광주지방법원 2025타경2789. 광주 광산구 쌍암동 ‘에이엠시티센트럴파크’ 3층 301호 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 139,000,000원인 신건이고, 현재 소유자는 주식회사비피입니다. 권리상으로는 말소기준 이후의 압류·가압류·근저당·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조라 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 정리됩니다.
하지만 이 사건의 핵심은 “권리가 깨끗하냐”보다 가격이 맞느냐입니다. 같은 단지 유사 면적 최근 실거래 평균은 110,708,333원이고 최고 거래도 124,000,000원인데, 신건 최저가이자 실질취득가는 139,000,000원입니다. 실거래 최고가보다도 15,000,000원 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경2789 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 676-2 에이엠시티센트럴파크 3층 301호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 대상면적 39.4698㎡ · 15층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사비피 (2022.09.22. 거래가 103,770,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 139,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 손지원 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 인수는 0원
말소기준은 2015.09.16. 양동새마을금고 근저당권으로 잡힙니다. 이후의 압류, 가압류, 후순위 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 점유자·임차인 현황 — 실제 점유 1명, 보증금 확인 필요
조사상 손지원 1명이 확인됩니다. 전입신고일은 2022.09.16, 확정일자는 2022.08.19입니다. 전입신고가 말소기준 이후로 표시되어 대항력은 없다고 정리되지만, 보증금이 확인되지 않아 현장과 명세서 원본 대조가 필요합니다.
| 성명 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손지원 | 알수없음 | 2022.09.16 | 2022.08.19 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 실질취득가가 평균의 125.6%
에이엠시티센트럴파크 유사 면적의 최근 실거래 12건입니다. 평균은 110,708,333원, 최저는 98,000,000원, 최고는 124,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 40.92㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 40.92㎡ | 11 | 123,500,000원 |
| 2026.04 | 40.92㎡ | 2 | 101,000,000원 |
| 2026.04 | 40.92㎡ | 6 | 99,000,000원 |
| 2026.03 | 40.92㎡ | 13 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 39.47㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 40.92㎡ | 6 | 108,000,000원 |
| 2026.01 | 40.92㎡ | 13 | 115,000,000원 |
| 2025.12 | 40.92㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2025.11 | 40.92㎡ | 5 | 98,000,000원 |
| 2025.11 | 40.92㎡ | 3 | 117,000,000원 |
| 2025.10 | 40.92㎡ | 5 | 113,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 110,708,333원 |
신건 최저가이자 실질취득가는 139,000,000원입니다. 이는 실거래 평균보다 28,291,667원 높고, 시세 평균의 125.6%입니다. 권리상 인수금이 없더라도, 가격만 보면 신건 응찰 메리트는 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,746,000원 |
| 1. 근저당 · 양동새마을금고 | 816,400,000원 | 136,254,000원 |
| 2. 근저당 · 월산새마을금고 | 72,852,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김연제 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김연제 | 미상 | 0원 |
| 5. 근저당 · 대원디앤아이주식회사 | 15,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 손지원 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,184,252,000원 중 배당되는 금액은 136,254,000원이고, 미배당은 1,047,998,000원입니다. 후순위 미배당은 채권자 손실로 정리되는 성격이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 쌍암공원 남동측 인근, 근린생활시설·병원·오피스텔이 혼재하는 주거 및 상업 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 3층 301호이며, 급·배수·위생·소방·엘리베이터·도시가스·난방·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 공시지가 1,526,000원/㎡입니다.
- 환금성. 2015.09.11. 준공, 275세대 규모입니다. 최근 12건 거래가 있으나 가격대는 98,000,000원~124,000,000원으로 형성되어 신건 139,000,000원과 차이가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우선매수권. 전세사기피해자 우선매수권이 표시되어 있으므로 일반 외부 입찰자는 낙찰 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 가격 상한. 신건 실질취득가 139,000,000원은 실거래 최고가 124,000,000원보다 높습니다. 신건 응찰은 가격 메리트가 부족합니다.
- 점유자 확인. 손지원의 보증금, 점유권원, 배당요구 여부, 명도 가능성을 원본 서류와 현장 확인으로 대조해야 합니다.
- 후순위 미배당. 후순위 채권 대부분이 배당받지 못합니다. 소멸형 권리라도 관계인 분쟁 가능성은 별도로 점검해야 합니다.
- 관리비·현황. 오피스텔 관리비 체납, 내부 상태, 주차·임대수요, 실제 이용상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “비싼 실질취득가”가 더 크다
이 사건은 권리 인수금만 보면 깔끔합니다. 그러나 경매는 권리만 깨끗하다고 좋은 물건이 아닙니다. 실질취득가 139,000,000원은 최근 실거래 평균 110,708,333원보다 높고, 실거래 최고가 124,000,000원도 넘어섭니다. 여기에 전세사기피해자 우선매수권까지 있으므로, 신건 가격에서 일반 외부 입찰자가 얻을 수 있는 매력은 낮습니다. 권리는 보통, 가격은 불리, 낙찰 구조는 제한적입니다.
