대전지방법원 2024타경123735. 대전 중구 유천동 어반센트럴 2층 202호로, 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(인터넷게임시설제공업소: 복PC)입니다. 2021.08.11. 사용승인된 철근콘크리트 6층 건물에 위치하고, 대상 면적은 50.8725㎡입니다. 주거용 아파트가 아니라 상가 성격의 근린시설이므로, 낙찰가 판단은 주거용 실거래가나 단순 감정가 할인율보다 현재 영업수요·임대료·공실 가능성을 중심으로 해야 합니다.
등기부에는 2021.10.18. 주택도시보증공사 명의의 채권최고액 1,536,000,000원 근저당권이 나타나지만, 바로 뒤 2021.11.10. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 2023.05.11. 국민건강보험공단 압류도 2023.06.07. 해제돼 말소됐습니다. 따라서 이 두 권리를 현재 남아 있는 선순위 인수권리로 계산하면 안 됩니다. 현존 권리 중 가장 빠른 권리는 2024.05.31. 이순영의 100,000,000원 가압류이며, 이를 말소기준으로 보면 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경123735 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 유천로47번길 70, 2층 202호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(제2종근린생활시설) · 50.8725㎡ · 6층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 인터넷게임시설제공업소(복PC) |
| 소유자 | 주식회사다온주택건설 (2022.09.20. 매매, 거래가액 77,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 34,986,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이순영 / 366,864,657원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.31. 갑구 5번 가압류 · 이순영 · 청구금액 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 6,997,200원 |
① 권리 흐름 — 말소된 권리와 현존 권리를 구분해야 한다
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자·사업자등록·전입 여부는 현장과 집행기록을 통해 다시 확인해야 합니다. 보증금과 점유개시일이 확인된 임차인이 없는 상태이므로 대항력 임차인 인수액은 산정되지 않았고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 비교표본이 오래되고 면적도 다르다
어반센트럴의 확인된 거래 8건은 모두 2021년 11월 거래입니다. 거래 면적은 42.78㎡ 또는 45.5㎡로, 대상 물건 50.8725㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 거래 평균 156,625,000원과 최저가 34,986,000원을 단순 비교해 “현재 시세의 22.3%”라고 결론 내리기에는 시점과 면적 차이가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 42.78㎡ | 3 | 144,500,000원 |
| 2021.11 | 45.5㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 2021.11 | 42.78㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2021.11 | 45.5㎡ | 4 | 169,000,000원 |
| 2021.11 | 42.78㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2021.11 | 45.5㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 2021.11 | 42.78㎡ | 6 | 144,500,000원 |
| 2021.11 | 45.5㎡ | 6 | 168,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 156,625,000원 |
표면적으로는 최저가가 거래 평균의 22.3%에 불과합니다. 그러나 이 거래들은 매각기일 2026.08.04.보다 오래된 2021.11. 거래이고, 대상 호실과 면적도 다릅니다. 더욱이 본건은 인터넷게임시설제공업소로 이용되는 제2종근린생활시설이어서, 현재의 임대료·공실률·시설 상태·동일 용도 수요를 확인하지 않고는 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,986,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,029,748원 |
| 1. 말소기준 가압류 · 이순영 | 100,000,000원 | 33,956,252원 |
| 2. 후순위 압류·경매권리 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 33,956,252원을 채권자 배당재원으로 본 단순 계산입니다. 당해세 등 법정 우선채권이 확인되면 이순영의 실제 배당액은 줄어들 수 있습니다. 이미 해지 말소된 주택도시보증공사 근저당은 현존 권리나 매수인 인수액으로 계산하지 않았습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34,986,000원 | 33,956,252원 | 1,602,043,748원 |
| 4회 유찰 시 | 24,490,200원 | 23,649,376원 | 1,612,350,624원 |
| 5회 유찰 시 | 17,143,140원 | 16,434,563원 | 1,619,565,437원 |
회차가 내려갈수록 매각대금과 채권자 배당액은 감소하지만, 확인된 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 다만 낮은 가격 자체가 수익성을 뜻하지는 않습니다. 근린시설은 공실기간, 원상복구, 업종 전환 가능성, 관리비와 내부 시설 상태에 따라 실제 비용이 크게 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유천1동행정복지센터 북서측 인근으로 단독주택, 다가구주택, 노변 점포, 아파트 예정지가 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 시내버스승강장이 있으며, 차량 운행과 편의시설 접근성은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설이며 현재 이용상태는 인터넷게임시설제공업소입니다. 주거용으로 가정해 가격을 비교하면 안 됩니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이고 남측 소로에 접합니다. 토지는 평지의 사다리형이며 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 대지권. 건물은 301-49번지와 301-16번지에 소재하지만, 대지권은 301-49번지 지상에 등재돼 있습니다. 토지별 권리 범위와 집합건물 대지사용관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 8호 규모의 소규모 집합건물이고 확인 거래가 2021.11.에 집중돼 있습니다. 현재 거래 활성도와 동일 용도 매수층을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소된 권리 재확인. 2021.11.10. 주택도시보증공사 근저당 말소와 2023.06.07. 국민건강보험공단 압류 말소가 등기부 원본에 그대로 반영돼 있는지 확인하세요.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록, 임대차계약서 제출 여부와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 특별매각조건. 입찰보증금은 통상적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%인 6,997,200원입니다.
- 현재 시세 재조사. 확인 거래는 모두 2021.11.이고 면적이 일치하지 않습니다. 2026년 동일 건물 또는 인근 제2종근린생활시설 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 영업시설 상태. 인터넷게임시설의 내부 설비, 철거·원상복구 비용, 전기용량, 소방설비와 업종 변경 가능성을 확인하세요.
- 대지권 범위. 2필지 중 대지권 등재 필지와 실제 건물 부지를 대지권 표시, 집합건축물대장, 토지등기부로 대조하세요.
- 조세·관리비. 당해세 여부와 공용부분 관리비 체납액은 배당과 실제 취득비용에 영향을 줄 수 있으므로 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현재 상가가치’가 승부처다
이 사건은 등기부를 표면적으로만 읽으면 채권최고액 1,536,000,000원의 주택도시보증공사 근저당이 남아 있는 것처럼 보일 수 있지만, 해당 근저당은 2021.11.10. 이미 해지 말소됐습니다. 2023년 국민건강보험공단 압류 역시 해제 말소됐으므로, 현존 권리 기준 말소기준은 2024.05.31. 이순영 가압류입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하고 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 최저가 34,986,000원이 감정가의 34.3%이고 과거 거래 평균의 22.3%라는 수치는 눈에 띄지만, 확인 거래는 모두 2021년이고 대상보다 작은 호실입니다. 물건도 아파트가 아닌 인터넷게임시설제공업소 용도의 근린시설이며 총 8호 규모입니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 낮지만 가격 메리트는 미확정입니다. 현재 임대수익과 공실 가능성, 시설 상태, 대지권 범위를 확인한 뒤에만 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.