광주지방법원 2025타경33140. 화순군 도곡면 덕곡리 일대 토지와 축사를 묶어 매각하는 사건입니다. 감정가는 538,529,300원, 현재 최저매각가는 301,577,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 말소기준은 2020.01.02. 화순축산업협동조합의 근저당권이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없어 배당 부족분이 생기더라도 매수인이 승계할 임차보증금은 없고, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 이 사건의 핵심은 주거용 집합건물처럼 ‘권리가 깨끗하면 끝’이 아닙니다. 목록 1·5·6·7에는 농지취득자격증명이 필요하고, 이를 내지 않으면 보증금이 반환되지 않는 조건이 명시돼 있습니다. 목록 2·8·9는 공부상 목장용지이나 현황은 축사입구 도로 부분이고, 목록 4는 축사로 이용됐으나 현재 운영하지 않는 상태입니다. 지상의 이동 가능한 컨테이너와 싸이로는 매각에서 제외됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 승계는 없지만 등기 확인 포인트는 있다

임차인 없음. 대항력 임차보증금 승계 문제는 없고, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 말소기준은 2020.01.02. 을구 7번 화순축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 가압류 6건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

2024.12.02. 설정된 씨제이피드앤케어주식회사 근저당권 60,000,000원은 2025.09.09. 해지로 말소됐고, 그 근저당권에 대한 농업협동조합중앙회의 가처분도 가처분권자의 동의로 말소됐습니다. 따라서 현재 분석의 중심은 말소기준 이후 가압류와 배당 부족이지, 매수인이 떠안을 임차권이나 후순위 담보권이 아닙니다.

② 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가의 56%

현재 최저매각가는 301,577,000원으로 감정가 538,529,300원의 56%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 211,103,900원(감정가 39%), 4회 유찰 시는 147,772,730원(감정가 27%)입니다.

유찰이 거듭될수록 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 물건에서 채권자의 미회수액 자체가 매수인의 추가 취득비용으로 넘어오는 구조는 아닙니다. 현재 회차의 실질취득액은 인수액이 없으므로 최저매각가와 같은 301,577,000원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 301,577,000원 가정)

현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 487,838,755원, 총 예상배당은 296,554,922원, 미배당액은 191,283,833원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 화순군 도곡면 덕곡리 덕산마을 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 지석강변 농경지대입니다.
• 교통. 제방도로를 이용해 차량 접근이 가능하고 대중교통 여건은 보통입니다.
• 이용상태. 감정 이용상태는 축사입니다. 매각물건명세서상 목록 4의 축사는 현재 운영하고 있지 않은 상태입니다.
• 구조. 기호 4는 경량파이프 및 강파이프구조 기타금속(강판잇기)지붕 단층이며, 일부 콘크리트벽체 및 무벽체·콘크리트 바닥입니다. 제시외 기호 ㄱ은 강파이프조 강판지붕 단층구조입니다.
• 토지 규제. 관련 토지는 농림지역이며 농업진흥구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 기호 2·9는 지석천 하천구역에도 해당합니다.
• 지목·형상. 토지 자료상 지목과 이용상황은 전, 평지·부정형이며 토지면적은 1,066㎡, 공시지가는 17,500원/㎡입니다.
• 도로 조건. 토지 자료상 도로접면은 맹지로 표시돼 있으나, 감정요항표에는 제방도로를 이용한 차량 접근이 가능하다고 기재돼 있어 현장 확인이 중요합니다.
• 공부와 현황. 목록 2·8·9는 공부상 목장용지이나 현황은 축사입구 도로 부분입니다. 감정요항표의 공부와의 차이 항목은 ‘없음’으로 기재돼 있습니다.
• 매각 제외. 본건 지상의 이동 가능한 컨테이너와 싸이로는 평가 및 매각에서 제외됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명. 목록 1·5·6·7은 증명서가 필요하며 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건이므로 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 말소기준 근저당 원본 대조. 을구 7번은 최초 채권최고액 132,000,000원, 이후 변경등기에 240,000,000원이 기재돼 있고 배당표는 132,000,000원 기준이므로 원문 확인이 필요합니다.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물은 포함되지만 이동 가능한 컨테이너와 싸이로는 제외됩니다. 실제 경계와 물건 범위를 현장에서 구분해야 합니다.
• 토지 현황. 공부상 목장용지인 목록 2·8·9가 현황상 축사입구 도로 부분으로 이용되고 있으므로 현황·경계·접근관계를 확인해야 합니다.
• 축사 활용성. 축사는 현재 운영하지 않는 상태이고 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역에 속합니다. 기존 시설을 다시 활용할 수 있는지는 별도 확인이 필요합니다.
• 하천구역. 기호 2·9는 지석천 하천구역에 해당하므로 해당 부분의 사용·관리 제약을 확인해야 합니다.
• 가격 판단. 2회 유찰·감정가 56%라는 비율만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 축사·농지의 실제 활용성과 환금성을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득자격증명 관련 사실조회 회신을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원”보다 중요한 것은 ‘살 수 있고, 쓸 수 있느냐’

이 사건의 권리구조 자체는 비교적 분명합니다. 임차인은 없고, 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건은 농경지대의 축사와 토지를 묶어 파는 일괄매각이고, 일부 토지에는 농지취득자격증명이 필요합니다. 농업진흥구역·가축사육제한구역, 일부 하천구역, 축사 비운영 상태, 매각 제외 시설까지 확인해야 할 실물 리스크가 많습니다.

따라서 현재 최저가 301,577,000원이 감정가의 56%라는 이유만으로 가격 매력이 충분하다고 평가하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 후순위 채권자의 미배당이 아니라 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 토지·축사의 실제 활용성, 일괄매각 범위와 환금성입니다. 권리 인수는 0원이지만 입찰 난도와 활용 리스크는 낮지 않은 사건으로 보는 편이 안전합니다.