광주지방법원 2025타경7548. 광주 동구 금동 ‘문화전당역오펠리움’ 11층 1115호, 감정 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 등기 흐름만 보면 말소기준은 2024.09.13 접수된 국 압류이고, 그 뒤 2025.11.26 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이 붙은 구조입니다. 문제는 그 사이의 임차권이 아닙니다. 실제 승부처는 임차권의 기초가 되는 전입 2022.11.04 · 확정일자 2022.11.04 · 점유개시 2022.11.28입니다. 말소기준보다 앞서 있어 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 보아야 합니다.
즉 이 건은 “압류와 경매개시결정은 매각으로 정리된다”는 단순한 말소형 사건이 아닙니다. 매각물건명세서에 주택임차권등기 보증금 100,000,000원과 보증금 잔액 인수가 명시되어 있으므로, 응찰가는 최저가가 아니라 실질취득가 기준으로 다시 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7548 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금동 19-3 문화전당역오펠리움 11층 1115호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용) · 지하2층 지상19층 중 11층 |
| 소유자 | 주식회사세호산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 105,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 110,062,011원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 것은 임차권
말소기준권리는 2024.09.13 국 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 주택임차권등기는 2024.12.11 접수됐더라도, 기초 임대차의 전입일자가 2022.11.04로 경정되어 말소기준보다 빠릅니다. 이 때문에 이 물건은 대항력 임차권 인수 가능성을 중심에 놓고 봐야 합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재환 | 건물전부 / 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 전입 2022.11.04 확정 2022.11.04 | 2024.12.11 | 대항력 有 우선변제 가능 승계 없음 |
이 사건은 보증기관의 대위·승계 중복신고로 보증금을 합산하는 구조가 아니라, 실제 임차인 1명의 보증금 100,000,000원을 어떻게 배당하고 남는지를 확인하는 구조입니다. 주택임차권등기 경정으로 주민등록일자가 2022.11.04로 정리되어, 대항력 판단은 보수적으로 봐야 합니다.
③ 실질취득 — 최저가가 아니라 인수 가능 잔액으로 본다
신건 최저가는 105,000,000원입니다. 그러나 임차보증금이 100,000,000원이고, 명세서상 임차권자보다 앞서는 최우선 임금채권이 10,000,000원입니다. 여기에 집행비용 추정액 2,270,000원까지 고려하면, 보증금 전액 변제를 단정하기 어렵습니다.
따라서 이 물건은 “최저가 1.05억 오피스텔”이 아니라, 대항력 임차권 잔액 인수 여부를 확인해야 하는 1.1227억 가능 취득 구조로 보는 편이 안전합니다. 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 결론이 틀어집니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,270,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 110,062,011원 | 102,730,000원 |
| 신청채권자 미배당 | 110,062,011원 | 7,332,011원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 가정은 매각가 105,000,000원 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있으며, 매각물건명세서에 적힌 선순위 임금채권과 주택임차권 보증금 잔액 인수 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 금동 소재 문화전당역 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 업무시설, 근린생활시설, 숙박시설 등이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 문화전당역이 있어 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층 지상19층 건물 중 11층 1115호입니다. 사용승인일은 2022.02.04입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 및 주차타워설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 소로2류 접합, 공시지가 1,313,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 “-”로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 105,000,000원만 보고 접근하지 말고, 보증금 미배당 가능 잔액까지 더한 실질취득 112,270,000원 기준으로 상한가를 잡아야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 전입 2022.11.04, 확정 2022.11.04, 점유개시 2022.11.28, 임차권등기명령 2024.12.09, 접수 2024.12.11, 경정 2026.05.11을 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 선순위 임금채권 확인. 근로복지공단 최우선 임금채권 10,000,000원이 임차권자보다 먼저 배당된다는 문구가 있어, 임차보증금 전액 변제 여부를 반드시 계산해야 합니다.
- 보증금 잔액 인수 확인. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조이므로, 매각물건명세서와 배당순위를 같이 봐야 합니다.
- 신건 응찰 보류감. 0회 유찰 신건이지만 권리상 인수 리스크가 뚜렷합니다. 가격 메리트보다 인수금액 확정이 먼저입니다.
맺으며 — “105,000,000원짜리 물건”이 아니다
이 물건을 단순히 감정가와 최저가가 같은 신건 오피스텔로 보면 핵심을 놓칩니다. 실제 쟁점은 대항력 있는 주택임차권등기와 보증금 100,000,000원, 그리고 임차권자보다 앞서는 최우선 임금채권 10,000,000원입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하므로, 입찰 판단은 최저가가 아니라 실질취득가로 해야 합니다. 결론은 명확합니다. 권리 확인 전 신건 응찰은 위험합니다.
