🏠 7명 ⚠️ 5건 💰 0원 📉 119,072,821원
한 줄로 말하면, 이 물건은 신건 최저가가 감정가 그대로인 다가구주택인데 권리분석의 핵심은 가격보다 임차권등기 인수문구입니다. 현재 회차 배당가정상 매수인 인수액은 0원으로 잡히지만, 매각물건명세서에는 을구 12·13·14·15·16번 주택임차권등기에 대해 배당 부족분을 매수인이 인수한다는 문구가 있습니다. 신건이라 싸다고 보기보다, 배당결과와 임차권 잔액을 보수적으로 확인해야 하는 사건입니다.광주지방법원 2025타경5115. 광주 서구 쌍촌동 1369-7, 토지 233.5㎡와 지상 3층 다가구주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 1~3층 모두 다가구주택이고, 사용승인일은 2003.10.20입니다. 소유자는 김성녀, 신청채권자는 정재근이며 청구금액은 10,000,000원입니다. 표면만 보면 최저가가 감정가 그대로인 신건이지만, 다가구주택답게 임차권등기와 점유관계가 촘촘하게 얽혀 있어 아파트형 단순 권리분석으로 접근하면 안 됩니다.
말소기준은 2006.12.05 접수된 중흥신용협동조합 근저당권 104,000,000원으로 잡힙니다. 이후의 근저당, 경매개시결정, 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 정리되는 흐름입니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서가 일부 주택임차권등기에 대해 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다고 적고 있어, 단순히 “후순위라 소멸”로 끝내면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5115 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 쌍촌동 1369-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 지상3층 · 1~3층 공히 다가구주택 |
| 토지 | 대 233.5㎡ · 제2종일반주거지역 · 제1종지구단위계획구역 · 도로 접함 |
| 소유자 | 김성녀 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 859,102,240원 / 859,102,240원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정재근 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 ‘인수문구’가 중요하다
등기부상 흐름만 보면 2006.12.05 중흥신용협동조합 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차권등기 5건에 관해 매수인 인수문구가 명시되어 있어, 낙찰자는 배당표에서 실제로 보증금이 전액 충족되는지까지 봐야 합니다. 특히 한국토지주택공사 70,000,000원은 보증기관 대위·승계로 김다송 보증금의 중복 신고로 표시되어 있어 보증금 합산에서 제외해야 합니다. 실제 임차·점유자는 7명으로 보고, 보증기관 승계 표시는 별도 리스크로 분리하는 것이 맞습니다.
② 임차인·점유 현황 — 실제 임차인과 보증기관 승계를 분리
다가구주택은 한 호실의 권리만 보는 물건이 아닙니다. 이 사건은 전입일이 모두 말소기준권리 이후로 표시되어 대항력 없음으로 정리된 항목이 많지만, 명세서상 인수문구가 별도로 존재합니다. 따라서 전입순위 판단과 명세서 인수문구를 따로 보아야 합니다.
| 성명 | 점유·범위 | 전입 | 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김다송 | 주선(2) 303호 | 2023.03.23 | 미상 | 95,000,000원 | 없음 | 미상 | 실제 임차인 |
| 고우주 | 알수없음 | 2021.03.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임선아 | 알수없음 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강서윤 | 알수없음 | 2023.12.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 염새롬 | 건물 중 2층 131.02㎡ 중 | 2020.04.01 | 2020.03.26 | 60,000,000원 | 없음 | 배당요구 2022.05.26 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 건물 2층 다가구주택 131.02㎡ | 2022.07.19 | 2022.06.30 | 70,000,000원 | 승계 | 배당요구 2024.09.25 | 김다송 보증금 중복 |
| 정재근 | 건물 2층 다가구주택 131.02㎡ | 2023.07.31 | 2023.07.31 | 10,000,000원 | 없음 | 배당요구 2025.03.27 | 해당 없음 |
| 전인욱 | 건물 1층 131.02㎡ 중 별지 도면 표시 | 2023.03.14 | 2024.04.12 | 2,000,000원 | 없음 | 배당요구 2025.04.23 | 해당 없음 |
| 등기사항 표시 | 주거 | 2021.03.16 | 2021.02.25 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.10.01 | 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 859,102,240원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,991,022원 |
| 1. 을구 1번 전세권 · 기아타이거즈주식회사 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 중흥신용협동조합 | 104,000,000원 | 104,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 중흥신용협동조합 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 광주원예농업협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 5. 을구 8번 근저당권 · 광주미래신용협동조합 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 6. 갑구 8번 경매개시결정 · 정재근 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 187,111,218원 |
현재 회차 배당가정에서는 채권자 총청구 661,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 명세서상 임차권등기 잔액 인수문구와 반드시 대조해야 합니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가면 인수문구가 더 중요해진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 859,102,240원 | 661,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 687,281,792원 | 661,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 549,825,433원 | 541,927,179원 | 119,072,821원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 서광초등학교 동측 인근. 주위는 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 남동측 인근에 버스정류장 및 광주도시철도 쌍촌역 1호선이 소재해 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상3층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스를 이용한 개별난방설비, 소화경보설비가 설치되어 있습니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로 접합, 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 명세서 인수권리 확인. 을구 12·13·14·15·16번 주택임차권등기에 관한 배당부족 인수문구가 핵심입니다. 입찰 전 잔액과 배당가능성을 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 분리. 한국토지주택공사 70,000,000원은 김다송 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시되어 있으므로 별도 보증금처럼 합산하지 마세요.
- 실제 임차·점유 확인. 실제 임차·점유자는 7명으로 보이고, 보증금 미상 점유자도 있습니다. 보증금 미상 항목은 대항력 있는 임차인으로 단정하지 말고, 명도·점유관계 리스크로 따로 봐야 합니다.
- 정재근 관계 확인. 정재근은 신청채권자이면서 임차권등기상 보증금 10,000,000원 권리자로도 표시됩니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있으므로 배당과 점유를 함께 확인해야 합니다.
- 유찰 전략 주의. 1회 유찰가 687,281,792원까지는 배당 부족액 0원으로 계산되지만, 2회 유찰가 549,825,433원에서는 부족액 119,072,821원이 발생합니다. 낮은 가격만 보고 접근하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 직접 대조하고, 다가구 호실별 점유자를 현장 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 8.59억”보다 “누가 얼마를 인수하느냐”
이 사건의 핵심은 감정가 859,102,240원이 비싼지 싼지가 아닙니다. 다가구주택에서 임차권등기 5건에 배당부족분 인수문구가 붙어 있다는 점, 그리고 보증기관 승계 중복신고와 실제 임차·점유자를 분리해야 한다는 점이 훨씬 중요합니다. 현재 회차 배당가정상 인수액은 0원으로 계산되지만, 가격이 내려가면 배당 부족이 커지고 인수문구의 무게도 커집니다. 권리 난도는 높고, 신건 입찰은 보수적으로. 이 물건은 “싸게 받는 법”보다 “인수될 금액을 끝까지 확인하는 법”이 먼저입니다.
