194,432,000원
광주지방법원 2025타경32369. 수완센트럴시티서희스타힐스 105동 14층 1401호 아파트입니다. 외형상 숫자만 보면 감정가 434,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 194,432,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 2021.09.24 전입한 임차인 김광석의 보증금 300,000,000원입니다. 말소기준인 2022.07.21 국민건강보험공단 압류보다 전입이 앞서 대항력이 인정되는 구조이고, 우선변제권 없이 보증금 인수 위험이 남습니다.
따라서 최저가 194,432,000원만 시세와 비교해서 “50.7% 수준이라 싸다”고 판단하면 왜곡됩니다. 이 유형은 보증금이 낙찰가보다 크므로, 지시된 인수형 계산에 따라 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 낙찰가 + 인수액 ≈ 300,000,000원으로 수렴합니다. 가격 비교 기준은 1.94억이 아니라 약 3억입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32369 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 흑석동 811 수완센트럴시티서희스타힐스 제105동 제14층 제1401호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9901㎡ · 14층 1401호 |
| 소유자 | 윤진영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 434,000,000원 / 194,432,000원 (3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 경매 성격 | 파산채무자 윤진영의 파산관재인에 의한 청산을 위한 형식적 경매 |
① 권리 흐름 — 말소권리보다 임차인이 먼저다
등기상 말소기준은 2022.07.21 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 문기철·류금주·근로복지공단·신용보증기금 등의 가압류와 여러 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 김광석의 전입신고일은 2021.09.24로 말소기준보다 앞섭니다. 등기상 후순위 채권이 지워지는 것과 대항력 임차인의 보증금 인수는 전혀 다른 문제입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김광석 | 전부 | 2021.09.24 | 300,000,000원 | 2025.04.03 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 위험 |
② 유찰이 더 돼도 실질취득은 약 3억
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 인수분 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 194,432,000원 | 105,568,000원 | 300,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 155,545,600원 | 144,454,400원 | 300,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 124,436,480원 | 175,563,520원 | 300,000,000원 |
즉 이 사건은 추가 유찰 자체가 곧바로 실질취득가 하락으로 연결되지 않습니다. 현재 회차와 4회·5회 유찰 시나리오 모두 보증금 300,000,000원 아래에서 낙찰가가 형성되는 동안 낙찰가 하락분만큼 인수분이 증가해 총액이 약 3억원에 고정되는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 1.94억이 아니라 3억으로 비교해야 한다
동일 단지 전용 84.99㎡의 최근 12개월 거래는 12건이며 평균 383,500,000원, 최신 거래는 2026.04의 385,000,000원입니다. 실질취득 약 300,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 78.2%, 최신 거래의 약 77.9% 수준입니다. 따라서 가격 여지는 존재하지만, 최저가 기준 50.7% 할인으로 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.99㎡ | 8 | 385,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 24 | 388,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 14 | 387,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 9 | 384,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 16 | 383,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 2 | 375,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 16 | 410,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 8 | 380,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 10 | 368,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 10 | 368,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 13 | 389,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 2 | 385,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 383,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 194,432,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,522,048원 |
| 임차인 김광석 보증금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 문기철 | 240,000,000원 | 190,909,952원 |
| 가압류 · 류금주 | 20,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 근로복지공단 | 78,112,540원 | 0원 |
| 가압류 · 신용보증기금 | 302,563,134원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 파산관재인 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 640,675,674원 중 예상 배당 190,909,952원, 미배당은 449,765,722원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 압류·파산·공매 이력도 함께 확인
말소기준 이후에는 문기철 240,000,000원, 류금주 20,000,000원, 근로복지공단 78,112,540원, 신용보증기금 302,563,134원의 가압류가 이어졌고, 국민건강보험공단 외에도 광주광역시 남구와 국가 명의의 압류가 등기됐습니다. 2023.01.18 파산선고가 있었고, 2024년에는 한국자산관리공사 관련 공매공고 부기등기도 존재했다가 2024.11.06 말소됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 건물의 14층 1401호입니다.
- 입지. 장덕중학교 남서측 인근으로 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 부지 서측·남측·동측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로에 접하고 서측과 남측으로 진출입 가능합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,029,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래성. 427세대, 사용승인 2021.08.19 단지이며 동일 면적 최근 12개월 실거래가 12건 존재합니다.
- 경매 지표. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 10.1회, 매각률은 15.79%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준을 3억원으로 재설정. 최저가 194,432,000원이 아니라 대항력 임차인 보증금을 반영한 실질취득 약 300,000,000원을 시세와 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 착시 주의. 4회 유찰 155,545,600원, 5회 유찰 124,436,480원으로 내려가도 보증금보다 낮은 동안 실질취득은 약 300,000,000원으로 유지됩니다.
- 임차관계 원본 확인. 김광석의 전입일 2021.09.24, 보증금 300,000,000원, 배당요구일 2025.04.03과 점유관계를 매각물건명세서·현황조사 원본으로 재확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·광주광역시 남구·국가 압류가 있어 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 합니다.
- 파산·공매 관계 확인. 파산선고 및 과거 공매공고 이력이 있으므로 파산관재인 매각과 공매 기록의 현재 상태를 대조해야 합니다.
- 관리비·명도 확인. 전부 점유 임차인이 있는 사건이므로 실제 인도 조건과 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.94억 경매”가 아니라 “약 3억 인수형”
이 물건의 가장 큰 착시는 194,432,000원이라는 최저가입니다. 감정가 434,000,000원에서 3회 유찰됐고 숫자상 최근 시세의 50.7%까지 내려왔지만, 선순위 대항력 임차인 보증금 300,000,000원을 반영하면 실질취득은 약 300,000,000원입니다. 그 기준으로는 최근 12개월 평균 383,500,000원의 약 78.2%라 가격 여지는 남아 있습니다.
다만 이 가격 메리트는 대항력 임차인 인수·세금 압류·파산·과거 공매 이력을 정확히 정리할 수 있을 때만 의미가 있습니다. 더 유찰되면 낙찰가는 낮아져도 인수분이 커져 실질취득은 보증금 수준에 머무는 구조이므로, 이 사건의 핵심은 “몇 회 더 기다릴까”보다 3억원의 실질취득가가 권리 위험을 감수할 만큼 충분히 매력적인가에 있습니다.
