광주지방법원 2025타경34200. 광주 광산구 쌍암동 ‘첨단에이엠씨티3차’ 4층 403호, 전용 19.1437㎡의 공동주택입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)이고, 단지는 2013년 4월 23일 사용승인된 97세대 규모입니다. 현재 최저가는 감정가 6,900만원에서 1회 유찰된 4,830만원입니다. 표면 가격만 보면 실거래 평균 대비 낮지만, 매수인이 실제로 떠안을 수 있는 임차보증금이 숫자로 확정되지 않아 실질취득가를 안전하게 계산할 수 없는 사건입니다.
말소기준은 2025년 10월 28일의 강제경매개시결정입니다. 등기부상 근저당·압류가 쌓인 구조가 아니라, 신청채권자 김승복의 강제경매개시결정이 기준권리입니다. 문제는 임차인으로 조사된 사람도 김승복이라는 점입니다. 전입일은 2023년 3월 28일로 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 점유자로 취급해야 하는 구조입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 우선변제 가능성과 인수금액은 원본 확인 전까지 닫히지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34200 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 661-8 첨단에이엠씨티3차 4층 403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트·도시형생활주택) · 전용 19.1437㎡ · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 중 4층 |
| 소유자 | 유한회사고영 |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 48,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김승복 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유자가 있다
이 사건의 권리분석은 등기부보다 점유관계가 중요합니다. 등기상 기준권리는 2025.10.28 강제경매개시결정이고, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 임차인 김승복의 전입일은 2023.03.28로 기준권리보다 빠릅니다. 따라서 보증금이 존재한다면 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다. 특히 김승복은 신청채권자와 동일인으로 표시되어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 함께 점검해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승복 | 2023.03.28 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 승계나 대위신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보아야 합니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, “인수 0원”으로 단정할 수 없습니다. 보증금이 낙찰가보다 크면 실질취득가는 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수 미배당액이 되고, 대항력 인수형에서는 총액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 싸 보이지만, 실질취득가가 비어 있다
첨단AM-City3차 동일면적 19.14㎡의 최근 실거래 12건입니다. 실거래 평균은 68,166,666원이고, 최저매각가 48,300,000원은 이 평균의 70.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 19.14㎡ | 7 | 70,000,000원 |
| 2024.07 | 19.14㎡ | 9 | 79,000,000원 |
| 2024.04 | 19.14㎡ | 9 | 64,000,000원 |
| 2024.02 | 19.14㎡ | 7 | 64,000,000원 |
| 2023.12 | 19.14㎡ | 5 | 79,000,000원 |
| 2023.12 | 19.14㎡ | 8 | 74,000,000원 |
| 2023.11 | 19.14㎡ | 8 | 47,000,000원 |
| 2023.11 | 19.14㎡ | 3 | 64,000,000원 |
| 2023.09 | 19.14㎡ | 9 | 70,000,000원 |
| 2023.09 | 19.14㎡ | 9 | 70,000,000원 |
| 2022.12 | 19.14㎡ | 8 | 64,000,000원 |
| 2022.05 | 19.14㎡ | 7 | 73,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 68,166,666원 |
실거래 범위는 4,700만원~7,900만원입니다. 현 최저가 자체는 평균 대비 낮지만, 대항력 있는 점유자의 보증금이 확인되기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 이 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.3회로 나타나, 단순 저가 입찰보다 환금성과 권리 리스크를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,269,400원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 김승복 | 70,000,000원 | 47,030,600원 |
| 미배당 · 김승복 | - | 22,969,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당은 강제경매 신청채권자의 청구금액 기준입니다. 대항력 임차인의 보증금·우선변제 여부가 확정되지 않아, 실제 인수 부담은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 미배당 — 유찰될수록 숫자는 더 커진다
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 48,300,000원 | 47,030,600원 | 22,969,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 33,810,000원 | 32,801,420원 | 37,198,580원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 23,667,000원 | 22,840,994원 | 47,159,006원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주첨단병원 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·상가·숙박시설 등이 섞인 지대입니다.
- 교통. 제반차량 출입 가능하고, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지. 중심상업지역, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 공시지가 1,468,000원/㎡입니다.
- 환금성. 97세대 규모의 소형 도시형생활주택으로 실거래는 있으나, 최근 거래가 4,700만원~7,900만원으로 편차가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인. 김승복의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 동일인 구조 확인. 신청채권자와 점유자가 같은 김승복으로 표시됩니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 소명자료로 대조해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권이 기재되어 있어, 외부 입찰자는 낙찰 후에도 우선매수권 행사 가능성을 고려해야 합니다.
- 실질취득가 산정. 낙찰가에 인수되는 임차보증금이 붙는지 확인한 뒤 실거래 평균 68,166,666원과 비교해야 합니다.
- 관리비 체납. 소형 공동주택은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 문제될 수 있어 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·명세·현황·실거래 자료를 바탕으로 한 의견입니다. 입찰 전 법원 원본 서류와 현장 점유관계를 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “닫히지 않은 인수금”
이 물건은 최저가만 보면 매력적으로 보입니다. 4,830만원은 실거래 평균 6,816만원의 70.9%입니다. 하지만 대항력 있는 점유자의 보증금이 확인되지 않았고, 신청채권자와 점유자가 동일인으로 표시되는 특수성이 있습니다. 여기에 전세사기피해자 우선매수권까지 붙어 있어 외부 낙찰자는 가격보다 권리관계에서 먼저 걸러질 수 있습니다. 결론은 분명합니다. 가격은 싸 보이나, 권리는 닫히지 않았습니다. 보증금과 우선매수권 행사가능성을 확인하기 전에는 공격적 입찰보다 보수적 검토가 맞습니다.
