광주지방법원 2025타경8169. 광주 북구 각화동 ‘더샵광주포레스트’ 101동 3403호, 전용 84.9797㎡ 아파트입니다. 말소기준은 2023.10.16 설정된 주식회사신한은행 근저당권 493,900,000원입니다. 이후 붙은 하나은행 근저당, 신한카드 가압류, 광주신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 떠안을 등기상 권리는 보이지 않습니다.
그래서 결론의 초점은 권리보다 가격입니다. 이 물건은 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건이고, 감정가 489,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 임차인 인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득가도 489,000,000원입니다. 그런데 같은 단지 같은 면적의 최근 실거래 평균은 473,041,666원입니다. 즉 신건에 감정가로 받으면 평균 시세보다 15,958,334원 높은 가격으로 들어가는 셈입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경8169 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 각화동 724 더샵광주포레스트 101동 34층3403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9797㎡ · 39층 중 34층 · 계단식 · 동향 |
| 소유자 | 허진 (2023.10.16. 거래가 486,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 489,000,000원 / 489,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프에스2512유동화전문 유한회사(양도전: 주식회사신한은행) / 472,189,057원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 정리된다
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 이슈는 현재 자료상 발생하지 않습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 확인은 별도로 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 실질취득가가 평균보다 높다
더샵광주포레스트 동일 면적대의 최근 실거래 12건입니다. 2026년 1~5월 거래이고, 실거래 범위는 450,000,000원~510,000,000원, 평균은 473,041,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.98㎡ | 28 | 450,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 19 | 510,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 29 | 469,500,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 38 | 465,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 13 | 475,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 16 | 475,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 39 | 470,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 5 | 465,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 38 | 465,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 5 | 465,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 16 | 482,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 16 | 485,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 473,041,666원 |
현재 최저가 489,000,000원은 실거래 평균보다 15,958,334원 높고, 시세 평균의 103.4%입니다. 고층 호실이라는 점은 가격 판단에서 고려할 수 있지만, 같은 표본 안에도 38층 465,000,000원, 39층 470,000,000원 거래가 있어 신건 감정가를 그대로 “저가”로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 489,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,290,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 493,900,000원 | 481,710,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,362,923원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 광주신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 489,000,000원 가정 시 집행비용 7,290,000원을 차감하면 신한은행 근저당에도 일부 미배당이 생깁니다. 총 채권액 591,262,923원 중 예상배당은 481,710,000원, 미배당은 109,552,923원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문화사거리 북측 인근에 소재하며, 주변은 아파트지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 39층 중 34층 제3403호입니다. 일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지목 대, 사다리형 평지의 아파트 부지이며 공시지가 1,027,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 더샵광주포레스트는 907세대, 사용승인일 2023.08.01의 단지입니다. 동일 면적 최근 12건 거래가 있어 거래 표본은 있으나, 가격은 450,000,000원~510,000,000원으로 편차가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 기준. 현재 회차 실질취득가는 489,000,000원입니다. 실거래 평균 473,041,666원보다 높으므로 감정가 입찰은 보수적으로 봐야 합니다.
- 권리 확인. 말소기준은 2023.10.16 신한은행 근저당권입니다. 이후 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 전입세대·점유자·인도 가능성을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 문제 될 수 있으니 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 합격, 가격은 보류”
이 물건은 권리 구조만 놓고 보면 단순합니다. 확인된 임차인이 없고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 문제는 권리가 아니라 감정가 그대로인 신건 가격입니다. 현재 실질취득가 4.89억은 동일 면적 실거래 평균 4.7304억보다 높고, 시세 평균 대비 103.4%입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 감정가 입찰보다는 실거래 평균과 고층 실거래 표본을 기준으로 응찰가를 낮춰 잡는 접근이 안전합니다.
