비교하기보다 공유관계 해소 가능성, 우선매수권 변수, 환금성까지 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 99,500,000원 | 97,309,000원 | 199,246,270원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 79,600,000원 | 77,767,200원 | 218,788,070원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 63,680,000원 | 62,133,760원 | 234,421,510원 | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구 기준 금액은 296,555,270원, 채권자 배당은 97,309,000원으로 계산됩니다. 즉 매각가 99,500,000원으로는 199,246,270원의 미배당이 남습니다. 매수인이 그 미배당을 인수하는 구조는 아니지만, 신청채권자에게 배당이 돌아가지 않는 구조는 절차 진행과 이해관계 확인을 더 신중하게 만드는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,191,000원 |
| 1. 근저당 · 광주농업협동조합 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 2. 근저당 · 광주농업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사스피드론에이치제이대부 | 7,500,000원 | 7,500,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사스피드론에이치제이대부 | 7,500,000원 | 7,500,000원 |
| 5. 근저당 · 김양숙 | 75,000,000원 | 34,309,000원 |
| 6. 근저당 · 주식회사찬호영론대부 | 75,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주식회사찬호영론대부 | 41,777,635원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 주식회사삼한파트너스대부 | 41,777,635원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 99,500,000원 가정. 매수인 인수액은 0원으로 계산되며, 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수는 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 문흥동 소재 문산초교 남동측 인근, 문흥동 우미·호반아파트 단지 내에 위치합니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재한 주거지대입니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통으로 조사됐고, 진입로 사정도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 1층·지상 16층 건물 중 13층, 남서향, 계단식 출입구입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구, 상대보호구역, 도로 접합 사항이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 우미2, 총 160세대, 1994.09.05 준공으로 기재되어 있습니다. 지분 매각형이라 일반 매매 환금성과는 별도로 공유관계 처리 가능성을 보아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분 매각 확인. 경매목적이 전지성 지분인지, 낙찰 후 전체 사용·처분에 어떤 제한이 남는지 매각물건명세서와 등기 원본을 대조하세요.
- 공유자우선매수권. 공유자우선매수권은 1회로 제한됩니다. 외부 입찰자는 우선매수권 행사 가능성을 감안해 입찰가와 기대수익을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 점유자, 전입, 관리비 체납 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 절차 진행 확인. 2024.07.11 집행정지통지서 발송 및 2024.07.15 도달 이력이 있으므로, 매각기일 전 법원 공고와 사건 진행 상태를 확인하세요.
- 배당구조 확인. 현재 회차 기준 신청채권자 배당이 0원으로 계산됩니다. 채권관계 변동, 취하, 정지, 배당요구 종기 이후 변동 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 신건 최저가 99,500,000원을 단순히 “아파트 가격”으로 보면 안 됩니다. 지분의 환금성, 공유물분할 가능성, 협의비용을 반영한 상한가가 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “지분 리스크”가 먼저다
이 물건은 임차인 보증금을 떠안는 대항력 인수형 물건이 아닙니다. 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 경매의 난도는 권리인수에서 끝나지 않습니다. 본건은 지분 매각이고, 공유자우선매수권 1회 제한이라는 특별매각조건이 붙어 있으며, 현재 회차에서도 미배당이 199,246,270원 남습니다. 여기에 집행정지통지서 도달 이력까지 있습니다. 권리인수는 가볍지만, 실전 난도는 낮지 않습니다. 단순 아파트 낙찰이 아니라 지분 취득 후의 공유관계 정리까지 감당할 수 있는 투자자에게만 검토 대상입니다.
